Massivbau in gutem Zustandniedrig
Massivbauweise mit Stahlbetondecken; laut Gutachten guter und gepflegter Zustand ohne erkennbare wertrelevante Mängel.
Termin29.10.2026, 10:00
Wohnfläche93 m²
Grundstück5.500 m²
NutzungVermietet
1 / 12Objektbeschreibung
Im Zwangsversteigerungsverfahren steht eine vermietete Eigentumswohnung in der Michaelstraße 37, 09116 Chemnitz, zum Verkauf. Die Wohnung befindet sich im Erdgeschoss von Haus 2 einer Wohnanlage mit zwei Mehrfamilienhäusern.
Ausführliche Beschreibung
Die Wohnung Nr. 7 verfügt über drei Zimmer, ca. 92,75 m² Wohnfläche und ca. 2,7 m² Nutzfläche. Zur Ausstattung gehören eine offene Küche, ein Bad, ein Gäste-WC, ein Abstellraum, eine überdachte Südterrasse, ein Kellerraum sowie ein Sondernutzungsrecht an einer etwa 100 m² großen Gartenfläche. Die Wohnanlage wurde 2001 errichtet und umfasst insgesamt 12 Wohnungen sowie 19 Tiefgaragenstellplätze. Laut Gutachten befindet sich die Wohnung in gepflegtem Zustand und ist vermietet. Die aktuelle Vertragsmiete wurde nicht vorgelegt.
Gebäude und Aufteilung
Dreiraumwohnung im Erdgeschoss von Haus 2. Massivbauweise mit Stahlbetondecken, Kunststofffenstern mit 2-Scheiben-Isolierverglasung und manuellen Rollläden. Gaszentralheizung aus dem Baujahr 2001. Bad, Gäste-WC, Abstellraum, offene Küche, Südterrasse und Kellerraum vorhanden.
Zustand und Sanierung
Das Gutachten beschreibt einen guten und gepflegten Zustand. Die gemeinschaftlichen Bauteile und Anlagen liegen überwiegend in der Verantwortung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Für die Wohnung selbst bleiben wegen der fehlenden Innenbesichtigung mögliche verdeckte Mängel und Modernisierungsbedarfe bei Böden, Küche, Bad, Leitungen und Elektroinstallation offen. Erwarteter Renovierungsrahmen: etwa 6.000 bis 16.700 EUR; Basisszenario etwa 9.300 EUR.
Nutzung und Belegung
Die Wohnung ist laut Gutachten seit 01.05.2002 an den Erstmieter vermietet. Die aktuelle Nettokaltmiete, Vertragsbedingungen, Kaution und etwaige Rückstände sind zu prüfen. Die angenommene marktübliche SOLL-Nettokaltmiete beträgt etwa 690 EUR monatlich und ist nicht mit einer dokumentierten IST-Miete gleichzusetzen.
Grundstück und Zugang
Wohnanlage auf ca. 5.500 m² Grundstück. Zugeordnete Gartenfläche von ca. 100 m² und Terrasse als Sondernutzungsrechte. Ein separater Tiefgaragenstellplatz ist dem Sondereigentum nicht zugeordnet; gemeinschaftliche Sondernutzungsrechte an der Parkfläche bestehen. Zugang und konkrete Zuordnung sind anhand von Teilungserklärung und Lageplan zu prüfen.
Lage und Umfeld
Parkartige Wohnlage in Chemnitz, Sachsen. Die Umgebung ist durch eine Mehrfamilienhausanlage und gemeinschaftliche Freiflächen geprägt. Eine genaue Prüfung von Nahversorgung, ÖPNV und Mikrolage vor Ort wird empfohlen.
Besonderheiten
Überdachte Südterrasse, Garten-Sondernutzungsrecht, offene Küche, Gäste-WC und Kellerraum. Energieverbrauch laut Angaben 94,4 kWh/m²a; Energieausweis gültig bis 31.05.2027. Kein Denkmalschutz laut vorliegenden Angaben.
Auktion und rechtliche Hinweise
Amtsgericht Chemnitz, Az. 24 K 186/2023. Versteigerung am 29.10.2026 um 10:00 Uhr im Sitzungssaal 2.018, Hauptgebäude, Gerichtsstraße 2, 09112 Chemnitz. Angegebener Verkehrswert: 168.000 EUR; dieser ist nicht mit dem Marktwert gleichzusetzen. Grundbuch, Rangverhältnisse, bestehenbleibende Rechte, Mietverhältnis und WEG-Unterlagen vor dem Termin prüfen.
ZVG-DE · ANALYSIS
Investmentanalyse
Investment Score82/100KAUF
Interessantes vermietetes Anlageobjekt mit Terrasse und Garten-Sondernutzungsrecht. Eine Gebotsprüfung ist nur nach Einsicht in Mietvertrag, Grundbuch und aktuelle WEG-Unterlagen sowie nach Klärung des Innenzustands sinnvoll.
Unabhängige Markteinschätzung
Gerichtlicher Verkehrswert168.000 €
Marktwert im Ist-Zustand133.300 €120.000 € – 146.600 €
Schnellverkauf ~6 Monate128.000 €120.300 € – 133.100 €
Kaltmiete / Monat690 €640 € – 800 €
Die abgeleitete Marktwertspanne beträgt etwa 120.000 bis 146.600 EUR, Basis 133.300 EUR, mit mittlerer Sicherheit. Die Vergleichsdaten stammen überwiegend aus Immobilienportalen und sind Angebots- beziehungsweise Inseratspreise, keine erzielten Transaktionspreise. Der angegebene Verkehrswert von 168.000 EUR ist hiervon getrennt zu betrachten.
Bewertungsmethode
Vergleichswertorientierte Marktanalyse anhand von A-/B-Angebotsvergleichen mit Gewichtung nach Baualtersklasse und Wohnungsgröße sowie Anpassungen für Zustand und erkennbare Risiken. Der gerichtliche Verkehrswert von 168.000 EUR dient nicht als Marktanker.
Marktvergleich
Renovierung
Minimal9.300 €
Standard32.500 €
Komplett55.600 €
Worst Case74.200 €
Wahrscheinlich ist ein begrenzter Renovierungsbedarf von etwa 6.000 bis 16.700 EUR; wegen fehlender Innenbesichtigung bleiben verdeckte Schäden unklar. Zusätzlich ist das mittelfristige Erneuerungsrisiko der Gaszentralheizung der WEG zu berücksichtigen.
Kostenblöcke
Gebotsstrategie
Sehr attraktiv91.500 €
Sinnvoll100.200 €
Maximalgebot109.000 €
Nicht kaufen über114.000 €
Baurisiken
Крыша без очевидных поврежденийniedrig
Скатные элементы с покрытием из искусственного сланца; внешних очевидных повреждений не зафиксировано.
Ухоженный фасадniedrig
Оштукатуренный фасад по системе наружной теплоизоляции; визуально ухожен, дефекты не задокументированы.
Влажность не проверенаniedrig
Повреждения влагой не описаны; отдельные следы эксплуатации в гараже не доказывают дефект конструкции.
Окна строительного периодаniedrig
Пластиковые окна с двухкамерным изолирующим остеклением и ручными рольставнями.
Возраст газового отопленияmittel
Центральное газовое отопление 2001 года регулярно обслуживается, но в среднесрочной перспективе возможна замена.
Внутренняя электрика не осмотренаniedrig
Описана функциональная средняя оснащённость; внутренняя проверка квартиры не проводилась.
Санитарное оборудование строительного периодаniedrig
Есть ванная, гостевой туалет и центральное горячее водоснабжение; оборудование в основном 2001/2002 годов.
Указанное энергопотреблениеniedrig
Конечное энергопотребление 94,4 кВт·ч/м² в год; сертификат действителен до 31.05.2027.
Ухоженные общие зоныniedrig
Лестничная клетка, прачечные и подземный гараж выглядят ухоженными и пригодными к использованию.
Интерьер не осмотренmittel
По отчёту состояние хорошее, но оборудование в основном строительного периода; фотографии и осмотр не разрешались.
Rechtliche Risiken
Долгосрочная аренда с неизвестной текущей платойmittel
Квартира сдана первоначальному арендатору с 01.05.2002; текущая фактическая аренда не документирована.
Платежи WEG и резервmittel
Ежемесячный Hausgeld (взнос WEG) 334 евро, из них 73 евро в резерв; резерв на 31.12.2023 около 64 000 евро.
Права и обременения требуют проверкиniedrig
Судебная оценка не указывает строительных обременений или охраны памятника, но возможны неизвестные и сохраняющиеся права.
Фактическое владение не подтвержденоmittel
Объект сдан в аренду; фактическая ситуация с владением и передачей в процедуре не окончательно документирована.
Терраса и сад как специальные права пользованияniedrig
Терраса № 7 и участок GF 7 указаны как права исключительного пользования; существуют также общие права пользования.
Wesentliche Prüfpunkte sind die unbekannte IST-Miete, die fehlende Innenbesichtigung, mögliche künftige WEG-Maßnahmen, der aktuelle Rücklagenstand, Grundbuchrechte und die genaue rechtliche Zuordnung von Garten-, Park- und Stellplatzrechten.
Stärken
- 92,75 m² Wohnfläche und 3 Zimmer
- Baujahr 2001, gepflegter dokumentierter Bauzustand
- Terrasse und Gartenfläche als Sondernutzungsrechte ausgewiesen
- Vermietetes Objekt mit kalkulierter Sollmiete von 690 EUR monatlich
- Energieverbrauch 94,4 kWh/m²a; Energieausweis gültig bis 31.05.2027
- Tiefgarage sowie gepflegte Gemeinschaftsbereiche
Schwächen
- Aktuelle Nettokaltmiete und Mietvertragsbedingungen sind nicht dokumentiert
- Innenzustand konnte nicht besichtigt werden; Ausstattung überwiegend aus dem Bauzeitraum
- Gaszentralheizung von 2001 mit mittelfristigem Erneuerungsrisiko
- Aktueller WEG-Rücklagenstand und spätere Beschlüsse sind ungeklärt
- Rechtliche und wirtschaftliche Zuordnung eines Tiefgaragenstellplatzes ist ungeklärt
Vor dem Gebot prüfen
- Aktuellen Mietvertrag, Nettokaltmiete, Kaution, Mietrückstände und Mietanpassungen prüfen.
- Aktuelle WEG-Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Rücklagenstand, Beschlusssammlung und Protokolle nach dem 31.07.2024 einsehen.
- Nicht umlagefähige Eigentümerkosten und mögliche Sonderumlagen klären.
- Aktuellen Grundbuchauszug einschließlich Abteilungen II/III, Baulastenverzeichnis, Teilungserklärung und bestehenbleibende Rechte prüfen.
- Innenbesichtigung oder aktuelle Fotos zu Bad, Küche, Böden, Leitungen und Elektroinstallation anfordern.
- Rechtliche und wirtschaftliche Zuordnung des Tiefgaragenstellplatzes prüfen.
- Gerichtliche Terminsbestimmung, geringstes Gebot, bestehenbleibende Rechte und Terminänderungen kurz vor dem Versteigerungstermin erneut prüfen.
Quellen & Evidenz
zvg-portalprimary
ÖffnenQuelleofficial auction listing
ÖffnenQuellecourt valuation expose
ÖffnenQuellecourt auction notice
ÖffnenQuellesale comparable
ÖffnenQuellesale comparable
ÖffnenQuellesale comparable
ÖffnenQuellesale comparable
ÖffnenQuellerent comparable
ÖffnenQuellerent comparable
ÖffnenQuellerent comparable
ÖffnenQuellerent comparable
Öffnen