1 / 31Objektbeschreibung
Das Objekt befindet sich in einer Wohnsiedlung an der Straße Siedlung in Oberwiesenthal. Das Haus wurde seit der Errichtung nicht wesentlich modernisiert; die letzte dokumentierte Modernisierung erfolgte etwa 1970. Nach rund zwei Jahren Leerstand wurden Pflege und Reparaturen eingestellt. Die Immobilie wird im Zwangsversteigerungsverfahren zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft angeboten.
Lage
Südhanglage an der B 95, schmale Wohnstraße ohne Gehweg und ohne öffentliche Parkmöglichkeit, mit unverbaubarem Südblick und fußläufiger Nähe zum Ortszentrum.
Investmentanalyse
Für eine normale Renditeinvestition nicht empfehlenswert. Interessant nur für Eigennutzer oder erfahrene Projektentwickler mit sehr niedrigem Gebot, eigener Baukompetenz und ausreichender Risikoreserve.
Unabhängige Markteinschätzung
Lokale Angebotsdaten zeigen eine breite Spanne. Sanierungsobjekte in Oberwiesenthal werden deutlich höher angeboten, sind jedoch größer oder zentraler; renovierte und touristische Häuser liegen nochmals deutlich höher. Wegen der fehlenden Bewohnbarkeit wird der aktuelle Marktwert deutlich unter fertigen Vergleichsobjekten angesetzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| — | Oberwiesenthal | 130 m² | 140.000 € | 1.076,92 €/m² | — | Link |
| — | Bärenstein | 120 m² | 55.000 € | 458,33 €/m² | 1850 | Link |
| — | Raschau-Markersbach | 85,62 m² | 59.900 € | 699,6 €/m² | 1914 | Link |
| — | Crottendorf | 100 m² | 125.000 € | 1.250 €/m² | 1900 | Link |
| — | Oberwiesenthal | 120 m² | 359.000 € | 2.991,67 €/m² | 1930 | Link |
| — | Oberwiesenthal | 80 m² | 286.000 € | 3.575 €/m² | — | Link |
Mietorientierung
Renovierung
Minimal etwa 75.000 bis 110.000 EUR, standardmäßig etwa 115.000 bis 170.000 EUR, vollständig etwa 180.000 bis 270.000 EUR. Ein Worst-Case-Szenario mit verdeckten Struktur- und Feuchteschäden kann 280.000 EUR überschreiten.
Kostenblöcke
Grundlegende Bewohnbarkeit
19.000 €Im Gutachten wird angegeben, dass kein Badezimmer und nur ein WC vorhanden sind.Grundlegende Bewohnbarkeit
11.500 €Ältere sichtbare Elektroausstattung und unbekannte aktuelle Konformität.Grundlegende Bewohnbarkeit
21.000 €Es ist kein funktionsfähiges modernes Heizsystem dokumentiert; Gas ist derzeit nicht angeschlossen.Grundlegende Bewohnbarkeit
16.000 €Es werden Feuchteflecken sowie feucht wirkende Keller- und Eingangsbereiche angegeben.Grundlegende Bewohnbarkeit
17.000 €Sehr veraltete Ausstattungen und ein langer Leerstand sind dokumentiert.Grundlegende Bewohnbarkeit
5.500 €Altbau, fehlende Bauunterlagen und unsicherer verdeckter Zustand.Gebotsstrategie
Baurisiken
Im Keller, Eingangsbereich und Innenräumen sind Feuchte- beziehungsweise Schadensspuren erkennbar. Das Ausmaß hinter Oberflächen ist unbekannt.
Bausachverständige Feuchtemessung, Kellerprüfung, Öffnungen an betroffenen Bauteilen sowie Prüfung von Entwässerung und Geländeanschlüssen.Das Gebäude ist etwa neun Jahrzehnte alt. Dach, Fassade und verdeckte Holzbauteile können umfangreiche Schäden aufweisen.
Dachstuhl, Dachdeckung, Traufen, Fassadenholz, Anschlüsse und Regenwasserableitung fachgerecht untersuchen lassen.Laut Gutachten gibt es kein Bad, sondern nur ein WC. Die sichtbaren Elektroanlagen wirken alt; eine zeitgemäße technische Ausstattung ist nicht nachgewiesen.
Leitungen, Entwässerung, Elektroverteilung, Schutzleiter, Zähler und mögliche Badanordnung vor Gebotsabgabe prüfen.Ein Energieausweis liegt nicht vor. Ein Gasanschluss ist möglich, aber nicht vorhanden; die bestehende Heizung ist nicht ausreichend dokumentiert.
Funktionsfähigkeit der Heizung klären, Energiekonzept erstellen und Anschluss- sowie Genehmigungskosten prüfen.Die Zufahrt ist schmal, öffentliche Stellplätze fehlen und auf dem Grundstück gibt es derzeit keinen Stellplatz.
Stellplatzplanung, Geländesicherung, Entwässerung, Bauzufahrt und Genehmigungsfähigkeit mit Stadt und Fachplaner prüfen.Rechtliche Risiken
Die öffentliche Bekanntmachung enthält keine vollständige aktuelle Berechnung des geringsten Gebots und keine abschließende Darstellung aller bestehenbleibenden Rechte.
Aktuellen Grundbuchauszug, Forderungsaufstellung und Auskunft zum geringsten Gebot beim Gericht einholen.Laut Gutachten waren weder im Kreisarchiv noch im Stadtarchiv Bauakten vorhanden. Die Genehmigungslage historischer Änderungen und Anbauten ist daher offen.
Bauordnungsamt und Stadtplanung zu Bestand, Anbauten, Keller, Stellplatz und möglicher Nutzungsänderung befragen.Das Gutachten nennt Innenbereich nach §34 BauGB und Wohnbaufläche im FNP. Die konkrete Genehmigungsfähigkeit von Stellplatz, Umbau und Feriennutzung ist dennoch offen.
Aktuelle Auskunft von Stadtplanung und Bauaufsicht einholen.Das Gutachten berichtet keine Einträge, dies ersetzt aber keine aktuelle Register- und Behördenprüfung.
Baulastenverzeichnis, Altlastenkataster, Beitragsauskunft und Denkmalliste aktuell prüfen.