Objektbeschreibung
Das Grundstück Flurstück 390/1 der Gemarkung Waldheim ist mit einem voll unterkellerten Wohn- und Geschäftshaus bebaut. Das Gebäude umfasst KG, EG, 1. und 2. OG sowie vermutlich teilweise ausgebautes Dachgeschoss mit nicht ausgebautem Spitzboden. Zusätzlich bestehen ein massives eingeschossiges Schuppengebäude, eine kleine Hoffläche und hinterliegendes Gartenland. Die Unterlagen nennen eine geschätzte Wohn- und Nutzfläche von ca. 555 m² sowie eine Brutto-Grundfläche von ca. 1.044 m².
Lage
Zentrale innerörtliche Lage in Waldheim mit Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Versorgung und regionaler Verkehrsanbindung. Die Nachfrage ist für Kleinstadtverhältnisse grundsätzlich vorhanden, bleibt aber durch die begrenzte lokale Miet- und Kaufpreisbasis gedeckelt. ([stadt-waldheim.de](https://www.stadt-waldheim.de/portal/seiten/wissenswertes-ueber-die-stadt-waldheim-900000092-26400.html?utm_source=openai))
Investmentanalyse
Nur für einen erfahrenen Sanierungs- oder Bestandsinvestor mit gesicherter Finanzierung, technischer Vorprüfung und sehr strenger Gebotsobergrenze. Ohne Innenbesichtigung und vollständige Dokumentenprüfung sollte kein Gebot abgegeben werden.
Unabhängige Markteinschätzung
Der marktnahe Ist-Wert wird auf 100.000–185.000 EUR, basierend auf lokalen Angebotsvergleichen und einer risikoadjustierten Residualbetrachtung, geschätzt; Basis 145.000 EUR. Die Spanne berücksichtigt die nur geschätzte Fläche, unbekannte Vermietung, stillgelegte Versorgungsleitungen und die fehlende Innenbesichtigung.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| — | Waldheim, central | 230 m² | 47.490 € | 206,48 €/m² | 1885 | immowelt |
| — | Meinsberg, Waldheim | 192 m² | 79.999 € | 416,66 €/m² | 1910 | immowelt |
| — | Breitscheidstraße 15, Waldheim | 168 m² | 89.000 € | 529,76 €/m² | 1907 | Deutsche Grundstücksauktionen AG via immowelt.at |
| — | Waldheim | 263 m² | 125.000 € | 475,29 €/m² | 1880 | immowelt |
| — | Waldheim | 189,5 m² | 129.000 € | 680,74 €/m² | 1950 | ImmoScout24 |
| — | Waldheim | 165 m² | 139.000 € | 842,42 €/m² | — | immowelt |
| — | Waldheim | 114,8 m² | 149.500 € | 1.302,26 €/m² | — | immowelt |
| — | Waldheim, central | 758 m² | 250.000 € | 329,82 €/m² | — | immowelt |
Mietorientierung
Renovierung
Die Sanierungskosten werden für minimale Maßnahmen mit 120.000–230.000 EUR, für eine standardmäßige Vermietbarmachung mit 230.000–390.000 EUR und für eine umfassende Sanierung mit 390.000–700.000 EUR angesetzt. Bei verdeckten Schäden, Genehmigungs- oder Brandschutzproblemen ist ein Worst Case von 650.000–1.350.000 EUR möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Gerichtsunterlagen stellen ausdrücklich fest, dass keine Innenbesichtigung stattgefunden hat. Der Innenzustand kann von teilweise nutzbar bis weitgehend unmodernisiert reichen.
Vor Abgabe eines Gebots Zugang für einen qualifizierten Bausachverständigen beschaffen und jede Wohnung, Gewerbeeinheit, den Keller, den Dachraum und die Versorgungsschächte besichtigen.Strom, Erdgas, Wasser und Abwasser sind laut Angaben am Grundstück verfügbar, jedoch abgeschaltet.
Status, Alter und Wiederinbetriebnahmemöglichkeit von Strom, Gas, Wasser, Abwasser, Heizung, Zählern und internen Verteilungssystemen bei Versorgern und Fachunternehmen bestätigen.Das Äußere erscheint als historisches, teilweise renoviertes Gebäude; die Unterlagen bestätigen allgemeinen Renovierungsbedarf, quantifizieren jedoch keine Schäden an Gebäudehülle oder Feuchtigkeit.
Dachdeckung, Dachgauben, Dachrinnen, Fassadenputz, Kellerwände und Entwässerung besichtigen; Feuchtemessungen und Reparaturangebote einholen.Die angegebenen neun Wohnungen, der teilweise ausgebaute Dachboden und die Gewerbeeinheit werden als wahrscheinlich beschrieben; Genehmigungen und Brandschutzkonformität wurden nicht vorgelegt.
Genehmigte Pläne, Wohnungsanzahl, Fluchtwege, Brandabschnitte, Rauchschutz, Genehmigung der gewerblichen Nutzung und etwaige bauaufsichtliche Anordnungen bei der örtlichen Bauaufsicht prüfen.Das Gebäude ist vollständig unterkellert und stammt ungefähr aus dem Jahr 1889. Eine Tragwerksprüfung oder ein Ingenieurbericht wurde nicht vorgelegt.
Kellerwände, Fundamente, Holz- oder Stahlstützen, Setzungsanzeichen und Entwässerung prüfen; bei erkennbaren Mängeln eine Stellungnahme eines Tragwerksplaners einholen.Rechtliche Risiken
Die amtliche Bekanntmachung warnt, dass aus dem Grundbuch nicht ersichtliche Rechte vor der Gebotsabgabe geltend gemacht werden müssen und andernfalls bei der Verteilung unberücksichtigt bleiben können.
Vor der Versteigerung das vollständige Grundbuch, das geringste Gebot, bestehenbleibende Rechte, das Baulastenverzeichnis, das Altlastenregister und kommunale Planungsinformationen prüfen.Die Primärunterlagen geben an, dass ungefähr neun Wohnungen und eine Gewerbeeinheit bestehen, bestätigen jedoch weder die Belegung noch die Mietbedingungen.
Tatsächlichen Besitz, Mieterliste, Mietverträge, Mietrückstände, Kautionen, Gewerbemietverhältnis, Leerstand und anhängige Verfahren prüfen. Nicht auf Angaben Dritter verlassen, wonach das Objekt teilweise vermietet ist.Die Anzahl der Einheiten und die Nutzung des Dachbodens werden ausdrücklich als wahrscheinlich bezeichnet; die rechtliche Konformität kann daher nicht vorausgesetzt werden.
Genehmigte Bauakten, Grundrisse, Nutzungsgenehmigungen und etwaige Hinweise zur Dachbodenumwandlung, gewerblichen Nutzung, Einheitenzahl und Änderungen anfordern.Primärbelege bestätigen keinen Denkmalschutz für das Objekt. Waldheim weist zahlreiche geschützte historische Gebäude auf; der Status muss daher geprüft und darf nicht vorausgesetzt werden.
Von der unteren Denkmalschutzbehörde und der Planungsbehörde schriftlich bestätigen lassen, ob Talstraße 6 geschützt ist, und Einschränkungen für Fassade, Fenster, Dach oder Innenräume feststellen.Der grundstücksbezogene Bodenrichtwert und das vollständige Verkehrswertgutachten waren im Belegpaket nicht verfügbar.
Die genaue BORIS-Sachsen-Zone für das Flurstück 390/1 abrufen und das vollständige Verkehrswertgutachten über das Gericht oder das Akteneinsichtsportal beschaffen.Vor dem Gebot verifizieren
- Property condition/interior could not be verified from original photos; inspect before bidding.
- No Gutachten was available; verify structural/legal/property-specific facts from the court file before bidding.