Unbewohnbarer Gesamtzustandhoch
Das Objekt ist nicht bezugsfertig; die wirtschaftlich richtige Strategie kann Sanierung oder Abbruch sein.
Termin26.10.2026, 10:00
Wohnfläche—
Grundstück482 m²
NutzungFrei
1 / 4Objektbeschreibung
Das Objekt wurde 1894/1895 als Gaststätte mit darüberliegenden Wohnungen errichtet. Nach einem Eigentümerwechsel im Jahr 2023 erfolgte eine Entrümpelung und teilweise Entkernung des Erdgeschosses; weitere Arbeiten blieben aus. Der Gutachter beschreibt eine komplexe Modernisierung als erforderlich und nennt den Abbruch als Alternative.
Ausführliche Beschreibung
Die Immobilie liegt an der belebten Unteren Hauptstraße in Wittgensdorf. Das Grundstück ist nahezu eben und öffentlich erschlossen. Die Umgebung ist durch gemischte Wohn- und Gewerbebebauung geprägt. Das Gebäude verfügt über Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss und ausgebautes Dachgeschoss. Die Innenfotos zeigen veraltete und beschädigte Oberflächen, unvollständige Installationen sowie Feuchteerscheinungen im Keller. Die wirtschaftliche Tragfähigkeit hängt stark von der technischen Prüfung, der zulässigen Nutzung und der erreichbaren Sanierungskosten ab.
Gebäude und Aufteilung
Hauptgebäude mit zwei Vollgeschossen, Keller und ausgebautem Dachgeschoss. Historische Grundrisse zeigen ehemalige Gaststätten- und Wohnbereiche. Zusätzliches Nebengebäude mit Garage und ausgebaut wirkendem Dachgeschossbereich; genaue rechtliche und bauliche Einordnung dieses Bereichs ist zu prüfen.
Zustand und Sanierung
Nicht bewohnbar. Erforderlich sind mindestens eine vollständige technische und bauliche Bestandsaufnahme, Feuchte- und Dachprüfung, Erneuerung oder Reparatur der Gebäudeentwässerung, Modernisierung der Haustechnik sowie umfangreicher Innenausbau. Alternativ ist ein Abbruch zu kalkulieren.
Nutzung und Belegung
Laut Gutachten leerstehend; aktueller Besitz- und Nutzungsstatus ist zu verifizieren. Das Erdgeschoss wurde früher als Gaststätte genutzt. Eine zukünftige Wohn-, Gewerbe- oder Mischnutzung ist genehmigungsrechtlich zu prüfen.
Grundstück und Zugang
482 m² großes, annähernd ebenes Grundstück an einer öffentlich gewidmeten Ortsdurchgangsstraße. Zufahrt zum Hof und zur Garage vorhanden. Stellflächen vor dem Haus sowie Carport vorhanden.
Lage und Umfeld
Wittgensdorf ist ein nördlicher Chemnitzer Ortsteil mit gewachsener Dorf- und Mischstruktur. Supermärkte und Dienstleistungen liegen laut Gutachten ungefähr 1 km entfernt. Die Lage ist verkehrlich gut erreichbar, jedoch durch die Hauptstraße belebt und potenziell lärmbelastet.
Besonderheiten
Historische Bausubstanz, ehemalige Gaststätte, Dachterrasse auf dem Vorhaus, Garage von 1970, Carport nach 1990, Glasfaseranschluss laut Gutachten, kein Denkmalschutz laut Auskunft 2025.
Auktion und rechtliche Hinweise
Versteigerung am 26.10.2026 um 10:00 Uhr beim Amtsgericht Chemnitz. Der amtliche Verkehrswert beträgt 50.000 EUR. Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts, also 5.000 EUR. Grundbuchrechte, geringstes Gebot und bestehenbleibende Rechte sind vor dem Termin gesondert zu prüfen.
ZVG-DE · ANALYSIS
Investmentanalyse
Investment Score28/100NICHT KAUFEN
Nur bei sehr niedrigem Gebot und mit eigener technischer sowie finanzieller Sanierungskompetenz interessant. Für passive Anleger oder Käufer mit knappem Budget nicht empfehlenswert.
Unabhängige Markteinschätzung
Gerichtlicher Verkehrswert—
Marktwert im Ist-Zustand—
Schnellverkauf ~6 Monate—
Kaltmiete / Monat—
Lokale Sanierungsobjekt-Angebote in Wittgensdorf zeigen niedrige Einstiegspreise, während nutzbare oder modernisierte Häuser deutlich höher angeboten werden. Für das unbewohnbare Objekt wird ein as-is Marktwert von etwa 35.000 bis 75.000 EUR abgeleitet; der Basispunkt liegt bei etwa 55.000 EUR.
Bewertungsmethode
—
Marktvergleich
Renovierung
Minimal—
Standard—
Komplett—
Worst Case—
Die Standardmodernisierung wird mit etwa 250.000 bis 400.000 EUR, basierend auf einem mittleren Szenario mit etwa 320.000 EUR, angesetzt. Bei wesentlichen verdeckten Schäden kann ein Abriss wirtschaftlich sinnvoller sein.
Kostenblöcke
Gebotsstrategie
Sehr attraktiv20.000 €
Sinnvoll30.000 €
Maximalgebot40.000 €
Nicht kaufen über45.000 €
Baurisiken
Feuchtigkeit und Kellerproblemehoch
Feuchte im Keller und am Sockel kann von einfacher Reparatur bis zu umfangreicher Abdichtung und Tragwerksarbeit reichen.
Dach- und Regenwasserrisikohoch
Fehlende Fallrohre sind dokumentiert; Dach und Anschlüsse müssen vollständig geprüft werden.
Unklare technische Anlagenhoch
Vorhandene Anschlüsse bedeuten nicht, dass Heizung, Elektro, Wasser und Abwasser sicher oder betriebsbereit sind.
Umfangreicher Innenausbau erforderlichhoch
Der Innenausbau ist nicht fertiggestellt und in mehreren Bereichen stark veraltet oder beschädigt.
Rechtliche Risiken
Grundbuch- und bestehenbleibende Rechtehoch
Rechte, Rang und geringstes Gebot sind vor der Versteigerung vollständig zu prüfen.
Nutzungs- und Genehmigungsrisikohoch
Die frühere Gaststättennutzung kann zusätzliche Genehmigungen, Brandschutz- oder Stellplatzanforderungen auslösen.
Unsichere Wohnflächenabgrenzunghoch
Die angegebenen 265 m² sind Wohn-/Nutzfläche und nicht automatisch vollständig anerkannte Wohnfläche.
Besitz- und Leerstandsstatusmittel
Der berichtete Leerstand muss vor der Versteigerung aktuell bestätigt werden.
Zufahrts- und Leitungsrechtemittel
Die öffentliche Straße und Anschlüsse sind beschrieben, aber private Rechte und Leitungsverläufe bleiben zu prüfen.
Altlasten, Denkmalschutz und Baulastenniedrig
Die Gutachtenergebnisse sind positiv, stammen aber aus 2025 und sollten aktualisiert werden.
Hauptrisiken sind Unbewohnbarkeit, Feuchtigkeit, unklare technische Anlagen, unklare Wohnflächenanerkennung, ehemalige Gaststättennutzung und nicht vollständig geprüfte Grundbuchrechte.
Stärken
- Einzelnes klar identifiziertes Flurstück 242/4 mit 482 m² Grundstücksfläche.
- Öffentliche Erschließung und Hausanschlüsse laut Gutachten vorhanden.
- Garage, Carport und asphaltierte Stellflächen vorhanden.
- Innenbereich nach § 34 BauGB; laut Gutachten Mischgebiet im Flächennutzungsplan.
- Keine Baulasten, kein Denkmalschutz und kein Altlastenverdacht laut Auskünften aus 2025.
- Geeignetes Entwicklungspotenzial für erfahrene Sanierer oder Eigennutzer mit Eigenleistung.
Schwächen
- Objekt im Ist-Zustand nicht bewohnbar.
- Komplexe Modernisierung oder Abbruch ausdrücklich als Alternativen genannt.
- Feuchtigkeit und erhöhter Feuchteeintrag am Gebäudesockel dokumentiert.
- Unklare Wohnflächenanerkennung; 265 m² sind Wohn-/Nutzfläche, nicht sicher vollständig Wohnfläche.
- Frühere Gaststättennutzung kann zusätzliche Genehmigungs- und Brandschutzfragen auslösen.
- Schwache erwartete Bruttorendite nach vollständiger Sanierung.
- Aktueller Grundbuch-, Rang- und geringstes-Gebot-Stand nicht vollständig im Bundle enthalten.
Vor dem Gebot prüfen
- Aktuellen Grundbuchauszug, bestehenbleibende Rechte, Rang und geringstes Gebot prüfen.
- Aktuelle Besitz- und Leerstandssituation bestätigen.
- Baubegehung mit Architekt oder Bauingenieur organisieren.
- Feuchte-, Keller-, Dach- und Tragwerksprüfung durchführen.
- Bauakte und genehmigte Nutzung des ehemaligen Gaststättenbereichs prüfen.
- Wohnflächenberechnung und Dachgeschossqualität verifizieren.
- Sanierungsangebote für Gebäudehülle, Haustechnik, Innenausbau und Entwässerung einholen.
- Abriss- und Neubaualternative einschließlich Genehmigungsfähigkeit kalkulieren.