Innenzustand nicht besichtigthoch
Die Wohnung konnte nicht von innen besichtigt werden; erhebliche Abweichungen vom Minimal- bis Worst-Case-Szenario sind möglich.
Termin16.11.2026, 10:00
Wohnfläche53 m²
Grundstück929 m²
NutzungVermietet
1 / 3Objektbeschreibung
Versteigert wird das Wohnungseigentum SE-Nr. 3 im Grundbuch von Gablenz, Blatt 5734, verbunden mit einem Miteigentumsanteil von 52/1.000. Zum Objekt gehören ein Kellerraum und ein Sondernutzungsrecht am Außenstellplatz Nr. 20. Das Grundstück Reineckerstraße 2-4 umfasst 929 m².
Ausführliche Beschreibung
Das Gebäude ist ein dreigeschossiges, unterkellertes Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und insgesamt 17 Wohneinheiten. Das Ursprungsbaujahr wird mit circa 1912 angegeben, die letzte im Exposé genannte Sanierung/Modernisierung mit circa 2002. Die Wohnung liegt im Erdgeschoss und umfasst circa 52,7 m². Der wesentliche Bewertungsabschlag ergibt sich aus der fehlenden Innenbesichtigung sowie den nicht vorliegenden WEG- und technischen Unterlagen.
Gebäude und Aufteilung
Dreigeschossiges Mehrfamilienhaus, unterkellert, Dachgeschoss ausgebaut, 17 Wohneinheiten. Die konkrete Raumaufteilung innerhalb der 2-Raum-Wohnung ist nur eingeschränkt dokumentiert.
Zustand und Sanierung
Innenzustand unbekannt. Für die Wirtschaftlichkeitsrechnung werden Minimal-, Standard-, Voll- und Worst-Case-Szenarien verwendet. Das letzte angegebene Modernisierungsjahr circa 2002 ist kein Nachweis für den aktuellen Zustand.
Nutzung und Belegung
Bei Gutachtenerstellung leerstehend. Aktuelle Nutzung und Besitzlage zum Versteigerungstermin sind zu verifizieren.
Grundstück und Zugang
Grundstück Gemarkung Gablenz, Flurstück 999/1, 929 m². Zugang und Zufahrt laut Exposé von der Adelsbergstraße; Außenstellplatz Nr. 20 als Sondernutzungsrecht.
Lage und Umfeld
Zentrumsnahe Lage im Stadtteil Gablenz mit guter Verkehrsanbindung. Einkaufsmöglichkeiten und öffentlicher Verkehr befinden sich im Umfeld. Verkehrsimmissionen werden im Primärexposé erwähnt.
Besonderheiten
Kellerraum, Außenstellplatz Nr. 20 als Sondernutzungsrecht, kein Denkmalschutz laut Exposé.
Auktion und rechtliche Hinweise
Versteigerung am 16.11.2026 um 10:00 Uhr im Amtsgericht Chemnitz, Gerichtsstraße 2, Sitzungssaal 3.011. Der Verkehrswert beträgt 43.000 EUR. Das geringste Gebot, bestehenbleibende Rechte und der aktuelle Besitzstatus sind vor dem Termin zu prüfen.
ZVG-DE · ANALYSIS
Investmentanalyse
Investment Score57/100PRÜFEN
Bedingt interessant, aber nur mit strikter Preisdisziplin. Empfehlenswerte Gebotszone bis circa 34.000 EUR; absolute Obergrenze circa 39.000 EUR nach erfolgreicher Due Diligence. Über 40.000 EUR wird das Verhältnis von unbekanntem Zustand, Kosten und Marktwert unattraktiv.
Unabhängige Markteinschätzung
Gerichtlicher Verkehrswert43.000 €
Marktwert im Ist-Zustand—
Schnellverkauf ~6 Monate—
Kaltmiete / Monat—
Aktuelle Gablenzer Angebotsvergleiche für 2-Zimmer-Wohnungen liegen grob zwischen circa 907 und 1.373 EUR/m². Wegen der fehlenden Innenbesichtigung wird für das Objekt eine as-is-Basis von circa 52.000 EUR angesetzt, nicht der amtliche Verkehrswert.
Bewertungsmethode
—
Marktvergleich
Renovierung
Minimal—
Standard—
Komplett—
Worst Case—
Minimal circa 7.000-15.000 EUR, Standard circa 17.000-30.000 EUR, Vollsanierung circa 30.000-55.000 EUR. Diese Spannen sind Szenarien und keine Feststellung konkreter Mängel.
Kostenblöcke
Gebotsstrategie
Sehr attraktiv28.000 €
Sinnvoll34.000 €
Maximalgebot39.000 €
Nicht kaufen über40.000 €
Baurisiken
Modernisierung circa 2002mittel
Die letzte angegebene Sanierung/Modernisierung liegt rund 24 Jahre zurück; Umfang und heutiger Zustand sind ungeklärt.
Erdgeschossrisikenmittel
Das Erdgeschoss kann erhöhte Risiken bei Feuchtigkeit, Wärme, Privatsphäre, Sicherheit und Lärm aufweisen.
Rechtliche Risiken
Unbekannte WEG-Finanzenhoch
Hausgeld, Rücklagen, Zahlungsrückstände und mögliche Sonderumlagen sind nicht dokumentiert.
Geringstes Gebot und bestehenbleibende Rechte ungeklärthoch
Die konkrete Rang- und Rechteposition sowie das geringste Gebot sind aus dem Bundle nicht ersichtlich.
Sondernutzungsrecht am Stellplatz prüfenmittel
Der Stellplatz Nr. 20 ist als Sondernutzungsrecht beschrieben; die genaue rechtliche Ausgestaltung ist zu prüfen.
Aktuelle Nutzung ungeklärtmittel
Leerstand wurde nur zum Zeitpunkt der Begutachtung festgestellt; die aktuelle Besitz- und Nutzungslage ist offen.
Hauptrisiken sind die fehlende Innenbesichtigung, unbekannte WEG-Finanzen, möglicher technischer Nachholbedarf seit 2002, Erdgeschossrisiken und ungeklärte aktuelle Besitzverhältnisse.
Stärken
- Zentrumsnahe Lage in Chemnitz-Gablenz mit guter Verkehrsanbindung.
- 2-Raum-Grundriss mit circa 52,7 m² Wohnfläche.
- Erdgeschoss kann für bestimmte Nutzergruppen attraktiv sein.
- Kellerraum und Sondernutzungsrecht am Außenstellplatz Nr. 20.
- Aktueller unabhängiger Angebotsmarkt zeigt grundsätzlich Nachfrage für kleine Wohnungen in Gablenz.
Schwächen
- Innenbesichtigung war nicht möglich.
- Innenzustand, technische Anlagen und tatsächlicher Renovierungsbedarf sind unbekannt.
- Hausgeld, Rücklagen, Rückstände und mögliche Sonderumlagen fehlen.
- Verkehrsimmissionen sind laut Primärexposé vorhanden.
- Die 43.000 EUR sind ein amtlicher Verkehrswert für das Verfahren und kein belastbarer Markt- oder Gebotsanker.
Vor dem Gebot prüfen
- Verkehrswertgutachten und Innenzugang über das Gericht prüfen.
- WEG-Protokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Rücklagenstand beschaffen.
- Geringstes Gebot und bestehenbleibende Rechte beim Amtsgericht klären.
- Sondernutzungsrecht am Stellplatz Nr. 20 anhand Teilungserklärung und Aufteilungsplan prüfen.
- Aktuelle Nutzung, Leerstand und Besitzlage bestätigen.
- Heizung, Energieausweis, Feuchtigkeit, Fenster, Elektro- und Sanitärzustand prüfen.
Quellen & Evidenz
QuellePrimary property description, location and condition evidence
ÖffnenQuellePrimary auction date, court, cadastral and auction-condition evidence
ÖffnenQuellePrimary exterior/photo evidence only; not used to infer interior condition
ÖffnenQuelleOfficial local rent framework, valid from 01.07.2025 to at least 30.06.2027
ÖffnenQuelleCurrent official market-direction context; unsaniert properties remain under price pressure
ÖffnenQuelleCity-level context: apartments around 1,232 EUR/m² average and rental apartments around 6.03 EUR/m² in the referenced segment
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