1 / 2Objektbeschreibung
Das Objekt wurde circa 1962 errichtet und mehrfach um- und angebaut. Ein weiterer Anbau aus circa 2002 wurde in Holzständerbauweise errichtet. Laut amtlichen Unterlagen ist dieser Anbau nicht genehmigt. Der Mietvertrag mit dem Betreiber wurde nicht vorgelegt.
Lage
Straßenorientierte Lage an der Eibenstocker Straße in Johanngeorgenstadt mit touristischem Umfeld, aber begrenzter regionaler Nachfrage und nicht belegter Kundenfrequenz.
Investmentanalyse
Nur bedingt empfehlenswert. Teilnahme ist wirtschaftlich nur bis etwa 24.000 EUR sinnvoll; bis 29.000 EUR nur nach positiver Prüfung von Anbau, Nutzung, Technik und Besitzlage. Oberhalb von 32.000 EUR sollte nicht geboten werden.
Unabhängige Markteinschätzung
Lokale Gewerbemieten liegen für einfache bis normale Büro-/Dienstleistungsflächen überwiegend etwa bei 2,45 bis 5,00 EUR/m² monatlich; zentrale, hochwertig sanierte Ladenflächen liegen deutlich höher. Für das Objekt erscheint eine nachhaltige Nettokaltmiete von etwa 290 bis 465 EUR monatlich plausibel, mit einer Basisannahme von circa 380 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| C | Eibenstock-Carlsfeld | 1.275 m² | 200.000 € | 156,86 €/m² | 1977 | Link |
| C | Schwarzenberg-Grünstädtel | 657 m² | 50.000 € | 76,1 €/m² | — | Link |
| C | Schwarzenberg | 149,77 m² | 395.000 € | 2.637,38 €/m² | 1998 | Link |
| C | Aue | 299 m² | 159.500 € | 533,44 €/m² | — | Link |
| C | Aue | 969 m² | 535.000 € | 552,12 €/m² | — | Link |
Renovierung
Minimal 12.000 bis 22.000 EUR, Standard 30.000 bis 50.000 EUR, Vollsanierung 55.000 bis 90.000 EUR. Ein Worst Case von 90.000 bis 150.000 EUR ist bei Rückbau- oder Strukturproblemen des Anbaus möglich.
Kostenblöcke
Bewertung des Gebäudezustands und der technischen Anlagen
2.500 €Innenräume und technische Gebäudeausrüstung sind nicht dokumentiert.Äußere Gebäudehülle
5.000 €Gebäudealter circa 1962; das Äußere erscheint nutzbar, der detaillierte Zustand ist jedoch unbekannt.Technische Gebäudeausrüstung
6.750 €Die Anlagen sind nicht dokumentiert und müssen überprüft werden.Wiederinbetriebnahme der gewerblich genutzten Innenräume
4.000 €Eine gewerbliche Nutzung ist angegeben; der Zustand der Innenräume ist nicht verfügbar.Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Anbau aus circa 2002 ist laut Gutachten nicht genehmigt.
Bauakte, Genehmigungslage, Brandschutz und mögliche Legalisierung oder Rückbaupflicht vor dem Gebot prüfen.Innenräume und technische Anlagen sind durch die vorliegenden Unterlagen nicht ausreichend dokumentiert.
Unabhängige technische Besichtigung mit Prüfung von Dach, Tragwerk, Feuchte, Elektro, Heizung, Sanitär, Abluft und Brandschutz durchführen.Der rückwärtige Anbau und die Terrasse sind sichtbar in Holzbauweise ausgeführt; Tragfähigkeit und Feuchte sind ungeprüft.
Tragwerk, Anschlüsse, Holzfeuchte, Auflager, Entwässerung und Verkehrssicherheit fachgerecht untersuchen.Rechtliche Risiken
Ein Mietvertrag wurde nicht vorgelegt; Nutzung und Einnahmen sind daher rechtlich und wirtschaftlich nicht belegt.
Mietvertrag, Betreibervereinbarung, Zahlungsnachweise, Kündigungsrechte und Besitzlage prüfen.Die vollständige aktuelle Rechte- und Lastensituation sowie die konkrete Berechnung des geringsten Gebots liegen nicht vor.
Aktuellen Grundbuchauszug, ZVG-Akte, bestehenbleibende Rechte, Dienstbarkeiten und geringstes Gebot vor dem Termin einsehen.Die Nutzung als Imbiss/Bistro ist beschrieben, aber die vollständige Genehmigungs- und Brandschutzlage ist nicht belegt.
Zulässige Nutzung, Gaststättengenehmigung, Hygiene, Abluft, Brandschutz, Terrasse und Stellplätze behördlich bestätigen lassen.Eine Drittanzeige enthält nicht unabhängig bestätigte Angaben zu Sanierungen, Ausstattung und Betrieb.
Drittangaben nur anhand von Rechnungen, Genehmigungen, Besichtigung und aktueller Dokumentation übernehmen.