1 / 21Objektbeschreibung
Das Objekt wurde um 1905 errichtet und um 1997 saniert beziehungsweise modernisiert. Es ist unterkellert und verfügt über fünf Wohnungen sowie eine etwa 1991 errichtete Doppelgarage. Die aktuelle Nettokaltmiete beträgt laut Gutachten 16.872 EUR jährlich.
Lage
Neukirchen/Erzgebirge liegt südwestlich von Chemnitz im Erzgebirgskreis. Die Lage ist regional gut angebunden, aber ein preisorientierter und weniger liquider Wohninvestmentmarkt als Chemnitz.
Investmentanalyse
Nur mit Preisdisziplin und Vorabprüfung kaufen. Ein Zuschlag bis etwa 160.000 EUR ist im Basisszenario attraktiv; bis etwa 180.000 EUR noch vertretbar. Oberhalb von 190.000 EUR wird der Puffer für Bau-, Miet- und Rechtsunsicherheiten zu gering.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige lokale Angebote liegen bei vergleichbaren Mehrfamilienhäusern grob zwischen etwa 800 und 1.300 EUR/m², wobei modernisierte und voll vermietete Objekte deutlich höhere Werte erreichen.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Neukirchen/Erzgebirge | 323,1 m² | 351.000 € | 1.086,35 €/m² | 1920 | Link |
| B | Neukirchen/Erzgebirge | 267,5 m² | 250.000 € | 934,58 €/m² | 1910 | Link |
| A | Neukirchen/Erzgebirge | 326 m² | 425.000 € | 1.303,68 €/m² | 1900 | Link |
| A | Burkhardtsdorf | 279 m² | 295.000 € | 1.057,35 €/m² | 1912 | Link |
| C | Ursprung/Lugau | 419 m² | 205.000 € | 489,26 €/m² | — | Link |
| C | Burkhardtsdorf | 562 m² | 195.000 € | 346,98 €/m² | — | Link |
| B | Chemnitz-Reichenbrand | 334,36 m² | 269.000 € | 804,4 €/m² | 1900 | Link |
| B | Chemnitz-Sonnenberg | 560 m² | 407.000 € | 726,79 €/m² | — | Link |
Mietorientierung
Renovierung
Für eine minimale Risikoreduzierung sind etwa 30.000 bis 50.000 EUR anzusetzen. Eine standardisierte Investorenmaßnahme liegt grob bei 70.000 bis 115.000 EUR. Eine vollständige Modernisierung kann 140.000 bis 220.000 EUR oder bei verborgenen Schäden mehr kosten.
Kostenblöcke
Minimale Renovierung
13.000 €Sichtbare feuchtegeschädigte und beeinträchtigte Kelleroberflächen.Minimale Renovierung
11.500 €Im Treppenhaus wurden alte elektrische Anlagen dokumentiert.Minimale Renovierung
10.500 €Nicht verputzte Fassaden- und freiliegende Mauerwerksbereiche wurden dokumentiert.Minimale Renovierung
9.500 €Leerstehende Einheit und ausgewählte Hinweise im Innenbereich; Umfang nicht vollständig überprüft.Standardmäßiger Sanierungsansatz
14.000 €Die Heizungsanlage ist sichtbar, Alter und technischer Zustand sind jedoch nicht dokumentiert.Standardmäßiger Sanierungsansatz
17.500 €Dach- und работы по отводу дождевой воды включены в сохранённый сценарий, но требуют осмотра.Gebotsstrategie
Baurisiken
Im Treppenhaus ist ausdrücklich alte Elektrotechnik dokumentiert. Der Zustand der Leitungen in den Wohnungen ist nicht belegt.
Elektrofachbetrieb mit Prüfung der Zähleranlage, Schutzorgane, Steigleitungen und Wohnungsinstallationen beauftragen.Im Keller sind deutlich geschädigte beziehungsweise feuchte Wandoberflächen sichtbar. Ursache und Tragwerksrelevanz sind offen.
Feuchte- und Mauerwerksdiagnose einschließlich Entwässerung und Abdichtung veranlassen.Auf der Rückseite sind unverputzte Fassaden- und freiliegende Mauerwerksbereiche dokumentiert. Der Instandhaltungsrückstand ist erkennbar.
Fassaden, Sockel, Fensteranschlüsse und Regenwasserführung durch Fachbetrieb prüfen lassen.Eine Vaillant-Heizanlage ist sichtbar, aber Baujahr, Brennstoff, Wartung, Emissionsstatus und Restlebensdauer sind unbekannt.
Heizungsfachbetrieb mit Aufnahme der Anlage und Wirtschaftlichkeits-/Erneuerungsangebot beauftragen.Die Unterlagen zeigen nur ausgewählte Innenbereiche, überwiegend einer Wohnung. Der Zustand der übrigen vier Wohnungen ist nicht ausreichend verifiziert.
Vor dem Gebot Zugang zu allen Wohnungen organisieren und eine Bauteil- und Ausstattungsprüfung durchführen.Rechtliche Risiken
Der Verkehrswert berücksichtigt ausdrücklich keine Eintragungen in Abteilung II. Ein vollständiger aktueller Grundbuchauszug und die genaue Berechnung des geringsten Gebots liegen nicht vor.
Aktuellen Grundbuchauszug und geringstes Gebot beim Versteigerungsgericht prüfen.Vier von fünf Wohnungen waren vermietet, aber Mietverträge, Kautionsübersicht, Mietrückstände und Betriebskostenabrechnungen fehlen.
Mieterliste, Mietverträge, Kautionsnachweise, Rückstandsaufstellung und Abrechnungen anfordern.Die Parserdaten nennen Raum 3.007, die datierte Terminsbestimmung vom 14.07.2026 nennt Sitzungssaal 2.018.
Saalangabe kurz vor dem Termin beim Amtsgericht Chemnitz bestätigen.Bewertungsstichtag und Mietangabe stammen vom 19.05.2025; der Termin findet am 20.10.2026 statt.
Vor dem Termin aktuelle Vermietung, Miethöhen, Leerstand und Bauzustand erneut prüfen.