Unbekannter Zustand der Wohnunghoch
Der Innenzustand der Sondereigentumseinheit ist nicht belegt.
Termin13.10.2026, 10:00
Wohnfläche61 m²
Grundstück—
NutzungVermietet
1 / 4Objektbeschreibung
Versteigert werden das Wohnungseigentum Nr. 46 im Grundbuch Blatt 15090 mit 20,83/1.000 Miteigentumsanteil an den Flurstücken 1402/5 und 1402/15 sowie ein 1/192-Miteigentumsanteil an Flurstück 1402/10. Die Wohnung liegt im 2. Obergeschoss rechts und verfügt über drei Räume, Flur, Küche, Bad, Balkon und Kellerraum.
Ausführliche Beschreibung
Das Gebäude gehört zu einer Wohnanlage mit insgesamt 48 Wohnungen und wurde laut Exposé etwa 1958 errichtet und 1998 saniert. Die Wohnung ist zweiseitig nach Nordost und Südwest orientiert. Die Unterlagen nennen eine jährliche Nettokaltmiete von 4.140 EUR, zugleich aber auch aktuellen Leerstand. Eine belastbare Aussage zur gegenwärtigen Vermietung, zum privaten Innenzustand und zu den WEG-Finanzen ist daher vor dem Termin erforderlich.
Gebäude und Aufteilung
Viergeschossiges, unterkellertes Mehrfamilienhaus in industrieller Bauweise Q25. Drei-Raum-Grundriss mit Wohnen, Schlafen und Kinderzimmer, Küche mit Fenster, Bad mit Fenster, Flur und Balkon.
Zustand und Sanierung
Der Gebäudezustand wird als dem Baualter entsprechend beschrieben. Der Zustand der Wohnung selbst ist nicht ausreichend dokumentiert. Für die Kalkulation sollte mindestens eine Standardreserve von etwa 12.000 EUR zuzüglich einer zusätzlichen Risikoreserve eingeplant werden.
Nutzung und Belegung
Nachhaltige Nutzung als 3-Raum-Wohnung. Die Beweislage zum aktuellen Miet- oder Leerstand ist widersprüchlich und muss geklärt werden.
Grundstück und Zugang
Die Wohnung ist mit 20,83/1.000 Miteigentumsanteil an den Flurstücken 1402/5 und 1402/15 verbunden. Hinzu kommt 1/192 an Flurstück 1402/10 mit Spielplatz. Sondernutzungsrecht am Außenstellplatz Nr. 88.
Lage und Umfeld
Zentrale Chemnitzer Lage mit Straßenbahn an der Reitbahnstraße, begrünten Innenbereichen und Spielplatz. Die Innenstadt und Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind grundsätzlich gut erreichbar.
Besonderheiten
Einbauküche, Balkon, Stellplatz Nr. 88, Kellerraum, Spielplatz-Miteigentumsanteil, Fernwärme, Grunddienstbarkeit und genannte Baulasten.
Auktion und rechtliche Hinweise
Versteigerung am 13.10.2026 um 10:00 Uhr im Amtsgericht Chemnitz. Der amtliche Gesamtverkehrswert beträgt 62.400 EUR einschließlich 3.000 EUR Zubehörwert für die Einbauküche. Sonderungsverfahren, Baulasten, Dienstbarkeiten, WEG-Unterlagen und Nutzungsstatus sind vor Gebotsabgabe zu prüfen.
ZVG-DE · ANALYSIS
Investmentanalyse
Investment Score63/100PRÜFEN
Interessant nur bei konsequenter Preisdisziplin. Bis etwa 45.000 EUR wäre der Einstieg attraktiv, bis etwa 50.000 EUR vertretbar. Oberhalb von etwa 55.000 EUR wird das Risiko-Rendite-Verhältnis zu knapp.
Unabhängige Markteinschätzung
Gerichtlicher Verkehrswert62.400 €
Marktwert im Ist-Zustand—
Schnellverkauf ~6 Monate—
Kaltmiete / Monat—
Unabhängige Angebote im Zentrum reichen bei ähnlichen 3-Raum-Wohnungen von etwa 853 bis über 1.300 EUR/m²; höherwertig sanierte Objekte liegen darüber. Für das Objekt wird im aktuellen, nicht vollständig dokumentierten Zustand ein Marktwert von etwa 55.000 bis 71.000 EUR mit einer Basis von etwa 63.000 EUR abgeleitet.
Bewertungsmethode
—
Marktvergleich
Renovierung
Minimal4.500 €
Standard12.000 €
Komplett27.000 €
Worst Case45.000 €
Minimal etwa 2.500 bis 7.500 EUR, Standard etwa 9.000 bis 18.000 EUR, Vollmodernisierung etwa 20.000 bis 38.000 EUR. Diese Beträge sind Szenarien und keine Feststellung des tatsächlichen Zustands.
Kostenblöcke
Gebotsstrategie
Sehr attraktiv45.000 €
Sinnvoll50.000 €
Maximalgebot55.000 €
Nicht kaufen über57.500 €
Baurisiken
Altersbedingter Instandhaltungs- und WEG-Risikoanteilhoch
Baujahr und letzte genannte Sanierung liegen mehrere Jahrzehnte zurück; aktuelle Gemeinschaftsmaßnahmen sind unbekannt.
Unklare Heiz- und Energiekostenmittel
Fernwärme ist erkennbar, aktuelle Verbrauchs- und Vertragsdaten fehlen.
Rechtliche Risiken
Sonderungsverfahren Nr. 160/07hoch
Für Flurstück 1402/5 wird ein laufendes oder nicht abschließend geklärtes Sonderungsverfahren genannt.
Abstandsflächenbaulastenhoch
Baulasten zu Lasten der genannten Flurstücke sind ausdrücklich genannt.
Grunddienstbarkeit und Benutzungsregelungmittel
Nutzungsbeschränkungen und eine Grunddienstbarkeit sind im Exposé genannt.
Widersprüchlicher Vermietungsstatushoch
Vermietet, derzeit nicht vermietet und jährliche Nettokaltmiete werden gleichzeitig genannt.
Unbekannte WEG-Finanzdatenhoch
Hausgeld, Rücklage, Rückstände und Sonderumlagen fehlen.
Hauptrisiken sind unbekannter Innenzustand, widersprüchlicher Vermietungsstatus, fehlende WEG-Finanzdaten sowie das genannte Sonderungsverfahren mit Baulasten und Dienstbarkeiten.
Stärken
- Zentrale Lage im Stadtteil Zentrum mit guter ÖPNV- und Straßenanbindung.
- Praktische 3-Raum-Aufteilung mit Küche und Bad mit Fenster.
- Balkon, Kellerraum und Sondernutzungsrecht am Außenstellplatz Nr. 88.
- Fernwärme und begrünte Außenbereiche.
- Marktübliche Vermietbarkeit grundsätzlich plausibel.
Schwächen
- Innenzustand der Wohnung nicht dokumentiert.
- Widersprüchliche Angaben zu Vermietung und aktuellem Leerstand.
- WEG-Rücklage, Hausgeld, Rückstände und Sonderumlagen unbekannt.
- Sonderungsverfahren, Baulasten und Dienstbarkeiten müssen geprüft werden.
- Gebäudealter und Sanierungsstand können zukünftige Instandhaltungskosten verursachen.
Vor dem Gebot prüfen
- Vollständiges Verkehrswertgutachten einsehen.
- Innenbesichtigung oder belastbare schriftliche Zustandsauskunft organisieren.
- Grundbuch Abteilung II und III, Baulastenregister und Sonderungsverfahren prüfen.
- WEG-Protokolle, Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen, Rücklage und Sonderumlagen prüfen.
- Mietvertrag, Leerstand, Mietrückstände und Besitzlage klären.
- Gebotslimit einschließlich Renovierung und Erwerbsnebenkosten festlegen.