Allgemeiner Bauzustand und Unterhaltungsstaumittel
Dem Alter entsprechender Zustand mit teilweise dokumentiertem Unterhaltungsstau; der technische Umfang ist unbekannt.
Termin09.11.2026, 10:00
Wohnfläche95 m²
Grundstück493 m²
NutzungEigennutzung
1 / 2Objektbeschreibung
Zum Verkauf steht kein vollständiges Einfamilienhaus, sondern ausschließlich ein ideeller Hälfteanteil. Das Gebäude ist eingeschossig, einseitig angebaut, massiv errichtet und mit Kunststofffenstern, normaler Elektro- und Sanitärausstattung sowie Gas-Zentralheizung ausgestattet. Eine Garage beziehungsweise ein Garagengebäude aus dem Jahr 2010 ist vorhanden.
Ausführliche Beschreibung
Die Primärunterlagen beschreiben einen dem Alter entsprechenden guten baulichen Zustand mit teilweise bestehendem Unterhaltungsstau. Das Objekt liegt im westlichen Teil der Ortslage Königshain. Die Erschließung erfolgt über ein Fremdgrundstück und ist laut Exposé durch ein Geh- und Fahrtrecht abgesichert. Zusätzlich wird ein Überbau auf ein Fremdgrundstück erwähnt, der mit dem Verfahren 27 K 280/24 zusammenhängt. Die wesentliche Investitionsfrage ist daher nicht nur der Gebäudewert, sondern die eingeschränkte Kontrolle über einen bewohnten 1/2-Miteigentumsanteil.
Gebäude und Aufteilung
Eingeschossiges Einfamilienhaus, nicht unterkellert, ausgebautes Dachgeschoss, ca. 95 m² Wohnfläche, Garage beziehungsweise Garagengebäude. Eine kleine Holztreppe ohne Geländer ist dokumentiert.
Zustand und Sanierung
Laufende gewöhnliche Instandhaltung und einzelne Modernisierungen sind dokumentiert. Gleichzeitig besteht teilweise Unterhaltungsstau. Heizungsalter, Dach, Feuchte, Elektro, Sanitär und Energieverbrauch sind nicht ausreichend verifiziert. Für die Analyse werden Minimal-, Standard-, Voll- und Worst-Case-Szenarien angesetzt.
Nutzung und Belegung
Eigennutzung durch die Miteigentümerin. Eine sofortige Eigennutzung, Vermietung oder freie Besitzübernahme durch den Ersteher ist nicht gesichert.
Grundstück und Zugang
Grundstück ca. 493 m², Flurstück 72/4, Grundbuch Blatt 461. Die Zuwegung erfolgt über ein Fremdgrundstück und soll durch ein Geh- und Fahrtrecht gesichert sein. Der genaue Dienstbarkeitsinhalt ist zu prüfen.
Lage und Umfeld
Dörfliche Wohnlage ohne Geschäftslage. Königshain-Wiederau liegt laut Exposé etwa 10 km westlich von Mittweida und etwa 25 km nördlich von Chemnitz. Die B 107 verläuft westlich des Bewertungsobjekts; der A4-Anschluss Chemnitz-Glösa ist laut Unterlagen etwa 17 km entfernt.
Besonderheiten
Nur 1/2-Miteigentumsanteil, Eigennutzung durch die Miteigentümerin, Garage aus ca. 2010, kein Denkmalschutz, Zuwegung über Fremdgrundstück und dokumentierter Überbau.
Auktion und rechtliche Hinweise
Der bestätigte Versteigerungstermin ist Montag, 09. November 2026, 10:00 Uhr, Amtsgericht Chemnitz, Gerichtsstraße 2, Sitzungssaal 3.011. Der amtliche Verkehrswert beträgt 54.000 EUR für den 1/2-Anteil und wird nicht als Markt- oder Gebotsanker verwendet. Die übliche 10-%-Sicherheitsleistung von 5.400 EUR ist eine Versteigerungsbedingung und kein Investmentrisiko.
ZVG-DE · ANALYSIS
Investmentanalyse
Investment Score39/100HOHES RISIKO
Nur nach vollständiger Grundbuch-, Akten-, Besitz- und Bauteilprüfung bieten. Ein wirtschaftlich vertretbares Gebot liegt nach dieser Analyse grundsätzlich deutlich unter 41.000 EUR; oberhalb dieses Limits überwiegen Teilungs-, Besitz-, Rechts- und Liquiditätsrisiken.
Unabhängige Markteinschätzung
Gerichtlicher Verkehrswert54.000 €
Marktwert im Ist-Zustand—
Schnellverkauf ~6 Monate—
Kaltmiete / Monat—
Unabhängige Angebotsdaten aus Königshain-Wiederau und Nachbarorten zeigen eine breite Spanne von älteren einfachen Häusern bis zu deutlich besser ausgestatteten oder größeren Objekten. Für das vollständige Objekt erscheint ein grober As-is-Korridor von etwa 85.000 bis 130.000 EUR plausibel; der versteigerte 1/2-Anteil muss wegen fehlender Kontrolle, Eigennutzung und eingeschränkter Liquidität deutlich diskontiert werden.
Bewertungsmethode
—
Marktvergleich
Renovierung
Minimal—
Standard—
Komplett—
Worst Case—
Für kurzfristige Sicherheits- und Instandhaltungsarbeiten werden etwa 10.000 bis 24.000 EUR angesetzt. Eine normale Modernisierung kann etwa 28.000 bis 60.000 EUR erfordern; bei umfassender energetischer und technischer Erneuerung sind etwa 60.000 bis 120.000 EUR möglich. Diese Beträge betreffen das Gesamtobjekt und können ohne Kooperation der Miteigentümerin praktisch nicht frei umgesetzt werden.
Kostenblöcke
Gebotsstrategie
Sehr attraktiv26.000 €
Sinnvoll33.000 €
Maximalgebot41.000 €
Nicht kaufen über41.000 €
Baurisiken
Heizung und Energiezustandmittel
Gas-Zentralheizung vorhanden, aber Alter, Effizienz und Austauschbedarf unbekannt.
Treppensicherheitmittel
Die kleine Holztreppe ist laut Exposé ohne Geländer.
Überbau auf Fremdgrundstückhoch
Ein Überbau auf ein Fremdgrundstück ist ausdrücklich dokumentiert; Umfang und Rechtsfolgen sind offen.
Rechtliche Risiken
Nur 1/2-Miteigentumsanteilhoch
Es wird kein Alleineigentum, sondern nur ein ideeller Hälfteanteil erworben; Nutzung und Verwertung können blockiert werden.
Eigennutzung durch die Miteigentümerinhoch
Die Miteigentümerin bewohnt das Objekt; freie Nutzung oder Vermietung durch den Ersteher ist nicht gesichert.
Zuwegung über Fremdgrundstückhoch
Die Erschließung erfolgt über ein fremdes Grundstück; der genaue Inhalt des Geh- und Fahrtrechts ist offen.
Grundbuch- und Verfahrensprüfunghoch
Nicht ersichtliche Rechte sowie das Verfahren 27 K 280/24 können die wirtschaftliche Nutzung beeinflussen.
Wiederverkaufs- und Liquiditätsrisikohoch
Ein ideeller Hälfteanteil ist deutlich schwerer zu finanzieren und zu verkaufen als ein vollständiges Einfamilienhaus.
Hauptrisiken sind nicht die normale Zwangsversteigerungsabwicklung, sondern der bewohnte 1/2-Miteigentumsanteil, die Drittgrundstückszufahrt, der Überbau und der nicht vollständig verifizierte Bauzustand.
Stärken
- Ruhige dörfliche Wohnlage im Landkreis Mittelsachsen.
- Ca. 95 m² Wohnfläche auf 493 m² Grundstück.
- Garage, Baujahr laut Unterlagen 2010.
- Massive Bauweise, Kunststofffenster mit Isolierverglasung und Gas-Zentralheizung.
- Kein Denkmalschutz dokumentiert.
Schwächen
- Versteigert wird nur ein 1/2-Miteigentumsanteil.
- Die Miteigentümerin bewohnt das Objekt.
- Teilweiser Unterhaltungsstau und unbekannter technischer Detailzustand.
- Zuwegung über Fremdgrundstück und dokumentierter Überbau.
- Begrenzte Liquidität und schwieriger Wiederverkauf des Teilanteils.
Vor dem Gebot prüfen
- Vollständiges Verkehrswertgutachten und Akteneinsicht anfordern.
- Grundbuch Blatt 461 sowie Dienstbarkeit der Zuwegung prüfen.
- Verfahren 27 K 280/24 und Überbauumfang klären.
- Besitz-, Wohn- und Nutzungsrechte der Miteigentümerin klären.
- Heizungsalter, Energieausweis, Dach, Feuchte, Elektro und Sanitär prüfen.
- Gebotslimit vor dem Termin festlegen; keine Orientierung am amtlichen Verkehrswert allein.