Mehrfamilienhaus in Neukirchen/Erzgebirge

StartseiteNeukirchen/ErzgebirgeAz. 23 K 232/2022

Termin20.10.2026, 10:00

Wohnfläche359 m²

Grundstück580 m²

NutzungVermietet

Mehrfamilienhaus mit 5 Wohnungen und Doppelgarage in Neukirchen/Erzgebirge

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Objektbeschreibung

Das Objekt wurde um 1905 errichtet und um 1997 saniert beziehungsweise modernisiert. Es ist unterkellert und verfügt über fünf Wohnungen sowie eine etwa 1991 errichtete Doppelgarage. Die aktuelle Nettokaltmiete beträgt laut Gutachten 16.872 EUR jährlich.

Ausführliche Beschreibung

Die Immobilie ist als laufendes Wohninvestment mit Entwicklungspotenzial einzuordnen. Positiv wirken die fünf Einheiten, die vorhandene Vermietung, die Doppelgarage und die Nähe zu Chemnitz. Gleichzeitig zeigen die Unterlagen Feuchte- und Instandhaltungsthemen im Keller, unverputzte Fassadenbereiche und alte Elektrotechnik im Treppenhaus. Die wirtschaftliche Attraktivität hängt daher wesentlich vom Zuschlagspreis, der Prüfung der Mietverträge und dem tatsächlichen Zustand der nicht vollständig dokumentierten Wohnungen ab.

Gebäude und Aufteilung

Fünf Wohnungen in einem historischen, unterkellerten Mehrfamilienhaus. Die Gutachterunterlagen enthalten schematische Grundrisse für Erd- und Obergeschoss. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 359,47 m²; die genaue Einzelaufteilung und die vollständige Flächenabgrenzung sind am Bau zu überprüfen.

Zustand und Sanierung

Der Objektzustand wurde überwiegend als normal bezeichnet. Sichtbar beziehungsweise textlich dokumentiert sind alte Elektrotechnik im Treppenhaus, feuchte beziehungsweise geschädigte Kelleroberflächen sowie unverputzte Fassaden- und Mauerwerksbereiche. Für eine belastbare Kalkulation ist mindestens eine technische Besichtigung mit Fachbetrieben erforderlich.

Nutzung und Belegung

Zum Bewertungsstichtag waren vier von fünf Wohnungen vermietet. Die aktuelle Nettokaltmiete beträgt 16.872 EUR pro Jahr. Mietverträge, Kautionen, Rückstände und die genaue Wohnflächenzuordnung der vermieteten Einheiten liegen nicht vollständig vor.

Grundstück und Zugang

Grundstück Flurstück 319, Gemarkung Neukirchen, ca. 580 m², Gebäude- und Freifläche. Die Zufahrt zur Doppelgarage ist auf den Fotos erkennbar. Die konkrete Stellplatz- und Wegezuordnung ist vor Ort zu prüfen.

Lage und Umfeld

Kleinstädtische beziehungsweise vorstädtische Lage in Neukirchen/Erzgebirge mit regionaler Anbindung nach Chemnitz und Zwickau. Die Hauptstraße gehört zur S 239; Bus- und City-Bahn-Verbindungen sind in der Gemeinde vorhanden. ([busmaps.com](https://busmaps.com/en/germany/city/Neukirchen-2864750/public_transportation-street-Hauptstra%C3%9Fe_153573032725754?utm_source=openai))

Besonderheiten

Doppelgarage, fünf Wohnungen, Teilvermietung, historische Fassadengestaltung, kein Denkmalschutz laut Gutachten.

Auktion und rechtliche Hinweise

Die Versteigerung ist für Dienstag, den 20.10.2026 um 10:00 Uhr angesetzt. Die datierte Terminsbestimmung nennt Sitzungssaal 2.018 im Hauptgebäude des Amtsgerichts Chemnitz. Der Verkehrswert beträgt 246.000 EUR und ist kein Markt- oder Gebotsanker. Die 5/10- und 7/10-Wertgrenzen sind laut Portalhinweis entfallen.

ZVG-DE · ANALYSIS

Investmentanalyse

Analyseversion: luna-current-v12-compat

Investment Score62/100PRÜFEN

Nur mit Preisdisziplin und Vorabprüfung kaufen. Ein Zuschlag bis etwa 160.000 EUR ist im Basisszenario attraktiv; bis etwa 180.000 EUR noch vertretbar. Oberhalb von 190.000 EUR wird der Puffer für Bau-, Miet- und Rechtsunsicherheiten zu gering.

Unabhängige Markteinschätzung

Gerichtlicher Verkehrswert246.000 €

Marktwert im Ist-Zustand—

Schnellverkauf ~6 Monate—

Kaltmiete / Monat—

Unabhängige lokale Angebote liegen bei vergleichbaren Mehrfamilienhäusern grob zwischen etwa 800 und 1.300 EUR/m², wobei modernisierte und voll vermietete Objekte deutlich höhere Werte erreichen. Für das Objekt wird deshalb ein as-is Marktwert von etwa 240.000 bis 320.000 EUR mit einem Basiswert von 280.000 EUR abgeleitet; der offizielle Verkehrswert wird separat behandelt. ([immowelt.de](https://www.immowelt.de/expose/9f61d3d1-2dcd-498e-be33-6914be430503?utm_source=openai))

Bewertungsmethode

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Marktvergleich

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Renovierung

Minimal—

Standard—

Komplett—

Worst Case—

Für eine minimale Risikoreduzierung sind etwa 30.000 bis 50.000 EUR anzusetzen. Eine standardisierte Investorenmaßnahme liegt grob bei 70.000 bis 115.000 EUR. Eine vollständige Modernisierung kann 140.000 bis 220.000 EUR oder bei verborgenen Schäden mehr kosten.

Kostenblöcke

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Gebotsstrategie

Sehr attraktiv130.000 €

Sinnvoll160.000 €

Maximalgebot180.000 €

Nicht kaufen über190.000 €

Baurisiken

Alte Elektroinstallationhoch

Im Treppenhaus ist ausdrücklich alte Elektrotechnik dokumentiert. Der Zustand der Leitungen in den Wohnungen ist nicht belegt.

Feuchte und Mauerwerk im Kellerhoch

Im Keller sind deutlich geschädigte beziehungsweise feuchte Wandoberflächen sichtbar. Ursache und Tragwerksrelevanz sind offen.

Fassade und Sockelbereichehoch

Auf der Rückseite sind unverputzte Fassaden- und freiliegende Mauerwerksbereiche dokumentiert. Der Instandhaltungsrückstand ist erkennbar.

Alter und Zustand der Heizungmittel

Eine Vaillant-Heizanlage ist sichtbar, aber Baujahr, Brennstoff, Wartung, Emissionsstatus und Restlebensdauer sind unbekannt.

Unklarer Zustand der übrigen Wohnungenhoch

Die Unterlagen zeigen nur ausgewählte Innenbereiche, überwiegend einer Wohnung. Der Zustand der übrigen vier Wohnungen ist nicht ausreichend verifiziert.

Rechtliche Risiken

Grundbuchrechte und geringstes Gebothoch

Der Verkehrswert berücksichtigt ausdrücklich keine Eintragungen in Abteilung II. Ein vollständiger aktueller Grundbuchauszug und die genaue Berechnung des geringsten Gebots liegen nicht vor.

Mietverträge und Mietrückständehoch

Vier von fünf Wohnungen waren vermietet, aber Mietverträge, Kautionsübersicht, Mietrückstände und Betriebskostenabrechnungen fehlen.

Widersprüchliche Saalangabemittel

Die Parserdaten nennen Raum 3.007, die datierte Terminsbestimmung vom 14.07.2026 nennt Sitzungssaal 2.018.

Veraltete Bewertungs- und Mietdatenmittel

Bewertungsstichtag und Mietangabe stammen vom 19.05.2025; der Termin findet am 20.10.2026 statt.

Hauptrisiken sind Kellerfeuchte, alte Elektroinstallation, Fassaden- und Mauerwerksarbeiten, unbekannter Zustand der übrigen Wohnungen, fehlende Mietvertragsunterlagen und ungeklärte Grundbuchrechte.

Stärken

Fünf Wohnungen mit ca. 359,47 m² Wohnfläche
Vier von fünf Wohnungen zum Bewertungsstichtag vermietet
Doppelgarage und 580 m² Grundstück
Entwicklungspotenzial durch eine nicht vermietete Wohnung und niedrige Ist-Miete
Keine dokumentierten Baulasten, Altlasten oder Denkmalschutz

Schwächen

Feuchte- und Schadensbilder im Keller
Unverputzte Fassaden- und Mauerwerksbereiche
Alte Elektrotechnik im Treppenhaus
Zustand der übrigen Wohnungen nur unvollständig verifiziert
Aktuelle Mietverträge, Mietrückstände und Grundbuchrechte nicht vollständig geprüft