Objektbeschreibung
Das Grundstück Leipziger Straße 47 ist mit einem zweigeschossigen Reihen-Wohn- und Geschäftshaus, einem Anbau und einem freistehenden Nebengebäude bebaut. Das Exposé weist zwei Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss sowie eine ehemalige Laden-, Lager- und Gaststättenstruktur im Erdgeschoss aus. Das Objekt wurde zwischen 1995 und 2000 teilweise umgebaut und modernisiert, ist aktuell ungenutzt und wird als verwahrlost beschrieben.
Lage
Zentrumsnahe Mischgebietslage in Geringswalde mit rückwärtigem Bezug zum Großen Stadtteich und fußläufiger ÖPNV-Anbindung.
Investmentanalyse
Nur bei sehr niedrigem Gebot und nach technischer sowie rechtlicher Vorprüfung vertretbar. Für einen passiven Kapitalanleger ist das Objekt nicht geeignet. Gebotsobergrenze der Analyse: 40.000 EUR; absolute Nichtüberschreitungsgrenze: 45.000 EUR.
Unabhängige Markteinschätzung
As-is-Marktwert ca. 55.000–92.000 EUR, Basis 72.000 EUR. Die Spanne stützt sich auf unabhängige lokale Angebotsvergleiche und berücksichtigt Leerstand, Verwahrlosung, fehlende Stellplätze sowie ungeklärte technische und rechtliche Risiken.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| — | Geringswalde | 190,46 m² | 79.000 € | 415 €/m² | 1914 | Link |
| — | Geringswalde | 115 m² | 105.000 € | 913 €/m² | — | Link |
| — | Geringswalde | 330 m² | 95.000 € | 288 €/m² | — | Link |
| — | Geringswalde | 384,7 m² | 190.000 € | 494 €/m² | — | Link |
| — | Geringswalde | 323,9 m² | 230.000 € | 711 €/m² | — | Link |
| — | Geringswalde | 200 m² | 121.000 € | 605 €/m² | 1900 | Link |
| — | Hartha | 206 m² | 14.900 € | 72 €/m² | 1880 | Link |
| — | Mittweida | 260 m² | 290.000 € | 1.115 €/m² | 1900 | Link |
Mietorientierung
Renovierung
Evidenzbasierte Kostenrahmen: minimal 90.000–150.000 EUR, Standard 160.000–270.000 EUR, Vollsanierung 285.000–500.000 EUR, Worst Case 500.000–800.000 EUR. Wegen fehlender Innenbesichtigung bleiben Dach, Feuchte, Haustechnik, Tragwerk, Schadstoffe und Genehmigungen wesentliche Unsicherheiten.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Das Exposé gibt an, dass das Grundstück ungenutzt und vernachlässigt ist. Die wenigen Fotos zeigen Schäden am Eingang und in Gemeinschaftsbereichen, belegen jedoch nicht den Zustand der Wohnungen.
Vor Abgabe eines Gebots eine vollständige Innenbesichtigung mit Architekt, Bausachverständigem und Bauunternehmer durchführen.Das historische Gebäude und die Anbauten sind dokumentiert, aber die verfügbaren Nachweise belegen weder die verbleibende Dachlebensdauer noch die Standsicherheit der Fassade oder die Wasserdichtheit.
Dachdeckung, Dachgauben, Verwahrungen, Dachrinnen, Fassadenrisse, Rückfassaden und alle Übergänge zwischen Altbau und Anbauten prüfen.Die Gartenseite grenzt an den Großen Stadtteich. Dies ist ein Vorteil, erfordert jedoch die Prüfung von Feuchtigkeit, Entwässerung, Hochwasser und Stützkonstruktionen.
Feuchtigkeitskartierung, Kellerinspektion und Entwässerungsprüfung beauftragen sowie Grundwasserstand, Hochwasser- und örtliche Entwässerungsinformationen prüfen.Das Nachweispaket enthält keine verlässliche Beschreibung der technischen Anlagen und keine Innenbesichtigung.
Alle Anlagen prüfen, Energiequelle und Alter der Heizung feststellen, Verteilungen und Steigleitungen untersuchen und den Brandschutz für Wohn- und Gewerbenutzung bewerten.Das ursprüngliche Gebäude stammt ungefähr aus dem Jahr 1886 und wurde später verändert. Gefahrstoffe lassen sich aus den verfügbaren Fotos nicht ableiten.
Vor dem Öffnen von Wänden oder Entfernen von Oberflächen gezielte Proben auf Asbest, PCB, Blei, Schimmel und Baumaterialien entnehmen lassen.Das Exposé gibt an, dass keine Stellplätze vorhanden sind. Dies verringert die Vermietbarkeit und kann die gewerbliche Nutzung einschränken.
Öffentliche Parkmöglichkeiten und Erwartungen der Mieter prüfen sowie die rechtliche Möglichkeit zur Schaffung oder Anmietung nahegelegener Stellplätze klären.Rechtliche Risiken
Die amtliche Bekanntmachung enthält standardisierte Hinweise zu Rechten und Ansprüchen, stellt jedoch weder die vollständige aktuelle Grundbuchlage noch den Umfang der bestehen bleibenden Rechte bereit.
Vor der Abgabe eines Gebots gemeinsam mit dem Vollstreckungsgericht das aktuelle Grundbuch, die Gläubigerforderungen, die im Versteigerungsverfahren bestehen bleibenden Rechte sowie das berechnete geringste Gebot prüfen.Die beschriebene Mischnutzung und mehrere Gebäudeteile erfordern eine Genehmigungs- und Nutzungsprüfung. Eine Bauakte wurde nicht vorgelegt.
Die Bauakte einsehen und Genehmigungen für zwei Wohnungen, Gewerbenutzung, Gaststätte/Bierstube, Anbauten, Dachterrassen, Balkone, Nebengebäude und jede Nutzungsänderung bestätigen.In den vorgelegten Nachweisen wird kein Denkmalschutzstatus genannt.
Bei Gemeinde und Denkmalschutzbehörde bestätigen, ob Gebäude, Fassade, Straßenbild oder Uferbereich geschützt sind und ob das Grundstück in einem besonderen Planungsgebiet liegt.Die Grenze zum Teich ist ein positiver Standortfaktor, erfordert jedoch eine rechtliche und technische Prüfung der Wasserrisiken.
Amtliche Hochwasserkarten, wasserrechtliche Beschränkungen, Zuständigkeiten für die Entwässerung, Ufersicherung und erforderliche Genehmigungen für Änderungen am Großen Stadtteich prüfen.Die angegebenen Wohn- und Nutzflächen ergeben zusammen 376 m², jedoch wurden keine detaillierten Grundrisse oder vollständigen Verkehrswertgutachten vorgelegt.
Das Gebäude aufmessen und die Angaben von 152 m² Wohnfläche plus 224 m² Nutzfläche mit genehmigten Plänen und dem Verkehrswertgutachten vergleichen.Die aktuelle maßgebliche Quelle nennt eine bevorstehende aktive Auktion, die Detailseite wurde während dieser Analyse jedoch nicht unabhängig erneut geprüft.
Den offiziellen Eintrag im ZVG-Portal und beim Amtsgericht Chemnitz unmittelbar vor dem 05.10.2026 auf Aufhebung, Verschiebung, geänderte Rechte, einen geänderten Verkehrswert oder neue Unterlagen prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Property condition/interior could not be verified from original photos; inspect before bidding.
- No Gutachten was available; verify structural/legal/property-specific facts from the court file before bidding.