1 / 6Objektbeschreibung
Versteigert wird der 104/1000-Miteigentumsanteil am Grundstück Luisenplatz 24, verbunden mit dem Sondereigentum an Wohnung Nr. 7 und Kellerraum Nr. 7. Das Gebäude wurde um 1910 errichtet und laut Exposé um 1999 modernisiert.
Lage
Schloßchemnitz, am Luisenplatz, etwa 2,5 km nordwestlich des Chemnitzer Stadtzentrums.
Investmentanalyse
Bedingt interessant für einen erfahrenen Kapitalanleger, aber nur mit vollständiger Prüfung der Verfahrensakte und einem strikten Gebotslimit von etwa 70.000 EUR. Attraktiv wird der Fall insbesondere unter 62.000 EUR.
Unabhängige Markteinschätzung
Der marktgerechte Wert liegt voraussichtlich bei etwa 76.000 bis 96.000 EUR, mit einem Basisszenario von rund 84.000 EUR. Vergleichsangebote für ähnliche Wohnungen liegen höher, wenn sie frei, besser saniert, stellplatzbehaftet oder näher am Schloßteich gelegen sind. Vermietung, fehlender Stellplatz, hoher Kostenstand und ungeprüfter Innenzustand rechtfertigen eine Einordnung im unteren bis mittleren Segment.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| — | Schloßchemnitz, Chemnitz, 09113 | 69,2 m² | 73.000 € | 1.054,91 €/m² | 1912 | Immowelt |
| — | Schloßteichstraße 7, Schloßchemnitz, 09113 | 65 m² | 85.500 € | 1.315,38 €/m² | — | Immowelt |
| — | Altendorfer Straße 10, Schloßchemnitz, 09113 | 79,4 m² | 85.000 € | 1.070,53 €/m² | — | Immowelt |
| — | Bergstraße 50, Schloßchemnitz, 09113 | 60,6 m² | 79.000 € | 1.303,63 €/m² | 1930 | Immowelt |
| — | Ludwigstraße 33, Schloßchemnitz, 09113 | 70,4 m² | 110.000 € | 1.562,5 €/m² | 1912 | Immowelt |
| — | Altendorfer Straße 13, Schloßchemnitz, 09113 | 74,8 m² | 110.000 € | 1.470,59 €/m² | 1900 | Immowelt |
| — | Kanalstraße 29, Schloßchemnitz, 09113 | 77,53 m² | 95.900 € | 1.236,94 €/m² | 2000 | ImmobilienScout24 |
| — | Schloßchemnitz, 09113 | 81,3 m² | 149.000 € | 1.832,72 €/m² | 1995 | Immowelt |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Schloßchemnitz, 09113 Chemnitz | 65 m² | 400 € | 6,15 €/m²/Monat | — | ImmoScout24 |
| A | Straße der Nationen 134, Schloßchemnitz, 09113 Chemnitz | 72 m² | 425 € | 5,9 €/m²/Monat | — | Immowelt |
| A | Tannenstraße 7, Schloßchemnitz, 09113 Chemnitz | 73,11 m² | 438 € | 5,99 €/m²/Monat | — | ImmoScout24 |
| A | Wattstraße 3, 09113 Chemnitz | 79,52 m² | 399 € | 5,02 €/m²/Monat | — | Immowelt |
| A | Fritz-Matschke-Straße 3, Schloßchemnitz, 09113 Chemnitz | 75 m² | 380 € | 5,07 €/m²/Monat | — | Immowelt |
| A | Lohrstraße 3, Schloßchemnitz, 09113 Chemnitz | 68,44 m² | 380 € | 5,55 €/m²/Monat | — | Immowelt |
| B | Straße der Nation 134, Schloßchemnitz, 09113 Chemnitz | 64 m² | 379 € | 5,92 €/m²/Monat | — | ImmoScout24 |
Renovierung
Für den wahrscheinlichen Standardfall sollten etwa 18.000–32.000 EUR eingeplant werden. Minimale Arbeiten liegen voraussichtlich bei 8.000–16.000 EUR; eine vollständige Modernisierung bei 38.000–60.000 EUR. Wegen fehlender Innenfotos und möglicher WEG- oder Denkmalschutzmaßnahmen ist ein Worst-Case-Risikorahmen von 70.000–115.000 EUR sachgerecht.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Wohnung wurde als gut mit üblichen Gebrauchsspuren beschrieben, aktuelle Innenraumfotos und eine belastbare Innenbesichtigung fehlen jedoch. Der tatsächliche Zustand ist daher nur eingeschränkt verifiziert.
Innenbesichtigung mit Protokoll und technische Zustandsprüfung vor dem Termin organisieren; Böden, Wände, Fenster, Sanitär, Elektro, Feuchte und Balkonanschluss prüfen.Das etwa 1910 errichtete und etwa 1999 modernisierte Gebäude weist dokumentierte Kellerfeuchtigkeit, Fassadenmoos und kleinere Treppenhausschäden auf. Die Rücklage betrug zum Bewertungszeitpunkt etwa 34.000 EUR; der aktuelle Stand ist unbekannt. Dies kann zu Sonderkosten führen.
Vor dem Gebot die letzten drei WEG-Protokolle, den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnungen, die Entwicklung der Rücklage und die Beschlusssammlung einsehen.Der Fliesenbelag des Balkons ist laut Exposé teilweise locker und beschädigt. Ursache und Zuständigkeit für die Sanierung sind nicht verifiziert.
Balkonbelag, Abdichtung, Geländeranschlüsse sowie die Zuständigkeit zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum fachlich prüfen.Rechtliche Risiken
Es liegt nur ein Exposé zum Gutachten vor, nicht der vollständige Gutachtenband. Daher fehlen unter anderem vollständige Bewertungsannahmen, eine vollständige Rechteprüfung und möglicherweise detaillierte Kostenhinweise.
Das vollständige Gutachten, den Grundbuchauszug sowie Baulasten- und Altlastenunterlagen beim Amtsgericht beziehungsweise den zuständigen Stellen einsehen.Die Terminsbestimmung enthält keine vollständige wirtschaftliche Aufstellung der bestehenbleibenden Rechte. Die wirtschaftlichen Folgen des Grundbuchstands und des geringsten Gebots sind daher nicht vollständig bekannt und können nur anhand der Verfahrensakte und der Terminsbekanntgabe bewertet werden.
Grundbuchauszug, geringstes Gebot, Rangverhältnisse, bestehenbleibende Rechte und mögliche öffentliche Lasten unmittelbar vor dem Termin beim Amtsgericht prüfen.Die Wohnung ist seit dem 01.04.2004 vermietet. Die aktuelle Vertragsmiete, Zahlungsfähigkeit, Kaution und Vertragskonditionen sind jedoch nicht belegt.
Mietvertrag und Nachträge, Mietkonto, Kautionsstand, Betriebskostenabrechnungen, Mietrückstände und mögliche Rechtsstreitigkeiten vollständig prüfen.Das Gebäude ist Bestandteil einer denkmalgeschützten Bebauung. Dies kann Instandhaltung und Modernisierung verteuern oder genehmigungspflichtig machen.
Denkmalschutzstatus, zuständige Behörde und Genehmigungspflichten für Balkon, Fenster, Fassade und Innenumbauten prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- No Gutachten was available; verify structural/legal/property-specific facts from the court file before bidding.
- Das vollständige Gutachten, den Grundbuchauszug sowie Baulasten- und Altlastenunterlagen beim Amtsgericht beziehungsweise den zuständigen Stellen einsehen.
- Grundbuchauszug, geringstes Gebot, Rangverhältnisse, bestehenbleibende Rechte und mögliche öffentliche Lasten unmittelbar vor dem Termin beim Amtsgericht prüfen.
- Mietvertrag und Nachträge, Mietkonto, Kautionsstand, Betriebskostenabrechnungen, Mietrückstände und mögliche Rechtsstreitigkeiten vollständig prüfen.
- Denkmalschutzstatus, zuständige Behörde und Genehmigungspflichten für Balkon, Fenster, Fassade und Innenumbauten prüfen.
- Innenbesichtigung mit Protokoll und technische Zustandsprüfung vor dem Termin organisieren; Böden, Wände, Fenster, Sanitär, Elektro, Feuchte und Balkonanschluss prüfen.
- Vor dem Gebot die letzten drei WEG-Protokolle, den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnungen, die Entwicklung der Rücklage und die Beschlusssammlung einsehen.
- Balkonbelag, Abdichtung, Geländeranschlüsse sowie die Zuständigkeit zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum fachlich prüfen.