Innenzustand und verdeckte Mängelmittel
Der Zustand wird als altersgerecht gut beschrieben, der Innenbereich wurde jedoch nicht unabhängig besichtigt.
Termin08.10.2026, 11:00
Wohnfläche60 m²
Grundstück1.450 m²
NutzungVermietet
1 / 3Objektbeschreibung
Die Wohnung liegt im 1. Obergeschoss rechts eines viergeschossigen, vollunterkellerten Mehrfamilienhauses mit ausgebautem Dachgeschoss und insgesamt 12 Wohnungen. Zum Wohnungseigentum gehören ein Kellerabstellraum sowie das Sondernutzungsrecht an Garage G3.
Ausführliche Beschreibung
Laut Primärunterlagen wurde das Gebäude circa 1935 errichtet und 1998 saniert beziehungsweise modernisiert. Die Wohnung und die Garage waren zum Zeitpunkt der Begutachtung vermietet. Die Nettokaltmiete beträgt 308 EUR monatlich für die Wohnung zuzüglich 40 EUR monatlich für die Garage. Das monatliche Hausgeld wird mit 306 EUR angegeben.
Gebäude und Aufteilung
Zwei Zimmer, separate Küche, Flur, Tageslichtbad mit Wanne, WC und Waschbecken sowie Balkon. Kein Aufzug. Das Gebäude ist vollunterkellert und hat ein ausgebautes Dachgeschoss.
Zustand und Sanierung
Der Zustand des Sondereigentums wird als dem Alter entsprechend gut beschrieben. Sichtbar größere Bauschäden oder Baumängel seien nicht erkennbar. Die Ausstattung wird als normal und mit dem Charakter der 1990er Jahre beschrieben. Eine unabhängige Innenbesichtigung liegt nicht vor.
Nutzung und Belegung
Wohnung und Garage sind vermietet. Mietvertrag, Mietdauer, Mietrückstände, Kaution, Kündigungsstatus und Eigentum an der vorhandenen Küche sind zu prüfen.
Grundstück und Zugang
Das Wohnungseigentum ist mit einem Miteigentumsanteil von 880/10.000 am Grundstück Vettersstraße 55, Flurstück 3711, verbunden. Das Grundstück weist laut Grundbuchangabe 1.450 m² auf.
Lage und Umfeld
Bernsdorf im südöstlichen Chemnitz, etwa 3 km vom Stadtzentrum entfernt. Laut Primärunterlagen mittlere Wohnlage ohne Geschäftslage, überwiegend Wohnnutzung und gemischte mehrgeschossige Bebauung.
Besonderheiten
Balkon, Tageslichtbad, Garage G3 als Sondernutzungsrecht, bestehende Vermietung, 1998 modernisiertes Mehrfamilienhaus.
Auktion und rechtliche Hinweise
Der bestätigte Versteigerungstermin ist Donnerstag, 8. Oktober 2026, 11:00 Uhr beim Amtsgericht Chemnitz. Die 5/10- und 7/10-Grenzen gelten in diesem Termin nicht mehr. Die Sicherheitsleistung von 10 Prozent des Verkehrswerts ist eine Versteigerungsbedingung und kein Investitionsrisiko.
ZVG-DE · ANALYSIS
Investmentanalyse
Investment Score62/100PRÜFEN
Bedingt interessant für einen renditeorientierten Käufer, aber nur bei diszipliniertem Gebot. Bis etwa 55.000 EUR erscheint das Verhältnis von Marktwert, Miete und Risiko vertretbar. Oberhalb von 60.000 EUR sollte ohne vollständige WEG-, Miet- und Innenzustandsprüfung nicht geboten werden.
Unabhängige Markteinschätzung
Gerichtlicher Verkehrswert72.000 €
Marktwert im Ist-Zustand—
Schnellverkauf ~6 Monate—
Kaltmiete / Monat—
Unabhängige Angebotsvergleiche in Bernsdorf und 09126 zeigen für ähnliche Zweizimmerwohnungen grob etwa 1.000 bis 1.250 EUR/m², mit höheren Werten bei kleinerer Fläche und besserer Modernisierung. Der marktgerechte As-is-Wert wird unter Berücksichtigung von Größe, Garage, Vermietung, Hausgeld und 1998er Ausstattung mit etwa 60.000 bis 77.000 EUR eingeschätzt.
Bewertungsmethode
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Marktvergleich
Renovierung
Minimal5.500 €
Standard15.000 €
Komplett32.000 €
Worst Case65.000 €
Bei tatsächlich gutem Innenzustand ist eine begrenzte Auffrischung von etwa 2.500 bis 9.000 EUR plausibel. Eine Standardmodernisierung wird mit etwa 9.000 bis 23.000 EUR kalkuliert. Größere WEG-Maßnahmen sind darin nicht enthalten.
Kostenblöcke
Gebotsstrategie
Sehr attraktiv48.000 €
Sinnvoll55.000 €
Maximalgebot60.000 €
Nicht kaufen über60.000 €
Baurisiken
WEG-Instandhaltung und Sonderumlagenhoch
Eine Gemeinschaftsrücklage ist genannt, aber Anteil der Wohnung, aktueller Stand und geplante Maßnahmen sind ungeklärt.
Gaszentralheizung und Modernisierungsaltermittel
Gaszentralheizung und Modernisierung aus 1998 sind dokumentiert; technischer Erneuerungsbedarf ist offen.
Rechtliche Risiken
Bestehendes Mietverhältnis und Mieterrechtehoch
Wohnung und Garage sind vermietet; Mietvertrag, Rückstände, Kaution und Rechte an der Küche sind ungeklärt.
Sondernutzungsrecht Garage G3mittel
Das Sondernutzungsrecht an Garage G3 ist genannt, seine genaue Ausgestaltung und Nutzbarkeit sind aber ungeprüft.
Hausgeld und Umlagefähigkeitmittel
Das Hausgeld von 306 EUR monatlich ist ohne Kostenaufteilung wirtschaftlich nicht ausreichend bewertbar.
Grundbuch, Belastungen und geringstes Gebotmittel
Die Objektidentität ist belegt, die aktuelle Rangfolge und das konkrete geringste Gebot sind jedoch nicht enthalten.
Die wichtigsten offenen Punkte sind WEG-Rücklagen und Sonderumlagen, der Mietvertrag, die Hausgeldaufteilung, der tatsächliche Innenzustand, die Garage G3 und das konkrete geringste Gebot.
Stärken
- 2-Zimmer-Grundriss mit Balkon und Tageslichtbad
- Garage G3 als Sondernutzungsrecht
- Bereits vermietet, dadurch grundsätzlich laufende Einnahmen
- Bernsdorf und Nähe zur Innenstadt sowie zur TU Chemnitz
- Keine größeren Bauschäden oder Baumängel laut Kurzexposé erkennbar
Schwächen
- Aktuelle Wohnungsmiete von 308 EUR monatlich ist relativ niedrig
- Hausgeld von 306 EUR monatlich ohne Kostenaufteilung
- WEG-Protokolle, Wirtschaftsplan und Sonderumlagen nicht geprüft
- Innenzustand nicht unabhängig besichtigt
- Mietvertrag, Kaution, Rückstände und Küchenzuordnung ungeklärt
Vor dem Gebot prüfen
- Vollständiges Gutachten und Innenbesichtigung
- WEG-Protokolle, Jahresabrechnungen, Wirtschaftsplan und Rücklagenstand
- Mietvertrag, Mietkonto, Kaution und Rechte an der Einbauküche
- Grundbuch, geringstes Gebot und bestehenbleibende Rechte
- Teilungserklärung und Nutzbarkeit der Garage G3