Wohn-/Geschäftshaus mit Wohnhaus, Anbau, zwei Garagen und gemischt genutztem Grundstück in Kurort Seiffen

StartseiteKurort SeiffenAz. 27 K 279/2024

Termin26.10.2026, 11:00

Wohnfläche248 m²

Grundstück12.857 m²

NutzungVermietet

Wohn-/Geschäftshaus mit Anbau und Garagen in Kurort Seiffen

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Objektbeschreibung

Das Grundstück Bahnhofstraße 18 in Kurort Seiffen ist mit einem zweigeschossigen Wohnhaus, ausgebautem Dachgeschoss, Anbau, zwei Garagen und einem Wintergarten bebaut. Das Erdgeschoss wird eigengenutzt, das Obergeschoss steht leer und das Dachgeschoss wird von Familienangehörigen genutzt.

Ausführliche Beschreibung

Der Hauptbau stammt aus den Jahren 1870 beziehungsweise 1932 nach einem Brand. Seit 1991 erfolgten stückweise Sanierungen; der Dachgeschossausbau wurde teilweise 2000 und teilweise 2024 ausgeführt. Das Gebäude liegt an der Bahnhofstraße gegenüber einer Sommerrodelbahn. Das Grundstück umfasst neben Wohnbaufläche auch Grünland, Wald und stehendes Gewässer. Die wirtschaftliche Nutzung wird durch den Altbauzustand, die nicht abgeschlossenen Geschosse und die starke Hanglage begrenzt.

Gebäude und Aufteilung

Das Wohnhaus ist nicht unterkellert, zweigeschossig und besitzt ein ausgebautes Dachgeschoss. Der Anbau ist ebenfalls nicht unterkellert und zweigeschossig. Die Geschosse sind außer dem Dachgeschoss nicht vollständig als selbstständige Wohnungen ausgebildet.

Zustand und Sanierung

Die Ausstattung ist überwiegend einfach. Das Obergeschoss wird als sanierungsbedürftig beschrieben. Das Erdgeschossbad stammt aus 1985, das Dachgeschossbad ist unfertig. Eine gekoppelte Öl-Holzheizung ist vorhanden. Der Renovierungsbedarf reicht je nach Ziel von einer technischen Mindestertüchtigung bis zu einer umfassenden Altbausanierung.

Nutzung und Belegung

Das Erdgeschoss wird vom Antragsgegner eigengenutzt, das Obergeschoss steht leer und das Dachgeschoss wird von Familienangehörigen genutzt. Eine laufende Vermietung besteht nicht.

Grundstück und Zugang

Die Parzelle umfasst 12.857 m². Davon entfallen laut Exposé ca. 1.142 m² auf Wohnbaufläche, 6.619 m² auf Grünland, 4.222 m² auf Wald und 874 m² auf stehendes Gewässer. Hinter dem Haus besteht eine starke Hanglage.

Lage und Umfeld

Seiffen ist ein staatlich anerkannter Kurort und touristisch geprägter Ort im Erzgebirge. Im Ort bestehen Einkaufsmöglichkeiten, Grundschule, Kindertagesstätte, Gastronomie und Freizeitangebote. Die Lage ist ländlich und die Anbindung an größere Zentren relativ weit.

Besonderheiten

Großes Mischgrundstück, Teich, Wintergarten, zwei Garagen, touristisch bekannte Ortslage und kein dokumentierter Denkmalschutz.

Auktion und rechtliche Hinweise

Die Versteigerung findet am 26. Oktober 2026 um 11:00 Uhr beim Amtsgericht Chemnitz statt. Der amtliche Verkehrswert beträgt 204.000 EUR. Die Sicherheitsleistung von 10 Prozent ist eine Teilnahmebedingung und wurde nicht als Investitionsrisiko bewertet. Grundbuchrang, Besitzlage, Genehmigungen und bestehenbleibende Rechte müssen separat geprüft werden.

ZVG-DE · ANALYSIS

Investmentanalyse

Analyseversion: luna-current-v12-compat

Investment Score46/100HOHES RISIKO

Bedingt interessant bis etwa 140.000 EUR, vorzugsweise für Eigennutzer, Mehrgenerationenwohnen oder einen aktiven touristischen Betreiber. Für eine passive Vermietungsstrategie ist das Risiko zu hoch.

Unabhängige Markteinschätzung

Gerichtlicher Verkehrswert204.000 €

Marktwert im Ist-Zustand—

Schnellverkauf ~6 Monate—

Kaltmiete / Monat—

Lokale Angebotsvergleiche zeigen für ältere und teilmodernisierte Häuser überwiegend etwa 475 bis 783 EUR/m², während kleinere sanierte Häuser deutlich höher angeboten werden. Die Basisschätzung des as-is-Marktwerts liegt bei etwa 175.000 EUR.

Bewertungsmethode

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Marktvergleich

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Renovierung

Minimal—

Standard—

Komplett—

Worst Case—

Für eine minimale technische und teilweise vermietbare Instandsetzung werden grob 65.000 bis 125.000 EUR angesetzt. Eine standardmäßige Modernisierung mit getrennten Einheiten kann etwa 135.000 bis 245.000 EUR kosten.

Kostenblöcke

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Gebotsstrategie

Sehr attraktiv90.000 €

Sinnvoll115.000 €

Maximalgebot140.000 €

Nicht kaufen über145.000 €

Baurisiken

Altbau-Tragwerk und Holzbalkendeckenhoch

Fachwerk und Holzbalkendecken können verdeckte Feuchte-, Verformungs- oder Holzschäden aufweisen.

Starke Hanglage und Entwässerunghoch

Hangdruck, Oberflächenwasser und nicht ausreichende Entwässerung können erhebliche Folgekosten verursachen.

Dachgeschoss nicht besichtigthoch

Ein wesentlicher Gebäudeteil ist nicht verifiziert; der Innenzustand kann deutlich vom Exposé abweichen.

Öl-Holz-Heizung mit ungeklärtem Zustandhoch

Die vorhandene Heiztechnik kann kurzfristig funktionieren, aber auch einen erheblichen Erneuerungsbedarf haben.

Nicht abgeschlossene Wohnungenhoch

Die aktuelle Aufteilung erschwert eine separate Vermietung und kann baurechtliche oder brandschutzrechtliche Anpassungen erfordern.

Rechtliche Risiken

Unvollständige Prüfung von Grundbuch und Ranghoch

Nicht aus dem Dokument ersichtliche Rechte können die wirtschaftliche Belastung beeinflussen.

Eigennutzung und Übergaberisikohoch

Bewohner- und Besitzverhältnisse können die zeitnahe Nutzung nach Zuschlag verzögern.

Genehmigungs- und Nutzungsstatushoch

Die Nutzung einzelner Geschosse, insbesondere des Dachgeschosses und möglicher Ferienwohnungen, muss behördlich verifiziert werden.

Zufahrt, Grenzen und Dienstbarkeitenmittel

Bei einer großen gemischten Parzelle können Erschließungs- oder Nutzungsrechte wirtschaftlich wesentlich sein.

Die wesentlichen Risiken sind das unbesichtigte Dachgeschoss, Fachwerk- und Holzbalkenkonstruktion, starke Hanglage, unklare Heizungs- und Entwässerungssituation, nicht abgeschlossene Wohnungen und unvollständige Rechtsprüfung.

Stärken

Große Wohnfläche von ca. 248 m² plus ca. 91 m² Nutzfläche.
Ein Grundstück mit 12.857 m², zwei Garagen, Anbau, Wintergarten und Teich.
Kurort Seiffen mit touristischer Bekanntheit, Freizeitangeboten, Grundschule und örtlicher Versorgung.
Kein dokumentierter Denkmalschutz des Gebäudes.
Potenzial für Eigennutzung, Mehrgenerationenwohnen oder touristische Nutzung.

Schwächen

Obergeschoss sanierungsbedürftig; Dachgeschoss konnte nicht besichtigt werden.
Wohnungen außer dem Dachgeschoss nicht in sich abgeschlossen.
Starke Hanglage hinter dem Gebäude; Entwässerungs- und Standsicherheitsrisiko.
Sehr alter Hauptbaukörper mit Fachwerk, Holzbalkendecken und einfacher Ausstattung.
Kleine lokale Mietnachfrage und begrenzte Marktliquidität.
Große Grundstücksfläche besteht teilweise aus Grünland, Wald und Gewässer und ist nicht vollständig als Bauland anzusetzen.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Grundbuchauszug, Rangverhältnisse, Dienstbarkeiten und Baulasten prüfen.
Dachgeschoss vollständig besichtigen und Ausbau- sowie Genehmigungsstatus klären.
Tragwerk, Fachwerk, Holzbalkendecken, Dach und Feuchtigkeit fachlich prüfen.
Hang, Entwässerung, Zufahrt und mögliche Stützkonstruktionen prüfen.
Heizung, Öltanks, Schornstein und Elektroinstallation prüfen.
Bewohner, Besitzlage und Übergabe beziehungsweise Räumung klären.
Realistische Trennung der Wohnungen und zulässige Ferienvermietung prüfen.