1 / 1Objektbeschreibung
Das Grundstück Bahnhofstraße 18 in Kurort Seiffen ist mit einem zweigeschossigen Wohnhaus, ausgebautem Dachgeschoss, Anbau, zwei Garagen und einem Wintergarten bebaut. Das Erdgeschoss wird eigengenutzt, das Obergeschoss steht leer und das Dachgeschoss wird von Familienangehörigen genutzt.
Lage
Mittlere Wohn- und Geschäftslage an der Bahnhofstraße in Kurort Seiffen, gegenüber einer Sommerrodelbahn und mit ländlicher beziehungsweise teilweise alleinliegender Umgebung.
Investmentanalyse
Bedingt interessant bis etwa 140.000 EUR, vorzugsweise für Eigennutzer, Mehrgenerationenwohnen oder einen aktiven touristischen Betreiber. Für eine passive Vermietungsstrategie ist das Risiko zu hoch.
Unabhängige Markteinschätzung
Lokale Angebotsvergleiche zeigen für ältere und teilmodernisierte Häuser überwiegend etwa 475 bis 783 EUR/m², während kleinere sanierte Häuser deutlich höher angeboten werden. Die Basisschätzung des as-is-Marktwerts liegt bei etwa 175.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Seiffen/Erzgebirge | 138 m² | 95.000 € | 688,41 €/m² | 1835 | immowelt.de |
| A | Seiffen/Erzgebirge | 115 m² | 90.000 € | 782,61 €/m² | 1881 | immowelt.de |
| A | Seiffen/Erzgebirge | 312 m² | 154.000 € | 493,59 €/m² | 1928 | immobilienscout24.de |
| A | Seiffen/Erzgebirge | 200 m² | 95.000 € | 475 €/m² | 1900 | immowelt.at |
| A | Seiffen/Erzgebirge | 115 m² | 129.000 € | 1.121,74 €/m² | 1984 | immowelt.de |
| A | Kurort Seiffen | 138 m² | 85.000 € | 615,94 €/m² | 19321981 | immowelt.de |
| A | Seiffen/Erzgebirge | 90 m² | 129.000 € | 1.433,33 €/m² | 1939 | immowelt.at |
| C | Seiffen/Erzgebirge | 210 m² | 65.000 € | 309,52 €/m² | 1600 | immobilienscout24.de |
Mietorientierung
Renovierung
Für eine minimale technische und teilweise vermietbare Instandsetzung werden grob 65.000 bis 125.000 EUR angesetzt. Eine standardmäßige Modernisierung mit getrennten Einheiten kann etwa 135.000 bis 245.000 EUR kosten.
Kostenblöcke
Technische Mindestausstattung
13.000 €Dokumentierte einfache Ausstattung, alter Bestand und unvollständige technische Dokumentation.Obergeschoss und unfertiges Dachgeschossbad
18.500 €Obergeschoss sanierungsbedürftig; Erdgeschossbad alt und Dachgeschossbad unfertig.Vorhandene gekoppelte Öl-Holzheizung
7.000 €Heizung dokumentiert, Alter und technischer Zustand ungeklärt.Gebäudehülle und Außenbereich
17.500 €Historischer Baukörper, Eifelplatten-Dach, alte Holz-Verbundfenster und durchschnittlich gepflegte Außenanlagen.Hanglage, Wasserführung und Zugänge
15.000 €Starke Hanglage dokumentiert; Standsicherheit und Wasserführung unbekannt.Gebotsstrategie
Baurisiken
Fachwerk und Holzbalkendecken können verdeckte Feuchte-, Verformungs- oder Holzschäden aufweisen.
Tragwerks- und Holzschutzprüfung vor dem Gebot durchführen.Hangdruck, Oberflächenwasser und nicht ausreichende Entwässerung können erhebliche Folgekosten verursachen.
Hang, Wasserführung, Zufahrt und Stützkonstruktionen fachlich prüfen.Ein wesentlicher Gebäudeteil ist nicht verifiziert; der Innenzustand kann deutlich vom Exposé abweichen.
Vollständige Dachgeschossbesichtigung und Prüfung der Ausbau- und Genehmigungslage.Die vorhandene Heiztechnik kann kurzfristig funktionieren, aber auch einen erheblichen Erneuerungsbedarf haben.
Kessel, Tanks, Schornstein und rechtliche Weiterbetriebsfähigkeit prüfen.Die aktuelle Aufteilung erschwert eine separate Vermietung und kann baurechtliche oder brandschutzrechtliche Anpassungen erfordern.
Genehmigte Grundrisse, Rettungswege und mögliche Trennung der Einheiten prüfen.Rechtliche Risiken
Nicht aus dem Dokument ersichtliche Rechte können die wirtschaftliche Belastung beeinflussen.
Grundbuch, Rangfolge, Dienstbarkeiten und Baulasten vor dem Termin prüfen.Bewohner- und Besitzverhältnisse können die zeitnahe Nutzung nach Zuschlag verzögern.
Bewohner, Nutzungsrechte und Übergabeablauf vor dem Termin klären.Die Nutzung einzelner Geschosse, insbesondere des Dachgeschosses und möglicher Ferienwohnungen, muss behördlich verifiziert werden.
Bauakte, Genehmigungen und mögliche Nutzungsänderungen prüfen.Bei einer großen gemischten Parzelle können Erschließungs- oder Nutzungsrechte wirtschaftlich wesentlich sein.
Flurkarte, Zufahrt, Leitungen, Grenzen und Dienstbarkeiten prüfen.