Historische Konstruktion und Instandhaltungsrückstauhoch
Der Instandhaltungsrückstau ist belegt; Tragwerk, Feuchte, Dach und Innenausbau sind nicht ausreichend untersucht.
Termin13.10.2026, 11:00
Wohnfläche150 m²
Grundstück3.272 m²
NutzungEigennutzung
1 / 4Objektbeschreibung
Das Grundstück Flurstück 209/7 umfasst einen unter Denkmalschutz stehenden Zweiseithof aus der Zeit um 1800. Zum Bestand gehören ein zweieinhalbgeschossiges, nicht unterkellertes Wohnstallhaus, eine Scheune und zwei Garagen. Das Dachgeschoss des Wohnstallhauses ist nicht ausgebaut.
Ausführliche Beschreibung
Das Objekt bietet eine seltene historische Gebäudekonstellation mit Wohn-, Neben- und Freiflächen. Gleichzeitig sind Instandhaltungsrückstau, unklare Innenausstattung, fehlende Miet- beziehungsweise Pachteinnahmen und erhebliche Denkmalschutz- und Renovierungsrisiken zu berücksichtigen.
Gebäude und Aufteilung
Wohnstallhaus mit rund 150 m² Wohnfläche und rund 60 m² Stallfläche, zweieinhalbgeschossig, ohne Keller und mit nicht ausgebautem Dachgeschoss. Zusätzlich Scheune und zwei Garagen. Eine detaillierte Grundriss- und Raumaufteilung ist nicht belegt.
Zustand und Sanierung
Der Instandhaltungsrückstau ist im Exposé ausdrücklich genannt. Die Außenfotos zeigen historische, sichtbar gealterte Gebäudeteile, erlauben aber keine belastbare Aussage zum Innenzustand oder zur Tragfähigkeit. Für die Kalkulation ist mindestens ein Standard-Sanierungsszenario anzusetzen.
Nutzung und Belegung
Das Exposé nennt Leerstand und keine Miet- oder Pachteinnahmen. Die Terminsbestimmung beschreibt dagegen Eigennutzung durch den Eigentümer. Der aktuelle Besitz- und Nutzungsstatus ist vor dem Gebot zu klären.
Grundstück und Zugang
3.272 m² Gebäude- und Freifläche, Flurstück 209/7, Grundbuch von Jahnsdorf Blatt 959. Die Zufahrt ist auf den Fotos erkennbar. Die konkrete Bebaubarkeit, Teilbarkeit und Nutzbarkeit der Außenflächen ist unbekannt.
Lage und Umfeld
Ländliche Lage im Erzgebirgskreis mit regionaler Anbindung nach Chemnitz und Stollberg. Das lokale Miet- und Kaufpreisniveau ist deutlich niedriger als in Chemnitz; die Nachfrage nach umfangreichen Denkmal-Sanierungsobjekten ist entsprechend spezialisiert.
Besonderheiten
Denkmalschutz, historische Originalsubstanz, Scheune, zwei Garagen, großes Grundstück, kein Keller, unausgebautes Dachgeschoss und unklare Innenausstattung.
Auktion und rechtliche Hinweise
Die Versteigerung ist für Dienstag, den 13. Oktober 2026, um 11:00 Uhr im Sitzungssaal 3.007 des Amtsgerichts Chemnitz, Gerichtsstraße 2, bestimmt. Der offizielle Verkehrswert beträgt 137.300 EUR und wird nicht als Markt- oder Gebotsanker verwendet. Die 10%-Sicherheitsleistung beträgt 13.730 EUR.
ZVG-DE · ANALYSIS
Investmentanalyse
Investment Score43/100HOHES RISIKO
Nur bei deutlich niedrigem Gebot und nach Klärung von Grundbuch, Besitz, Bauakte, Denkmalschutz und technischer Bausubstanz verfolgen. Für passive Vermietung ist das Risiko-Ertrags-Verhältnis schwach.
Unabhängige Markteinschätzung
Gerichtlicher Verkehrswert137.300 €
Marktwert im Ist-Zustand—
Schnellverkauf ~6 Monate—
Kaltmiete / Monat—
Die unabhängigen Vergleichsangebote im Erzgebirgskreis zeigen für sanierungsbedürftige Häuser grob etwa 330 bis 750 EUR/m² Angebotsniveau. Die lokale Wohnungsmiete liegt in den ausgewerteten Portaldaten überwiegend etwa zwischen 5 und 7,5 EUR/m²; dies sind Angebots- beziehungsweise Portalwerte und kein amtlicher Mietspiegel. ([immobilienscout24.de](https://www.immobilienscout24.de/expose/170162572?utm_source=openai))
Bewertungsmethode
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Marktvergleich
Renovierung
Minimal105.000 €
Standard225.000 €
Komplett420.000 €
Worst Case650.000 €
Die Renovierungskosten werden wegen fehlender Innenbesichtigung breit angesetzt: minimal etwa 70.000-145.000 EUR, standardmäßig etwa 160.000-320.000 EUR und bei umfassender Sanierung etwa 300.000-600.000 EUR. Dies sind Szenarien, keine Angebote.
Kostenblöcke
Gebotsstrategie
Sehr attraktiv50.000 €
Sinnvoll75.000 €
Maximalgebot95.000 €
Nicht kaufen über105.000 €
Baurisiken
Unbekannte technische Gebäudeausrüstunghoch
Heizung, Elektro, Wasser, Abwasser und Brandschutz sind nicht ausreichend dokumentiert.
Kein Keller sowie mögliche Feuchte- und Entwässerungsrisikenhoch
Das Wohnstallhaus ist nicht unterkellert; Feuchte- und Entwässerungssituation sind offen.
Scheune, Garagen und Nebengebäudemittel
Die Nebengebäude erhöhen den Nutzwert, bringen aber zusätzliche Instandhaltungs- und Genehmigungsfragen mit sich.
Rechtliche Risiken
Denkmalschutzhoch
Die Gebäude unterliegen dem sächsischen Denkmalschutzrecht; bauliche Änderungen können genehmigungspflichtig sein.
Grundbuchrechte und geringstes Gebothoch
Die vollständige aktuelle Rang- und Rechteposition sowie das geringste Gebot liegen nicht vor.
Widersprüchlicher Nutzungs- und Leerstandsstatushoch
Das Exposé nennt Leerstand, die Terminsbestimmung nennt Eigennutzung durch den Eigentümer.
Bauplanungsrecht und Nutzungsänderunghoch
Die rechtliche Zulässigkeit mehrerer Wohneinheiten, eines Dachgeschossausbaus oder einer Scheunenumnutzung ist offen.
Hauptrisiken sind Denkmalschutz, unbekannte Tragwerks- und Feuchtesituation, technische Gebäudeausrüstung, widersprüchlicher Nutzungsstatus, unklare Grundbuchrechte und nicht nachgewiesene Umnutzungs- oder Ausbaupotenziale.
Stärken
- Großes Grundstück mit 3.272 m²
- Historischer denkmalgeschützter Zweiseithof mit Wohnhaus, Scheune und zwei Garagen
- Rund 150 m² angegebene Wohnfläche
- Gute regionale Straßenanbindung Richtung Chemnitz und Stollberg
- Keine Baulast, Altlast, Sanierungs- oder Grundstücksneuordnungsverfahren laut Exposé genannt
Schwächen
- Erheblicher Instandhaltungsrückstau
- Keine verifizierte Innenbesichtigung und kein vollständiges Verkehrswertgutachten im Bundle
- Denkmalschutz kann Umbau, Sanierung und Nutzungsänderung verteuern oder begrenzen
- Keine dokumentierten Miet- oder Pachteinnahmen
- Widerspruch zwischen Leerstand im Exposé und Eigennutzung in der Terminsbestimmung
- Tragwerk, Feuchte, Heizung, Elektro und Dachzustand nicht ausreichend verifiziert
Vor dem Gebot prüfen
- Aktuellen Grundbuchauszug, bestehenbleibende Rechte und geringstes Gebot
- Aktuelle Besitz- und Nutzungsverhältnisse
- Vollständiges Verkehrswertgutachten bei Gericht
- Bauakte und genehmigte Nutzung
- Schriftliche Vorabstimmung mit der Denkmalschutzbehörde
- Unabhängige Prüfung von Tragwerk, Feuchte, Dach, Heizung und Elektro
- Realistische Wohnungsaufteilung und erzielbare Miete