The plot borders the Kleine Striegis. The report states that it is outside a designated flood area but that flood-related impairment cannot be completely excluded. The slope, partial natural-stone wall and unfinished ground formation create a non-trivial technical risk.hoch
Termin05.11.2026, 11:00
Wohnfläche142 m²
Grundstück818 m²
NutzungFrei
1 / 4Objektbeschreibung
Das Bewertungsobjekt ist ein freistehendes Einfamilienhaus der Kern-Haus AG mit Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss. Das Haus wurde 2022 errichtet und war zum Bewertungsstichtag 19.08.2025 leerstehend.
Ausführliche Beschreibung
Die Immobilie bietet moderne energetische Technik und eine für eine Familie geeignete Wohnfläche. Der Marktwert wird durch die junge Bausubstanz gestützt, zugleich aber durch die ländliche Mikrolage, die Bachnähe, die noch nicht fertiggestellten Außenanlagen, die private Abwasseranlage und die begrenzte lokale Liquidität relativiert.
Gebäude und Aufteilung
Massivbauweise, nicht unterkellert, Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss, ca. 142 m² Wohnfläche. Im Erdgeschoss befinden sich unter anderem Wohn-/Essbereich mit offener Küche, Gäste-WC, Hausanschlussraum und Diele. Im Dachgeschoss liegen Schlafräume und ein Bad mit Wanne und bodengleicher Dusche.
Zustand und Sanierung
Der Bauzustand wurde als neuwertig und gut beurteilt. Dokumentiert sind Mängel am Vinylboden sowie noch erforderliche Arbeiten an Außenanlagen, Hauseingang, Zufahrt, Stellplatz-, Terrassen- und Geländebereichen.
Nutzung und Belegung
Übliche Eigennutzung als Einfamilienhaus ist möglich. Der Leerstand ist für den Bewertungsstichtag belegt; der aktuelle Zustand im September 2026 muss erneut geprüft werden.
Grundstück und Zugang
818 m² Grundstück, nahezu ebene straßenseitige Fläche mit zum Bach abfallender Böschung. Östliche Grenze am Bach Kleine Striegis, teilweise Natursteinmauer, teilweise Einfriedung, Zufahrt von der Berthelsdorfer Straße.
Lage und Umfeld
Ländliche Wohnlage etwa 1,8 km südlich des Stadtzentrums. Bushaltestelle etwa drei Minuten zu Fuß, Bahnhof etwa 20 Minuten, BAB 4 etwa 4 km. Straßenverkehr und landwirtschaftliche Nutzungen können zeitweise wahrnehmbar sein.
Besonderheiten
Luft-Wasser-Wärmepumpe von Stiebel Eltron, Fußbodenheizung, dezentrale Lunos-Lüftung mit Wärmerückgewinnung, dreifach verglaste Fenster, Einbauküche als Zubehör mit 7600 EUR bewertet.
Auktion und rechtliche Hinweise
Die aktuelle Versteigerung ist für Donnerstag, den 05.11.2026 um 11:00 Uhr im Amtsgericht Chemnitz angesetzt. Der offizielle Gesamtwert beträgt 403600 EUR einschließlich Einbauküche. Der Wert ist eine Versteigerungsangabe und kein automatischer Markt- oder Bietwert. Sicherheitsleistung und weitere ZVG-Verfahrensfragen sind vor dem Termin zu prüfen.
ZVG-DE · ANALYSIS
Investmentanalyse
Investment Score63/100PRÜFEN
Für Eigennutzer grundsätzlich interessant, für renditeorientierte Anleger nur bei deutlichem Preisabschlag. Aktuelle technische, wasserrechtliche, abwasserbezogene und grundbuchliche Prüfung ist zwingend.
Unabhängige Markteinschätzung
Gerichtlicher Verkehrswert403.600 €
Marktwert im Ist-Zustand—
Schnellverkauf ~6 Monate—
Kaltmiete / Monat—
Unabhängige Angebotsdaten stützen für ein solches Objekt eine normale Marktwertspanne von etwa 365000 bis 415000 EUR. Wegen Bachnähe, unfertiger Außenanlagen und Kleinstadtliquidität liegt die belastbare Basisschätzung bei etwa 390000 EUR.
Bewertungsmethode
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Marktvergleich
Renovierung
Minimal—
Standard—
Komplett—
Worst Case—
Für minimale Fertigstellung sollten etwa 20000 bis 42000 EUR eingeplant werden. Ein Standardbudget liegt eher bei 35000 bis 70000 EUR. Ein höherer Betrag ist möglich, falls Böschung, Entwässerung, Kleinkläranlage oder Außenflächen technische Probleme zeigen.
Kostenblöcke
Gebotsstrategie
Sehr attraktiv300.000 €
Sinnvoll325.000 €
Maximalgebot345.000 €
Nicht kaufen über360.000 €
Baurisiken
Exterior works were expressly unfinished at the valuation date. The exact completion level and ground conditions must be rechecked because the inspection occurred in August 2025.mittel
The property is not connected to a conventional public wastewater system; a biological treatment plant is stated. Its current operating status and compliance are not evidenced in the bundle.mittel
The report expressly mentions ground adjustment around the slab and unfinished external areas. Water management should be verified before accepting the condition as merely cosmetic.mittel
The valuation expose expressly records defects in the vinyl flooring. No broader interior defect should be inferred solely from the photographs.mittel
The documented inspection and valuation date is 2025-08-19, while the auction is scheduled for 2026-11-05. Current deterioration, vacancy damage or unauthorized changes are not established.mittel
Rechtliche Risiken
The attached Terminsbestimmung contains standard instructions but does not provide a complete current rights schedule. The economic effect of rights that remain in place must be clarified at the court.hoch
The 2025 report states that no baulasten were known, but current official confirmation and building-file review remain advisable, especially because works were unfinished.mittel
The parcel is described in the auction document as Landwirtschaftsfläche although it carries a residential building. This may be only a cadastral economic-use designation, but it should not be assumed without municipal confirmation.mittel
A power mast and overhead line cross part of the southern plot. The report does not establish the exact legal rights or practical restrictions.mittel
The documents describe an A+ classification according to the builder's specification but state that an energy certificate is not available. The A+ designation should therefore be treated as reported, not independently verified.mittel
The auction is not a normal notarized seller transaction. Condition, access and legal due diligence must be completed before bidding. The standard 10 percent security is treated only as an auction condition and is excluded from the investment score.mittel
Hauptrisiken sind Bach- und Böschungslage, private Abwasseranlage, unfertige Außenanlagen, Stromfreileitung, fehlender Energieausweis und der seit der Ortsbesichtigung verstrichene Zeitraum.
Stärken
- Sehr junges Baujahr 2022 und nahezu neuwertiger dokumentierter Zustand
- Moderne Luft-Wasser-Wärmepumpe, Fußbodenheizung und dezentrale Lüftung mit Wärmerückgewinnung
- Freistehendes Einfamilienhaus mit ca. 142 m² Wohnfläche
- 818 m² Grundstück mit guter regionaler Verkehrsanbindung
- Leerstand zum Bewertungsstichtag
Schwächen
- Außenanlagen, Hauseingang und Geländeanpassungen noch nicht vollständig fertiggestellt
- Bachnähe zur Kleinen Striegis mit verbleibendem Hochwasser-, Böschungs- und Entwässerungsrisiko
- Vollbiologische Kleinkläranlage statt regulärem öffentlichen Abwasseranschluss
- Zeitweise Straßenverkehrs- und landwirtschaftliche Immissionen
- Energieausweis, aktueller technischer Zustand und vollständige Rechtslage noch zu verifizieren
- Kein Keller und begrenzte dokumentierte Nebenflächen
Vor dem Gebot prüfen
- Aktuelle Besichtigung und Funktionsprüfung nach dem Bewertungsstichtag
- Hochwasser-, Böschungs-, Bachmauer- und Entwässerungsprüfung
- Unterlagen und Wartungsnachweise der Kleinkläranlage
- Grundbuch, geringstes Gebot, bestehenbleibende Rechte und Baulastenauskunft
- Rechtliche Einordnung der im Kataster als Landwirtschaftsfläche bezeichneten Parzelle
- Freileitungsrechte und mögliche Nutzungsbeschränkungen
- Energieausweis, Bauakte, Fertigstellungs- und Gewährleistungsunterlagen