Innenzustand nicht verifizierthoch
Keine Innenraumfotos; der beschriebene gute Zustand stammt aus dem Gutachten und ist nicht aktuell überprüft.
Termin24.09.2026, 09:00
Wohnfläche70 m²
Grundstück555 m²
NutzungVermietet
1 / 4Objektbeschreibung
Die Wohnung Nr. 3 befindet sich im 1. Obergeschoss eines um 1910 errichteten Mehrfamilienhauses mit zehn Wohnungen. Das Gebäude wurde um 1999 modernisiert. Die Wohnung umfasst drei Zimmer, Küche, innenliegendes Bad, Flur, Abstellraum und Balkon. Laut Gutachten befand sie sich zum Stichtag 01.10.2024 in gutem Zustand mit üblichen Gebrauchsspuren und einfach-mittlerer Ausstattung.
Ausführliche Beschreibung
Das Objekt liegt in Schloßchemnitz etwa 2,5 km nordwestlich des Stadtzentrums direkt am Luisenplatz. Die Wohnlage verbindet innerstädtische Erreichbarkeit mit einer kleinen Grünfläche und einem Spielplatz vor dem Haus. Die Wohnung ist seit dem 01.04.2004 vermietet. Die langfristige Vermietung kann für laufende Einnahmen sprechen, birgt aber das Risiko einer unter Marktniveau liegenden Bestandsmiete. Eine Innenbesichtigung war für die Sachverständige nicht möglich; deshalb müssen der Wohnungszustand, die aktuelle Miete und die mietrechtliche Situation vor dem Termin geprüft werden.
Gebäude und Aufteilung
Reihenmittelhaus in geschlossener Bebauung, vier Normalgeschosse, ausgebautes Dachgeschoss, vollständige Unterkellerung und angebauter Aufzug mit Haltestellen auf Zwischenpodesten. Die Wohnung ist nach Süden zum Luisenplatz und nach Norden zur rückwärtigen Gebäudeseite orientiert.
Zustand und Sanierung
Das Gutachten beschreibt einen soliden Bauzustand mit üblichen Gebrauchsspuren. Dokumentiert sind unter anderem Moos- und Verschmutzungsbildungen an der Rückfassade, kleinere Schäden im Treppenhaus sowie Feuchtigkeit im Keller. Die Wohnung selbst wurde innen nicht fotografiert. Renovierungskosten sollten deshalb mit einer Sicherheitsreserve kalkuliert werden.
Nutzung und Belegung
Die Wohnung ist seit dem 01.04.2004 vermietet. Die aktuelle Nettokaltmiete, Mietrückstände, Kaution, Vertragsnachträge und Mieterhöhungen sind unbekannt.
Grundstück und Zugang
Das Bewertungsgrundstück umfasst 555 m². Es bestehen laut Gutachten keine Sondernutzungsrechte. Ein eigener Stellplatz auf dem Grundstück ist nicht Bestandteil des Objekts; Parkmöglichkeiten bestehen im Straßenraum und möglicherweise in einer nahegelegenen Tiefgarage.
Lage und Umfeld
Schloßchemnitz weist eine mittlere Wohnlage mit kurzen Wegen zu Versorgung, Schulen, Ärzten, Bushaltestellen und dem Stadtzentrum auf. Die Umgebung ist durch denkmalgeschützte Gründerzeitbebauung, Grünflächen und innerstädtische Wohnnutzungen geprägt.
Besonderheiten
Denkmalgeschütztes Gebäude, Balkon, Aufzug, Kellerraum, gute ÖPNV-Anbindung und direkte Lage am Luisenplatz.
Auktion und rechtliche Hinweise
Die Versteigerung findet am Donnerstag, 24.09.2026 um 09:00 Uhr im Amtsgericht Chemnitz, Gerichtsstraße 2, Sitzungssaal 2.018, statt. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des festgesetzten Verkehrswerts, also 7.400 EUR. Der Verkehrswert von 74.000 EUR ist eine amtliche Versteigerungsangabe und kein automatischer Gebotsanker. Geringstes Gebot und bestehenbleibende Rechte sind vor dem Termin zu prüfen.
ZVG-DE · ANALYSIS
Investmentanalyse
Investment Score63/100PRÜFEN
Bedingt empfehlenswert für einen renditeorientierten Käufer mit lokaler Prüfungskompetenz. Die Investition ist vor allem bei einem Zuschlag bis etwa 62.000 EUR attraktiv und bis etwa 68.000 EUR vertretbar, sofern Miet-, WEG- und Grundbuchprüfung unauffällig sind.
Unabhängige Markteinschätzung
Gerichtlicher Verkehrswert—
Marktwert im Ist-Zustand—
Schnellverkauf ~6 Monate—
Kaltmiete / Monat—
Unabhängige Angebote in Schloßchemnitz zeigen für vergleichbare 3-Zimmer-Wohnungen eine breite Angebotswertspanne. Für dieses Objekt wird wegen Baujahr, Zustand, Balkon, Vermietung, fehlendem Stellplatz und Dokumentationslücken ein as-is-Marktwert von etwa 72.000 bis 89.000 EUR mit einer Basis von 80.000 EUR abgeleitet.
Bewertungsmethode
—
Marktvergleich
Renovierung
Minimal—
Standard—
Komplett—
Worst Case—
Minimal etwa 2.500 bis 7.000 EUR, standardmäßig etwa 8.000 bis 18.000 EUR, vollständig etwa 22.000 bis 45.000 EUR. Ein Worst-Case mit verdeckter Feuchte und WEG-Maßnahmen kann deutlich darüber liegen.
Kostenblöcke
Gebotsstrategie
Sehr attraktiv55.000 €
Sinnvoll62.000 €
Maximalgebot68.000 €
Nicht kaufen über70.000 €
Baurisiken
Erhöhte Kellerfeuchtemittel
Im zugehörigen Kellerraum wurde erhöhte Feuchtigkeit festgestellt.
WEG-Instandhaltungsrisikomittel
Rücklage und fehlende Sonderumlagen sind nur zum Bewertungszeitpunkt 2024 bestätigt.
Denkmalschutzmittel
Das Gebäude ist Bestandteil einer denkmalgeschützten Bebauung.
Rechtliche Risiken
Geringstes Gebot und bestehenbleibende Rechte ungeklärthoch
Die wirtschaftliche Belastung durch bestehenbleibende Rechte ist aus dem Evidenzbund nicht vollständig ersichtlich.
Langjähriges Mietverhältnismittel
Die Wohnung ist seit April 2004 vermietet; die wirtschaftlich wichtigen Vertragsdaten fehlen.
Keine Sondernutzungsrechte und kein eigener Stellplatzniedrig
Der Wohnung sind laut Gutachten keine Sondernutzungsrechte zugeordnet; ein Grundstücksstellplatz fehlt.
Die wesentlichen Risiken sind der nicht verifizierte Innenzustand, dokumentierte Kellerfeuchte, aktualisierungsbedürftige WEG-Unterlagen, Denkmalschutz, langfristige Vermietung mit unbekannter Miete und ungeklärte bestehenbleibende Rechte.
Stärken
- Zentrale, grüne Lage in Schloßchemnitz direkt am Luisenplatz.
- 3 Zimmer, 69,62 m², Balkon, Kellerraum und Aufzug.
- Vermietete Einheit mit grundsätzlich nachvollziehbarer Kapitalanlageeignung.
- Denkmalgeschützter Altbau mit Modernisierung um 1999.
- Laut Gutachten solide Gebäudesubstanz und zum Bewertungsstichtag gebildete Instandhaltungsrücklage.
Schwächen
- Aktuelle Vertragsmiete und Mietunterlagen sind nicht bekannt.
- Innenraumfotos wurden nicht gestattet; der aktuelle Wohnungszustand ist nur eingeschränkt überprüfbar.
- Erhöhte Feuchtigkeit im Kellerraum Nr. 3.
- Kein eigener Stellplatz und keine dokumentierten Sondernutzungsrechte.
- WEG- und Rücklagenangaben stammen im Wesentlichen aus 2024 und müssen aktualisiert werden.
- Denkmalschutz kann spätere bauliche Änderungen verteuern oder genehmigungspflichtig machen.
Vor dem Gebot prüfen
- Mietvertrag, aktuelle Nettokaltmiete, Mietrückstände, Kaution und Mieterhöhungen.
- Aktuelle WEG-Protokolle, Jahresabrechnungen, Wirtschaftsplan, Rücklage und Sonderumlagen.
- Grundbuch, geringstes Gebot und bestehenbleibende Rechte.
- Innenbesichtigung einschließlich Bad, Küche, Elektro, Fenster, Boden und Feuchte.
- Feuchteursache im Keller und Zuständigkeit der WEG.
- Aktueller Terminstatus am 24.09.2026.