Termin22.10.2026, 10:00
Wohnfläche555 m²
Grundstück1.450 m²
NutzungVermietet
1 / 4Objektbeschreibung
Versteigert wird das Wohn- und Geschäftshaus Talstraße 6 in 04736 Waldheim. Das Eckgebäude stammt vermutlich aus der Zeit um 1889, ist voll unterkellert und umfasst Erdgeschoss, 1. und 2. Obergeschoss sowie ein teilweise ausgebautes Dachgeschoss. Verfügbare Quellen nennen voraussichtlich eine Gewerbeeinheit und neun Wohnungen sowie rund 555 m² relevante Wohn-/Nutzfläche auf einem 1.450 m² großen Grundstück. Nach den verfügbaren Angaben besteht Sanierungsbedarf; eine Innenbesichtigung war im zugänglichen älteren Objektmaterial nicht möglich. Die Nutzung wird als teilweise vermietet geführt.
ZVG-DE ANALYSE
Investitions- & Risikoanalyse
Mietindikator5,67–5,98 €/m²
Methodik
As-is-Investmentspanne: lokale Preis-/Mietindikatoren werden nur als Kontext genutzt. Wegen Altbau, Mischnutzung, teilweiser Vermietung, fehlender Innenbesichtigung und erheblicher CAPEX-Unsicherheit basiert die Einschätzung primär auf Risikoabschlägen und einem ertragsorientierten Plausibilitätsrahmen. Der gerichtliche Verkehrswert wurde nicht als Marktwertanker verwendet.
Renovierungsszenarien
Nur dringende Arbeiten und Sicherung; keine Vollmodernisierung.
Breiter Ansatz für Gebäudehülle, Haustechnik und Einheiten; abhängig vom Innenzustand.
Falls Tragwerk, Dach, Feuchte, Brandschutz oder Haustechnik umfassend betroffen sind.
Sehr grobe CAPEX-Spanne für ein gemischt genutztes Gebäude von ca. 1889 ohne Innenbesichtigung. Brandschutz, Tragwerk, Haustechnik, Schadstoffe und genehmigungsrechtliche Themen können die Spanne deutlich verändern.
Objekt-Fakten
Einheitenvorauss. 9 Wohnungen + 1 GewerbeQuelle: verfügbare Objektangaben
Relevante Flächeca. 555 m²Quelle: ZVG-/Objektangaben
Grundstück1.450 m²Quelle: Grundbuchangaben
Baujahrca. 1889Quelle: Objektangaben
GeschosseKG, EG, 1. OG, 2. OG, teilw. DGQuelle: Objektangaben
Nutzungteilweise vermietetQuelle: aktuelle Sekundärdarstellung der ZVG-Daten
Innenbesichtigungnicht möglich / nicht bestätigtQuelle: zugängliches älteres Objektmaterial
GrundbuchWaldheim Blatt 1669 · Flurstück 390/1Quelle: ZVG-Daten
Juristische Risiken
hoch- Vollständigen Mietspiegel/Rent Roll für alle 9 Wohnungen und die Gewerbeeinheit prüfen: Mieten, Rückstände, Kautionen, Laufzeiten und Leerstände.
- Gewerbemietvertrag separat prüfen; Kündigungs- und Betriebskostenregelungen können den Ertrag wesentlich beeinflussen.
- Grundbuch, Baulasten, Wegerechte, Denkmalschutz und genehmigte Nutzungen vor Gebot verifizieren.
- Bei teilweise vermietetem Objekt ist eine freie Übergabe nicht zu erwarten; bestehende Mietverhältnisse bleiben grundsätzlich relevant.
- Aktuellen Status der Wertgrenzen ausschließlich anhand der aktuellen amtlichen Bekanntmachung/Verfahrensakte prüfen; Drittportale widersprechen sich teilweise.
Bauliche Risiken
sehr hoch- Baujahr ca. 1889 und ausgewiesener Sanierungsbedarf: Dach, Fassade, Tragwerk, Kellerfeuchte und Entwässerung prioritär prüfen.
- Elektrik, Trink-/Abwasser, Heizung, Brandschutz und Fluchtwege können erheblichen Investitionsbedarf verursachen.
- Teilweise ausgebautes Dachgeschoss: Genehmigung, Brandschutz und rechtmäßige Nutzung prüfen.
- Fehlende Innenbesichtigung erhöht das Risiko verdeckter Schäden erheblich.
- Bei Altbau dieser Epoche Schadstoffe und historische Baustoffe in die technische Due Diligence einbeziehen.
Positive Faktoren
- Großes Grundstück und mehrere Einheiten bieten Entwicklungspotenzial.
- Wohn- plus Gewerbenutzung ermöglicht diversifizierte Erträge, wenn Mietverträge und Zustand tragfähig sind.
- Waldheim weist 2026 einen niedrigen absoluten Miet-/Kaufpreis auf, was die Einstiegssumme begrenzt.
Besonders prüfen
- Ohne Rent Roll keine belastbare Renditerechnung.
- Ohne Innenbesichtigung keine belastbare Sanierungskalkulation.
- Vor Gebot Bauakte/Brandschutz/Genehmigungen für Gewerbe und DG prüfen.
Quellen & Evidenz (7)
ZVG-Portal – Exposéprimary / court
↗ZVG-Portal – Foto-PDFprimary / court
↗Hinterland-Immo – current ZVG data cross-checksecondary cross-check
↗Versteigerungspool – older object detailhistorical enrichment
↗Immowelt – Kaufpreise Waldheim 09/2026market context2026-09-01
↗Immowelt – Mietpreise Waldheim 09/2026rent context2026-09-01
↗ImmoScout24 – Mietpreise Waldheim 2026rent cross-check
↗Die ZVG-DE Markt- und Renovierungsschätzungen sind indikativ, keine formelle Immobilienbewertung und keine Rechts-/Bauprüfung. Für dieses Objekt ist die Unsicherheit wegen fehlender Innenbesichtigung besonders hoch.
Lage und Umfeld
Waldheim im Landkreis Mittelsachsen. Für ein gemischt genutztes Altbauobjekt dieser Größe sind Mieterträge, Leerstand, Gewerbenutzung und Sanierungsstau entscheidender als ein pauschaler Quadratmeterpreis.