1 / 7Objektbeschreibung
Das Grundstück Altchemnitzer Straße 40 umfasst Flurstück 366/5, Gemarkung Altchemnitz, Blatt 874. Das Gebäude ist seit vielen Jahren leerstehend. Der Innenausbau wurde durch Vandalismus zerstört; zusätzlich bestehen erhebliche Nässeschäden, Hausschwammverdacht und ein Eintrag im Altlastenkataster.
Lage
Innenstadtnaher Gewerbe- und Industriestandort in Altchemnitz mit Revitalisierungspotenzial, aber strukturellem Leerstands- und Umnutzungsrisiko.
Investmentanalyse
NO-GO für normale Anleger. Ein Gebot ist nur für einen spezialisierten Denkmal- oder Projektentwickler mit gesicherter Finanzierung, Nutzungsidee, Behördenstrategie und sehr niedriger Gebotsobergrenze vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Der Chemnitzer Büromarkt weist laut DAVE/DER IMMO TIP eine durchschnittliche Büromiete von 6,50 EUR/m², eine Spitzenmiete von 12,00 EUR/m² und eine Leerstandsquote von 15 % auf. Die unabhängigen Altchemnitz-Angebote liegen überwiegend zwischen 5,70 und 10,00 EUR/m².
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| — | Altchemnitz, Chemnitz | 615,82 m² | 299.000 € | 485,5 €/m² | 1880 | Landomo/Deutsche Bank Immobilien |
| — | Altchemnitz, Chemnitz | 3.900 m² | 2.800.000 € | 717,95 €/m² | — | Immowelt/Fiedler & Fleck |
| — | Borna-Heinersdorf, Chemnitz | 1.220 m² | 510.000 € | 418,03 €/m² | 1920 | Immowelt |
| — | Kapellenberg, Chemnitz | 970,06 m² | 485.000 € | 499,97 €/m² | 1995 | Immobilienscout24 |
| — | Zentrum, Chemnitz | 583 m² | 729.000 € | 1.250,43 €/m² | 1996 | Immobilienscout24 |
| — | Helbersdorf, Chemnitz | 106 m² | 67.500 € | 636,79 €/m² | 1996 | Immobilienscout24 |
| — | Helbersdorf, Chemnitz | 67,28 m² | 50.000 € | 743,16 €/m² | 1996 | Immobilienscout24 |
| — | Harthau, Chemnitz | 225 m² | 140.000 € | 622,22 €/m² | 1930 | Immobilienscout24 |
| — | Bernsdorf, Chemnitz | 50 m² | 59.500 € | 1.190 €/m² | 1900 | Immobilienscout24 |
| — | Schloßchemnitz, Chemnitz | 79,3 m² | 105.000 € | 1.324,08 €/m² | 1904 | Immowelt |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| — | Annaberger Straße 351a, Altchemnitz | 142,06 m² | 1.100 € | 7,74 €/m²/Monat | — | Immobilienscout24 |
| — | Europark, Altchemnitz | 762,8 m² | 5.721 € | 7,5 €/m²/Monat | — | Immowelt |
Renovierung
Für eine dauerhafte Standardnutzung wird eine grobe Investitionsspanne von ca. 5,0 bis 8,5 Mio. EUR angenommen. Eine hochwertige Vollsanierung kann ca. 7,5 bis 12,5 Mio. EUR oder mehr erfordern.
Kostenblöcke
Minimalszenario
175.000 €Vandalismus, offene beziehungsweise beschädigte Bauteile und Leerstand.Minimalszenario
425.000 €Fotodokumentation und beschriebene Nässeschäden.Minimalszenario
200.000 €Hausschwammverdacht und Altlastenkataster.Minimalszenario
275.000 €Nebengebäude überwiegend eingestürzt, ausgebrannt oder abbruchreif.Minimalszenario
475.000 €Denkmalschutz und ungeklärte bauliche Genehmigungslage.Gebotsstrategie
Baurisiken
Hausschwamm ist nur als Verdacht dokumentiert, die sichtbaren Nässeschäden sind jedoch erheblich.
Bauteilöffnungen, Holzschutzgutachten, Feuchtemessung und Laborprüfung vor Gebot.Der Innenausbau ist nicht mehr nutzbar und muss praktisch vollständig neu geplant und hergestellt werden.
Bestandsaufnahme von Tragwerk, Brandschutz, Haustechnik, Keller und Treppenhaus.Der Denkmalschutz verhindert einen einfachen Abriss und kann Planung, Ausführung und Kosten erheblich beeinflussen.
Verbindliche Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde vor Gebot.Das Grundstück ist im Altlastenkataster erfasst; Umfang und Kosten sind unbekannt.
Katasterauszug, historische Recherche und Bodenuntersuchung vor Gebot.Garagen und Baracke sind überwiegend eingestürzt oder ausgebrannt.
Abbruch- und Entsorgungskosten sowie Verkehrssicherung vor Gebot klären.Rechtliche Risiken
Die vollständige Rang- und Lastensituation ist im Bundle nicht enthalten.
Grundbuch, geringstes Gebot und bestehenbleibende Rechte vor dem Termin prüfen.Nutzung, Wegefläche und mögliche Flächenbeschränkungen müssen aus dem Bebauungsplan und den Belastungen verifiziert werden.
Bebauungsplan, Dienstbarkeiten, Baulasten und Erschließung schriftlich prüfen.Büro, Wohnen, Praxis, Bildung und Labor werden nur als mögliche Nutzungen genannt.
Baugenehmigung, Nutzungsänderungen und Brandschutzanforderungen prüfen.Keine Baulasteneintragung laut Gutachten, aber aktuelle amtliche Bestätigung fehlt.
Aktuellen Baulastenauszug und kommunale Forderungen einholen.