Einfamilienhaus in Reinsberg

StartseiteReinsbergAz. 23 K 170/2023

Termin27.10.2026, 10:00

Wohnfläche120 m²

Grundstück670 m²

NutzungEigennutzung

Teilsaniertes Einfamilienhaus mit Nebengebäude in Reinsberg-Bieberstein

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Objektbeschreibung

Das Grundstück ist mit einem teilsanierten Einfamilienhaus und einem eingeschossigen Nebengebäude bebaut. Das Wohnhaus verfügt über Wohnflächen im Erd- und Obergeschoss; das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Laut Exposé erfolgten Rekonstruktionen in den 1970er/1980er Jahren, eine Teilsanierung 1998–2000 und weitere Arbeiten nach 2019.

Ausführliche Beschreibung

Die Immobilie liegt im Ortsteil Bieberstein der Gemeinde Reinsberg in einer dörflichen, naturnahen Umgebung. Positiv sind die freistehende Bauweise, die Grundstücksgröße und das zusätzliche Nebengebäude. Wirtschaftlich entscheidend ist jedoch der ausdrücklich genannte Reparatur- und Instandsetzungsrückstau. Da keine vollständige Innenbesichtigung oder belastbare technische Bestandsaufnahme vorliegt, müssen Dach, Tragwerk, Feuchte, Heizung, Elektro, Sanitär und die Genehmigungslage vor einem Gebot geprüft werden.

Gebäude und Aufteilung

Massivbau, Baujahr etwa 1830, nicht unterkellert, Wohnfläche etwa 120 m² in Erd- und Obergeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss, eingeschossiges Nebengebäude. Eine detaillierte Raumaufteilung ist aus den vorliegenden Dokumenten nicht belastbar ableitbar.

Zustand und Sanierung

Einfacher bis mittlerer Ausbaustandard und befriedigender Bauzustand laut Exposé. Teilmodernisierungen sind dokumentiert, aber der verbleibende Umfang ist unklar. Für die Investitionsrechnung wird ein Standardrenovierungsbudget von etwa 95.000 EUR angesetzt; der Worst Case liegt deutlich höher.

Nutzung und Belegung

Eigennutzung laut Exposé. Die aktuelle Besitz- und Übergabesituation ist unabhängig zu verifizieren.

Grundstück und Zugang

670 m² Grundstück, Gemarkung Bieberstein, Flurstück 24, Grundbuch Blatt 10. Das Grundstück liegt am Pfarrberg. Öffentliche Zufahrt, Leitungsrechte, Entwässerung und sonstige Dienstbarkeiten sind anhand der aktuellen Akte zu prüfen.

Lage und Umfeld

Bieberstein ist ein ländlicher Ortsteil von Reinsberg im Landkreis Mittelsachsen. Freiberg ist für größere Versorgungs- und Arbeitsangebote relevant; die Gemeinde verfügt über naturnahe Umgebung und örtliche Grundversorgungsangebote. ([gemeinde-reinsberg.de](https://gemeinde-reinsberg.de/?utm_source=openai))

Besonderheiten

Historisches Wohnhaus ohne Denkmalschutz, Nebengebäude, 670 m² Grundstück, kein Keller und nicht ausgebautes Dachgeschoss.

Auktion und rechtliche Hinweise

Der aktuelle Termin ist Dienstag, 27. Oktober 2026, 10:00 Uhr beim Amtsgericht Chemnitz. Die amtliche Bekanntmachung nennt eine Sicherheitsleistung von 10 Prozent des Verkehrswerts, also 10.000 EUR. Sicherheitsleistung ist eine Teilnahmebedingung und kein Bewertungs- oder Risikodiskont.

ZVG-DE · ANALYSIS

Investmentanalyse

Analyseversion: luna-current-v12-compat

Investment Score52/100HOHES RISIKO

Nur bei niedrigem Gebot und nach Akten- sowie Technikprüfung interessant. Arbeitsgrenze: etwa 50.000 EUR Gebot, absolute Obergrenze etwa 60.000 EUR.

Unabhängige Markteinschätzung

Gerichtlicher Verkehrswert100.000 €

Marktwert im Ist-Zustand—

Schnellverkauf ~6 Monate—

Kaltmiete / Monat—

Der lokale Markt ist dünn. Der offizielle Mittelsachsen-Vergleichsfaktor für vor 1919 errichtete teilsanierte Einfamilienhäuser beträgt 815 EUR/m²; wegen ländlicher Lage, fehlendem Keller, unklarem Innenzustand und Rückstau wird der as-is-Marktwert im Basisszenario mit etwa 95.000 EUR angesetzt. ([landkreis-mittelsachsen.de](https://www.landkreis-mittelsachsen.de/das-amt/neuigkeiten/bodenrichtwerte-und-grundstuecksmarktbericht-fuer-den-landkreis-mittelsachsen-beschlossen.html))

Bewertungsmethode

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Marktvergleich

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Renovierung

Minimal—

Standard—

Komplett—

Worst Case—

Minimal 35.000–70.000 EUR, Standard 75.000–125.000 EUR, Vollmodernisierung 140.000–220.000 EUR. Diese Bandbreiten sind szenariobasiert, weil Innenzustand und technische Anlagen fehlen.

Kostenblöcke

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Gebotsstrategie

Sehr attraktiv35.000 €

Sinnvoll50.000 €

Maximalgebot60.000 €

Nicht kaufen über60.000 €

Baurisiken

Risiko an Tragwerk, Mauerwerk und Holzhoch

Das Gebäude ist etwa 1830 errichtet und weist einen dokumentierten Reparaturrückstau auf. Der Zustand der tragenden Bauteile ist nicht belegt.

Dach, Fassade und Witterungsschutzhoch

Am Außenbild sind ältere beziehungsweise unvollständig wirkende Fassadenbereiche erkennbar. Die Restlebensdauer von Dach und Gebäudehülle ist unbekannt.

Heizung, Elektro und Sanitär unbekannthoch

Eine belastbare technische Bestandsaufnahme fehlt. Die genannten Sanierungsjahre belegen nicht den Zustand sämtlicher Leitungen und Anlagen.

Hanglage, Entwässerung und Außenanlagenmittel

Foto und Katasterplan zeigen eine dörfliche, wahrscheinlich geneigte Grundstückssituation. Entwässerung und Hangdruck sind nicht untersucht.

Nebengebäude und Baurechtsstatusmittel

Ein Nebengebäude ist vorhanden, jedoch sind Größe, Zustand, Genehmigungslage und wirtschaftlicher Nutzen nicht belegt.

Rechtliche Risiken

Grundbuchrechte und geringstes Gebot ungeklärthoch

Die amtliche Bekanntmachung weist auf mögliche Rechte hin, die nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sind. Das geringste Gebot und bestehenbleibende Rechte liegen nicht vor.

Besitz- und Übergabesituationmittel

Im Exposé ist Eigennutzung angegeben. Die aktuelle Besitzlage und die Bedingungen der Übergabe sind jedoch nicht unabhängig bestätigt.

Zufahrt, Dienstbarkeiten und öffentlich-rechtliche Lastenmittel

Die Katasterunterlagen zeigen eine Lage am Pfarrberg, enthalten aber keine vollständige Prüfung aller Zufahrts- und Leitungsrechte.

Genehmigungslage historischer Umbautenmittel

Sanierungen werden zeitlich genannt, aber nicht nach Genehmigung, Umfang oder Abnahme dokumentiert. Dachgeschoss und Nebengebäude sind insoweit ungeklärt.

Hauptrisiken sind die historische Bausubstanz, Dach und Gebäudehülle, unbekannte Haustechnik, mögliche Feuchte- und Hangthemen sowie ungeklärte Rechte und Genehmigungen.