1 / 33Objektbeschreibung
Das Objekt wurde 1894/1895 als Gaststätte mit darüberliegenden Wohnungen errichtet. Nach einem Eigentümerwechsel im Jahr 2023 erfolgte eine Entrümpelung und teilweise Entkernung des Erdgeschosses; weitere Arbeiten blieben aus. Der Gutachter beschreibt eine komplexe Modernisierung als erforderlich und nennt den Abbruch als Alternative.
Lage
Untere Hauptstraße 86 liegt im Ortsteil Wittgensdorf an einer belebten Ortsdurchgangsstraße zwischen B 95 und B 107. Das Umfeld ist eine gewachsene Mischbebauung mit Wohnhäusern, Gewerbe und Grün- bzw. Landwirtschaftsflächen.
Investmentanalyse
Nur bei sehr niedrigem Gebot und mit eigener technischer sowie finanzieller Sanierungskompetenz interessant. Für passive Anleger oder Käufer mit knappem Budget nicht empfehlenswert.
Unabhängige Markteinschätzung
Lokale Sanierungsobjekt-Angebote in Wittgensdorf zeigen niedrige Einstiegspreise, während nutzbare oder modernisierte Häuser deutlich höher angeboten werden. Für das unbewohnbare Objekt wird ein as-is Marktwert von etwa 35.000 bis 75.000 EUR abgeleitet; der Basispunkt liegt bei etwa 55.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| — | Wittgensdorf, Chemnitz | 301 m² | 39.990 € | 132,86 €/m² | 1912 | Link |
| — | Wittgensdorf, Chemnitz | 473 m² | 200.000 € | 422,83 €/m² | 1879 | Link |
| — | Wittgensdorf, Chemnitz | 330 m² | 239.000 € | 724,24 €/m² | 1908 | Link |
| — | Wittgensdorf, Chemnitz | 120 m² | 157.000 € | 1.308,33 €/m² | 1900 | Link |
| — | Wittgensdorf, Chemnitz | 222,7 m² | 424.579 € | 1.906,51 €/m² | 2026 | Link |
| — | Wittgensdorf, Chemnitz | 134 m² | 359.529 € | 2.683,05 €/m² | — | Link |
Mietorientierung
Qualifizierter Mietspiegel Chemnitz 2025 · 01.07.2025–30.06.2027
Der Mietspiegel ist ein offizieller Orientierungsrahmen für die ortsübliche Vergleichsmiete und kein einzelnes Angebotsobjekt.Renovierung
Die Standardmodernisierung wird mit etwa 250.000 bis 400.000 EUR, basierend auf einem mittleren Szenario mit etwa 320.000 EUR, angesetzt. Bei wesentlichen verdeckten Schäden kann ein Abriss wirtschaftlich sinnvoller sein.
Kostenblöcke
Minimalszenario
18.000 €Fehlende Regenfallrohre und ein erhöhter Feuchtigkeitseintrag am Gebäudesockel werden berichtet.Minimalszenario
30.000 €Es werden Feuchtigkeit und Schimmelanzeichen im Keller berichtet.Minimalszenario
20.000 €Die weitere Entkernung war noch ausstehend.Minimalszenario
70.000 €Sichtbar alte oder unterbrochene Installationen und unbekannter Betriebsstatus.Minimalszenario
45.000 €Der äußere Zustand ist sichtbar, Dach und Tragwerk wurden jedoch nur unvollständig untersucht.Minimalszenario
55.000 €Innenoberflächen und Sanitärräume sind veraltet, beschädigt oder unvollständig.Minimalszenario
25.000 €Historisches Gebäude und unvollständige technische bzw. rechtliche Prüfung.Gebotsstrategie
Baurisiken
Das Objekt ist nicht bezugsfertig; die wirtschaftlich richtige Strategie kann Sanierung oder Abbruch sein.
Technische Vollprüfung und belastbare Sanierungs-/Abrisskostenschätzung vor Gebot.Feuchte im Keller und am Sockel kann von einfacher Reparatur bis zu umfangreicher Abdichtung und Tragwerksarbeit reichen.
Feuchte- und Tragwerksdiagnostik einschließlich Außenabdichtung und Drainage prüfen.Fehlende Fallrohre sind dokumentiert; Dach und Anschlüsse müssen vollständig geprüft werden.
Dach, Dachstuhl, Dachterrasse und Entwässerung fachtechnisch untersuchen.Vorhandene Anschlüsse bedeuten nicht, dass Heizung, Elektro, Wasser und Abwasser sicher oder betriebsbereit sind.
Alle technischen Anlagen durch Fachbetriebe prüfen und dokumentieren lassen.Der Innenausbau ist nicht fertiggestellt und in mehreren Bereichen stark veraltet oder beschädigt.
Raumweise Bestandsaufnahme und Schadstoffprüfung vor der Kostenfreigabe.Rechtliche Risiken
Rechte, Rang und geringstes Gebot sind vor der Versteigerung vollständig zu prüfen.
Aktuellen Grundbuchauszug und die Versteigerungsbedingungen beim Gericht einsehen.Die frühere Gaststättennutzung kann zusätzliche Genehmigungen, Brandschutz- oder Stellplatzanforderungen auslösen.
Bauakte und aktuelle genehmigte Nutzung beim Bauamt prüfen.Die angegebenen 265 m² sind Wohn-/Nutzfläche und nicht automatisch vollständig anerkannte Wohnfläche.
Aufmaß und Genehmigungsabgleich einschließlich Dachgeschoss durchführen.Der berichtete Leerstand muss vor der Versteigerung aktuell bestätigt werden.
Aktuelle Besitz- und Nutzungsverhältnisse sowie Zugang und Schlüssel klären.Die öffentliche Straße und Anschlüsse sind beschrieben, aber private Rechte und Leitungsverläufe bleiben zu prüfen.
Grundbuch, Baulasten und Anschlussunterlagen einsehen.Die Gutachtenergebnisse sind positiv, stammen aber aus 2025 und sollten aktualisiert werden.
Aktuelle Behördenauskünfte vor dem Termin einholen.