The central gas heating dates from 1993. No immediate defect is reported, but age-related replacement or WEG special assessment risk exists.mittel
Termin05.10.2026, 10:00
Wohnfläche60 m²
Grundstück770 m²
NutzungVermietet
1 / 4Objektbeschreibung
Das Objekt besteht aus einem 84,88/1.000 Miteigentumsanteil am Grundstück Flurstück 326 g, dem Sondereigentum an Wohnung Nr. 7, Kellerraum Nr. 7 und dem Sondernutzungsrecht an Stellplatz S 7. Das Gebäude wurde um 1993 modernisiert; die Wohnung soll sich in einem guten, gepflegten Zustand befinden.
Ausführliche Beschreibung
Die Wohnung liegt im 2. Obergeschoss rechts vom Treppenhaus und umfasst zwei Zimmer, Küche, Bad und Flur. Wohnzimmer und Küche orientieren sich nach Nordwesten, Schlafzimmer und Bad zur Gebäuderückseite nach Osten beziehungsweise Nordosten. Das Bad verfügt über Fenster, Badewanne, wandhängendes WC, Waschmaschinenanschluss und Handtuchheizkörper. Der Wohnung ist ein Kellerraum mit etwa 9 m² zugeordnet. Die Einheit und der Stellplatz waren seit dem 01.06.2019 zusammenhängend vermietet. Die wirtschaftliche Beurteilung wird durch die unbekannte Vertragsmiete, die WEG-Unterlagen und die nicht ausgewiesenen Details zum geringsten Gebot begrenzt.
Gebäude und Aufteilung
Freistehendes Mehrfamilienhaus mit 12 Wohnungen, drei Normalgeschossen, ausgebautem Dachgeschoss und vollständiger Unterkellerung. Ziegelmauerwerk, Wärmedämmverbundsystem, Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Gaszentralheizung, Holzbalkendecken in den Regelgeschossen und Putzfassade. Wohnung mit zwei Zimmern, Küche, Bad und Flur; lichte Raumhöhe der Wohnräume etwa 2,70 m.
Zustand und Sanierung
Das Gutachten beschreibt Gebäude und Wohnung als solide, gepflegt und regelmäßig instand gehalten. Die Wohnung wurde 2019 renoviert. Es wurden zum Bewertungsstichtag keine offensichtlichen wertrelevanten Schäden festgestellt. Eine aktuelle Zustandsbestätigung nach dem Stichtag 12.06.2025 liegt nicht vor.
Nutzung und Belegung
Wohnnutzung; die Wohnung und der Stellplatz sind vermietet. Mietbeginn laut Exposé 01.06.2019. Miethöhe, Mietkaution, Zahlungsstand und Vertragsbesonderheiten sind unbekannt.
Grundstück und Zugang
Grundstücksfläche 770 m². Das Grundstück steigt leicht nach Nordosten an. Die Zufahrt zu Stellplätzen erfolgt teilweise über Flurstück 326/h, das der Stadt Chemnitz gehört und als Fahrweg beschränkt öffentlich gewidmet ist.
Lage und Umfeld
Mittlere Wohnlage im Stadtteil Ebersdorf beziehungsweise im Umfeld von Hilbersdorf. Überwiegend mehrgeschossige Wohnbebauung, rückwärtig ein unbebautes Grundstück. Versorgungseinrichtungen, Kindergarten, Grundschule und Arzt befinden sich laut Gutachten in der Nähe. Die tatsächliche Lärmbelastung durch die nahe B169 ist zu prüfen.
Besonderheiten
Kellerraum mit etwa 9 m², Stellplatz S 7, 2019 renovierte Wohnung, Energieverbrauchskennwert 99 kWh/m²a, kein Denkmalschutz, Fassadenerneuerung etwa 2021.
Auktion und rechtliche Hinweise
Die aktuelle Auktion findet am Montag, 05.10.2026 um 10:00 Uhr im Amtsgericht Chemnitz statt. Eine Sicherheitsleistung von 10 % des Verkehrswerts kann verlangt werden. Der amtliche Verkehrswert von 71.000 EUR wurde nicht als Gebotsanker verwendet. Das geringste Gebot und bestehenbleibende Rechte sind vor dem Termin zu klären.
ZVG-DE · ANALYSIS
Investmentanalyse
Investment Score67/100PRÜFEN
Bedingt kaufenswert. Attraktiv nur bei einem Gebot ungefähr bis 55.000 EUR; absolute Obergrenze nach der vorliegenden Evidenz etwa 62.000-65.000 EUR. Vorher müssen Mietvertrag, WEG-Unterlagen, Grundbuchrechte, geringstes Gebot und aktueller Zustand geprüft werden.
Unabhängige Markteinschätzung
Gerichtlicher Verkehrswert71.000 €
Marktwert im Ist-Zustand—
Schnellverkauf ~6 Monate—
Kaltmiete / Monat—
Unabhängige Angebotsdaten für 2-Zimmer-Wohnungen in Ebersdorf und Hilbersdorf liegen überwiegend bei etwa 820-960 EUR/m². Bessere Pakete mit Stellplatz, Balkon, Leerstand oder höherem Modernisierungsgrad erreichen etwa 1.100-1.275 EUR/m². Der unabhängige As-is-Korridor wird bei 58.000-74.000 EUR gesehen.
Bewertungsmethode
—
Marktvergleich
Renovierung
Minimal—
Standard—
Komplett—
Worst Case—
Bei Bestätigung des 2025 beschriebenen Zustands ist nur eine geringe Anfangsinvestition von etwa 2.000-6.000 EUR plausibel. Ein Standard-Szenario von 9.000-20.000 EUR dient als Vorsorge für Abnutzung, Küche, Malerarbeiten und kleinere Installationen. Größere WEG-Maßnahmen sind separat zu prüfen.
Kostenblöcke
Gebotsstrategie
Sehr attraktiv48.000 €
Sinnvoll55.000 €
Maximalgebot62.000 €
Nicht kaufen über65.000 €
Baurisiken
The facade was renewed around 2021, but roof age and condition are not documented in the exposé.mittel
The reported WEG reserve of approximately 25.000 EUR is positive but may be modest for a 1905 building with aging heating and an unspecified roof.mittel
The building has age-typical solid and wooden floor structures. No defects were reported, but the construction age creates residual inspection risk.mittel
The 2025 exposé reports a good condition and 2019 renovation, but current post-2025 condition is not independently verified and interior photos were not authorized for internet publication.mittel
The valuation report states nearly no immission, while the Lärmaktionsplan documents significant traffic on a nearby B169 segment. The actual apartment exposure is unresolved.mittel
Rechtliche Risiken
The apartment and parking have been rented together since 01.06.2019, but rent level, tenant conduct and contractual rights are unknown.mittel
No special assessment was planned at the 2025 valuation date, but that does not establish the position as of September 2026.mittel
The supplied notice warns that rights not apparent from the land register at the time of registration must be asserted. The exact lowest bid and surviving rights are not included in the supplied material.hoch
The parking-space right is documented, but its exact legal and practical allocation should be confirmed from the division documents.mittel
The currently verified auction date is Monday, 05 October 2026 at 10:00. A final pre-auction status check remains necessary.niedrig
Hauptrisiken sind die unbekannte Vertragsmiete, der aktuelle WEG- und Rücklagenstand, die 1993er Heizung, das nicht dokumentierte Dachalter, die fehlenden Angaben zum geringsten Gebot und die ungeklärte aktuelle Innenraumqualität.
Stärken
- Dokumentierter guter und gepflegter Wohnungszustand zum Besichtigungsstichtag 12.06.2025.
- Wohnungsrenovierung 2019 mit erneuertem Bad, Bodenbelägen und Malerarbeiten.
- Eigener Kellerraum mit ca. 9 m².
- Sondernutzungsrecht an Stellplatz S 7.
- Vermietete Einheit mit grundsätzlich planbarem laufendem Cashflow.
- Fassade laut Gutachten um 2021 erneuert.
- Bushaltestelle fußläufig und A4 laut Gutachten rund 7 km entfernt.
Schwächen
- Aktuelle Miethöhe und Mietvertragsdetails sind nicht bekannt.
- Gaszentralheizung stammt aus dem Jahr 1993.
- WEG-Rücklage von ca. 25.000 EUR kann für größere Maßnahmen begrenzt sein.
- Dachalter und aktuelle Dachsubstanz sind nicht ausreichend dokumentiert.
- Verkehrs- und Lärmsituation nahe der B169 muss vor Ort geprüft werden.
- Unabhängige Vergleichsdaten sind überwiegend Angebotsdaten, keine notariell beurkundeten Kaufpreise.
- Geringstes Gebot und bestehenbleibende Rechte wurden im bereitgestellten Material nicht ausgewiesen.
Vor dem Gebot prüfen
- Aktuellen Mietvertrag, Miethöhe, Mietkonto, Kaution und Betriebskostenabrechnungen prüfen.
- WEG-Protokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Rücklagenstand und Hausgeldrückstände prüfen.
- Heizungs-, Dach- und Gebäudeversicherungsunterlagen einsehen.
- Aktuelle Innenbesichtigung oder belastbaren Zustandsbericht organisieren.
- Grundbuch, geringstes Gebot und bestehenbleibende Rechte prüfen.
- Sondernutzungsrecht und Lage von Stellplatz S 7 anhand der Teilungserklärung bestätigen.
- Auktionstermin unmittelbar vor dem 05.10.2026 erneut auf Aufhebung oder Verlegung prüfen.