1 / 3Objektbeschreibung
Die Einheit Nr. 10 befindet sich im Mehrfamilienhaus Heimgarten 83 in Chemnitz-Gablenz. Versteigert werden 612/10.000 Miteigentumsanteile verbunden mit Wohnungseigentum und einem Abstellraum im Kellergeschoss. Ein Stellplatz gehört nicht zum Sondereigentum.
Lage
Wohngeprägte Lage in Chemnitz-Gablenz innerhalb der denkmalgeschützten Siedlung Heimgarten; genaue Mikrolage, Lärm und Parkplatzverfügbarkeit vor Ort verifizieren.
Investmentanalyse
Bedingt interessant für erfahrene Anleger. Nur bis zu einer Zuschlagsgrenze von etwa 40000 EUR verfolgen und nur nach Prüfung von Mietvertrag, WEG-Unterlagen, Grundbuchrechten und Innenzustand.
Unabhängige Markteinschätzung
Für die 40,8-m²-Wohnung ergeben die unabhängigen Vergleiche in Heimgarten und Gablenz einen vorsichtigen as-is Marktwert von 38.800 bis 50.000 EUR, Basisschätzung 44.900 EUR. Ein Verkauf innerhalb von sechs Monaten wird mit 36.000 bis 45.000 EUR angesetzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| — | Heimgarten 118, 09127 Chemnitz | 51,1 m² | 52.500 € | 1.027 €/m² | 1928 | Link |
| — | Heimgarten 108, 09127 Chemnitz | 31,71 m² | 40.000 € | 1.261 €/m² | 1927 | Link |
| — | Heimgarten 106, 09127 Chemnitz | 31,71 m² | 37.000 € | 1.167 €/m² | 1927 | Link |
| — | Heimgarten 120, 09127 Chemnitz | 48,4 m² | 109.000 € | 2.252 €/m² | 1928 | Link |
| — | Gablenz, 09126 Chemnitz | 42,77 m² | 52.000 € | 1.216 €/m² | 1912 | Link |
| — | Gablenz, 09126 Chemnitz | 45 m² | 50.000 € | 1.111 €/m² | 1913 | Link |
| — | Gablenz, 09127 Chemnitz | 48,9 m² | 49.900 € | 1.023 €/m² | 1920 | Link |
| — | Geibelstraße 5, 09127 Chemnitz | 42,8 m² | 39.500 € | 923 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Zschopauer Straße 249 b, 09126 Chemnitz-Gablenz | 50,8 m² | 280 € | 5,51 €/m²/Monat | — | Immowelt |
| A | Heimgarten, 09127 Chemnitz-Gablenz | 40,9 m² | 235 € | 5,75 €/m²/Monat | — | Immomiet |
| B | Sachsenring 23, 09127 Chemnitz-Gablenz | 59,7 m² | 380 € | 6,37 €/m²/Monat | — | ImmoScout24 |
Renovierung
Mangels Innenfotos und vollständigem Gutachten bleiben die Kosten unsicher. Für eine vermietungsfähige Auffrischung sind 12.000–22.000 EUR plausibel; eine vollständige Modernisierung kann 24.000–38.000 EUR kosten. Das Worst-Case-Szenario umfasst zusätzlich mögliche WEG-, Feuchte- und Denkmalschutzkosten und reicht bis 60.000 EUR.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Es gibt keine Innenfotos und kein vollständiges Gutachten; Zustand von Bad, Küche, Böden, Fenstern, Elektroanlagen und Feuchtigkeit ist unbekannt.
Innenbesichtigung organisieren oder, falls nicht möglich, den Worst-Case-Ansatz in der Bietgrenze verwenden; Bad, Küche, Böden, Fenster, Elektroanlagen und Feuchtigkeit gezielt prüfen.Die Gebäudesanierung von 2007 bestätigt nicht den Zustand der Leitungen, Elektroanlage und Wärmeversorgung innerhalb der Wohnung.
Heizungsart, Warmwasser, Elektroverteilung, Leitungszustand und Energieverbrauch anhand von Unterlagen und Besichtigung verifizieren.Die gepflegten Außenaufnahmen ersetzen keine Prüfung von Dach, Fassade, Balkonen, Leitungen und Instandhaltungsrücklage.
WEG-Protokolle der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Rücklagenstand und geplante Maßnahmen anfordern.Die Siedlung Heimgarten ist als denkmalgeschützte Sachgesamtheit dokumentiert; Änderungen können genehmigungspflichtig sein und Kosten erhöhen.
Bei geplanten Fassaden-, Fenster-, Balkon- oder Grundrissänderungen die denkmalrechtliche Zustimmung und mögliche Mehrkosten vorab klären.Ein Balkon ist amtlich bestätigt, aber Tragplatte, Abdichtung und Geländer wurden nicht geprüft.
Balkonplatte, Geländer, Abdichtung und die Zuständigkeit der WEG bei der Besichtigung und in den WEG-Unterlagen prüfen.Rechtliche Risiken
Die Wohnung war vermietet, aber Mietvertrag, Miethöhe, Kaution und Zahlungsstand sind unbekannt.
Mietvertrag, Miethöhe, Kaution, Zahlungsstand, Mietrückstände, Kündigungsausschluss und Betriebskostenabrechnungen prüfen.Die Terminsbestimmung enthält allgemeine Hinweise zu anzumeldenden Rechten, aber keine vollständige individuelle Rang- und Lastenübersicht.
Aktuellen Grundbuchauszug, geringstes Gebot, bestehenbleibende Rechte und Rangverhältnisse beim Vollstreckungsgericht prüfen.Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Beschlusssammlung, Rücklage und Sonderumlagen sind im Bundle nicht enthalten.
Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Rücklage und Sonderumlagen prüfen.Ein vollständiges Verkehrswertgutachten ist nicht enthalten; das Exposé verweist jedoch teilweise auf gutachterliche Angaben.
Das vollständige Gutachten bei der Geschäftsstelle des Gerichts einsehen; insbesondere Mietansatz, Innenzustand, Rechte, WEG-Daten und Bewertungsannahmen prüfen.Der Einheit ist laut amtlicher Beschreibung kein Stellplatz zugeordnet. Dies reduziert gegenüber mehreren Vergleichsangeboten Vermietbarkeit und Wert.
Öffentliche Parkmöglichkeiten und etwaige gemeinschaftliche Stellplatzregelungen vor Ort prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- No Gutachten was available; verify structural/legal/property-specific facts from the court file before bidding.
- Mietvertrag, Miethöhe, Kaution, Zahlungsstand, Mietrückstände, Kündigungsausschluss und Betriebskostenabrechnungen prüfen.
- Aktuellen Grundbuchauszug, geringstes Gebot, bestehenbleibende Rechte und Rangverhältnisse beim Vollstreckungsgericht prüfen.
- Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Rücklage und Sonderumlagen prüfen.
- Das vollständige Gutachten bei der Geschäftsstelle des Gerichts einsehen; insbesondere Mietansatz, Innenzustand, Rechte, WEG-Daten und Bewertungsannahmen prüfen.
- Öffentliche Parkmöglichkeiten und etwaige gemeinschaftliche Stellplatzregelungen vor Ort prüfen.
- Innenbesichtigung organisieren oder, falls nicht möglich, den Worst-Case-Ansatz in der Bietgrenze verwenden; Bad, Küche, Böden, Fenster, Elektroanlagen und Feuchtigkeit gezielt prüfen.
- Heizungsart, Warmwasser, Elektroverteilung, Leitungszustand und Energieverbrauch anhand von Unterlagen und Besichtigung verifizieren.
- WEG-Protokolle der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Rücklagenstand und geplante Maßnahmen anfordern.
- Bei geplanten Fassaden-, Fenster-, Balkon- oder Grundrissänderungen die denkmalrechtliche Zustimmung und mögliche Mehrkosten vorab klären.
- Balkonplatte, Geländer, Abdichtung und die Zuständigkeit der WEG bei der Besichtigung und in den WEG-Unterlagen prüfen.