Gewerbeobjekt / Gastronomieimmobilie in Johanngeorgenstadt

StartseiteJohanngeorgenstadtAz. 23 K 112/2023

Termin22.09.2026, 10:00

Wohnfläche—

Grundstück1.056 m²

NutzungVermietet

Gewerbeobjekt mit Imbiss-/Bistronutzung in Johanngeorgenstadt

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Objektbeschreibung

Das Objekt wurde circa 1962 errichtet und mehrfach um- und angebaut. Ein weiterer Anbau aus circa 2002 wurde in Holzständerbauweise errichtet. Laut amtlichen Unterlagen ist dieser Anbau nicht genehmigt. Der Mietvertrag mit dem Betreiber wurde nicht vorgelegt.

Ausführliche Beschreibung

Die Immobilie bietet eine sichtbare Straßenlage und grundsätzlich mehrere Nutzungsmöglichkeiten innerhalb des gewerblichen Rahmens. Wirtschaftlich entscheidend sind jedoch die ungeklärte Genehmigung des Anbaus, der nicht dokumentierte Innen- und Technikzustand, die fehlende Mietvertragsgrundlage und die begrenzte lokale Nachfrage. Für eine passive Vermietungsinvestition ist das Objekt nur bei einem deutlich unter dem offiziellen Verkehrswert liegenden Gebot interessant.

Gebäude und Aufteilung

Einstöckiges Gewerbeobjekt mit Hauptgebäude, rückwärtigem Anbau, Terrasse und circa 103 m² Nutzfläche. Eine detaillierte Raumaufteilung wurde in der geprüften Evidenz nicht übermittelt.

Zustand und Sanierung

Der bauliche Zustand wird im Bewertungsmaterial als altersentsprechend mittelmäßig bezeichnet. Die Außenfotos zeigen ein nutzbares Erscheinungsbild, erlauben aber keine belastbare Aussage über Innenräume, Haustechnik, Dach, Feuchte oder Gastronomieausstattung.

Nutzung und Belegung

Aktuell als Imbiss/Bistro mit eingeschränkten Öffnungszeiten beschrieben. Ein Mietvertrag wurde nicht vorgelegt. Besitz- und Betreiberverhältnis sind vor dem Gebot zu klären.

Grundstück und Zugang

Grundstücksfläche 1.056 m², Flurstück 804/14, Grundbuchblatt 857. Die konkrete Stellplatzanzahl, Erschließung, Entwässerung und Zufahrtssituation sind vor Ort und anhand der Unterlagen zu prüfen.

Lage und Umfeld

Johanngeorgenstadt ist eine hochgelegene, grenznahe Tourismusstadt im Westerzgebirge. Die Region profitiert von Wintersport, Wandern, Radwegen und Bahnverbindungen, weist aber zugleich eine kleine lokale Nachfragebasis und strukturelle Leerstandsrisiken auf.

Besonderheiten

Terrasse, Straßenpräsenz, touristische Lage, 1.056 m² Grundstück und potenzielle Betreiber-/Eigennutzung.

Auktion und rechtliche Hinweise

Die bestätigte Versteigerung findet am 22. September 2026 um 10:00 Uhr beim Amtsgericht Chemnitz, Gerichtsstraße 2, Sitzungssaal 3.007, statt. Der offizielle Verkehrswert beträgt 41.000 EUR. Die 10-prozentige Sicherheitsleistung ist eine Versteigerungsbedingung und kein Investitionsrisiko. Wertgrenzen sind in der geprüften Evidenz nicht als weggefallen bestätigt.

ZVG-DE · ANALYSIS

Investmentanalyse

Analyseversion: luna-current-v12-compat

Investment Score45/100HOHES RISIKO

Nur bedingt empfehlenswert. Teilnahme ist wirtschaftlich nur bis etwa 24.000 EUR sinnvoll; bis 29.000 EUR nur nach positiver Prüfung von Anbau, Nutzung, Technik und Besitzlage. Oberhalb von 32.000 EUR sollte nicht geboten werden.

Unabhängige Markteinschätzung

Gerichtlicher Verkehrswert41.000 €

Marktwert im Ist-Zustand—

Schnellverkauf ~6 Monate—

Kaltmiete / Monat—

Lokale Gewerbemieten liegen für einfache bis normale Büro-/Dienstleistungsflächen überwiegend etwa bei 2,45 bis 5,00 EUR/m² monatlich; zentrale, hochwertig sanierte Ladenflächen liegen deutlich höher. Für das Objekt erscheint eine nachhaltige Nettokaltmiete von etwa 290 bis 465 EUR monatlich plausibel, mit einer Basisannahme von circa 380 EUR.

Bewertungsmethode

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Marktvergleich

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Renovierung

Minimal—

Standard—

Komplett—

Worst Case—

Minimal 12.000 bis 22.000 EUR, Standard 30.000 bis 50.000 EUR, Vollsanierung 55.000 bis 90.000 EUR. Ein Worst Case von 90.000 bis 150.000 EUR ist bei Rückbau- oder Strukturproblemen des Anbaus möglich.

Kostenblöcke

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Gebotsstrategie

Sehr attraktiv18.000 €

Sinnvoll24.000 €

Maximalgebot29.000 €

Nicht kaufen über32.000 €

Baurisiken

Nicht genehmigter Anbauhoch

Der Anbau aus circa 2002 ist laut Gutachten nicht genehmigt.

Unbekannter Innen- und Haustechnikzustandhoch

Innenräume und technische Anlagen sind durch die vorliegenden Unterlagen nicht ausreichend dokumentiert.

Rückwärtiger Holzanbau und Terrassehoch

Der rückwärtige Anbau und die Terrasse sind sichtbar in Holzbauweise ausgeführt; Tragfähigkeit und Feuchte sind ungeprüft.

Rechtliche Risiken

Ungeklärtes Miet- und Besitzverhältnishoch

Ein Mietvertrag wurde nicht vorgelegt; Nutzung und Einnahmen sind daher rechtlich und wirtschaftlich nicht belegt.

Grundbuchrechte und geringstes Gebot ungeklärthoch

Die vollständige aktuelle Rechte- und Lastensituation sowie die konkrete Berechnung des geringsten Gebots liegen nicht vor.

Gewerbe- und Gastronomienutzunghoch

Die Nutzung als Imbiss/Bistro ist beschrieben, aber die vollständige Genehmigungs- und Brandschutzlage ist nicht belegt.

Widersprüchliche Sekundärangabenmittel

Eine Drittanzeige enthält nicht unabhängig bestätigte Angaben zu Sanierungen, Ausstattung und Betrieb.

Hauptrisiken sind der nicht genehmigte Anbau, der unbekannte Innen- und Technikzustand, die fehlende Mietvertragsdokumentation und die ungeklärte gastronomie- und brandschutzrechtliche Zulässigkeit.

Stärken

Grundstück mit 1.056 m² und bestehendem Gewerbegebäude.
Straßenpräsenz an der Eibenstocker Straße.
Imbiss-/Bistronutzung mit Terrasse grundsätzlich vorhanden.
Touristisches Umfeld mit Winter-, Wander- und Radtourismus.
Kein Denkmalschutz, kein Altlastenverdacht und kein Hausschwammverdacht laut Bewertungszusammenfassung.
Baulastenverzeichnis laut Bewertungszusammenfassung ohne Eintragung.

Schwächen

Nicht genehmigter Anbau aus circa 2002.
Innenzustand und Haustechnik nicht ausreichend dokumentiert.
Mietvertrag und belastbare Einnahmen fehlen.
Einrichtung laut amtlicher Bekanntmachung ohne nennenswerten Wert.
Kleine und periphere lokale Nachfragebasis.
Gastronomische Nutzung ist genehmigungs- und betreiberabhängig.

Vor dem Gebot prüfen

Bauakte, Genehmigung oder Rückbaupflicht des Anbaus.
Grundbuch, Dienstbarkeiten, bestehenbleibende Rechte und geringstes Gebot.
Innenbesichtigung mit Dach-, Tragwerks-, Feuchte- und Haustechnikprüfung.
Zulässigkeit von Imbiss, Abluft, Brandschutz, Hygiene, Terrasse und Stellplätzen.
Mietvertrag, Betreiberstatus, Zahlungsnachweise und Besitzlage.
Aktuelle Kosten für Rückbau, Sanierung und Wiederinbetriebnahme.