Objektbeschreibung
Das Grundstück ist im Grundbuch von Waldheim, Blatt 1669, als Flurstück 390/2 mit 900 m² eingetragen. Die Primärunterlagen beschreiben es als gefangenes Grundstück ohne direkte Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, mit verwildertem Baum- und Strauchbestand sowie Rasenfläche. Das Exposé nennt eine Lage im Innenbereich nach § 34 BauGB und eine allgemeine Wohngebietsumgebung, bestätigt jedoch keine konkrete Baugenehmigungsfähigkeit.
Lage
Innenbereich laut Exposé, jedoch keine bestätigte Bebaubarkeit. Der Zugang ist ungeklärt. Die Koordinaten sind nur eine Näherung für die Talstraße und keine flurstücksgenaue Vermessung.
Investmentanalyse
Nur als Spezialfall kaufen: bevorzugt als angrenzender Eigentümer oder bei bereits nachgewiesenem Zugang. Für eine spekulative Wohnbebauung wird der Fall nicht empfohlen. Analystischer Höchstpreis: etwa 7.500 EUR, absolute No-Buy-Grenze etwa 8.000 EUR, solange Zugang und zulässige Nutzung ungeklärt sind.
Unabhängige Markteinschätzung
Die unabhängigen Angebote für erschlossenes beziehungsweise bebaubares Bauland liegen deutlich höher, sind wegen Zugang, Erschließung und Bebaubarkeit jedoch keine direkten Vergleichspreise. Für das gefangene, unerschlossene Grundstück ergibt sich as-is eine breite Spanne von 5.000–15.000 EUR, Basis 9.000 EUR. Ein Verkauf innerhalb von sechs Monaten wird mit 3.500–9.000 EUR eingeschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| — | 04736 Waldheim | 605,76 m² | 50.000 € | 82,54 €/m² | — | Link |
| — | 04703 Leisnig, Mittelsachsen | 540 m² | 50.000 € | 92,59 €/m² | — | Link |
| — | 09326 Geringswalde | 830 m² | 54.000 € | 65,06 €/m² | — | Link |
| — | 04720 Zschaitz/Lüttewitz | 1.031 m² | 30.000 € | 29,1 €/m² | — | Link |
| — | 04720 Döbeln OT Gärtitz | 881 m² | 75.000 € | 85,13 €/m² | — | Link |
Renovierung
Es handelt sich nicht um eine Gebäudesanierung. Minimalmaßnahmen für Bewuchs und Grundklärung liegen bei etwa 1.500–3.500 EUR, ein Standardpaket mit Vermessung und Zugangsprüfung bei 5.000–15.000 EUR. Eine Entwicklungs- oder Erschließungslösung kann etwa 25.000–60.000 EUR kosten; im ungünstigsten Fall sind einschließlich Rechts-, Zugangs- und Infrastrukturproblemen 60.000–120.000 EUR möglich. Die Bandbreiten sind wegen ungeklärter Rechte und fehlender Vor-Ort-Prüfung weit.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Das Grundstück ist ausdrücklich als hinterliegend und gefangen beschrieben und verfügt über keine direkte Verbindung zum öffentlichen Verkehrsnetz.
Aktuelle Flurkarte und angrenzende Grundstücke prüfen, Grundbuchrechte und Baulasten einsehen sowie eine schriftliche Bestätigung der Gemeinde oder Bauaufsicht zur rechtlich gesicherten Erschließung einholen.Die Bezeichnung als Innenbereich bedeutet nicht automatisch, dass das Grundstück bebaubar ist. § 34 BauGB verlangt weiterhin die Einfügung in die Umgebungsbebauung und eine gesicherte Erschließung. Eine Baugenehmigung oder ein Vorbescheid liegt nicht vor.
Eine schriftliche Bauvoranfrage oder verbindliche planungsrechtliche Auskunft zu zulässiger Nutzung, Baufenster, Zugang und Erschließungsanforderungen einholen.Die maßgeblichen Nachweise beschreiben das Grundstück als nicht erschlossen. Gesicherte Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom, Telekommunikation und Zufahrt sind nicht nachgewiesen.
Leitungskarten und schriftliche Kostenschätzungen der zuständigen Stellen für Wasser, Abwasser, Strom, Telekommunikation und Straße einholen.Bäume, Sträucher und Gras sind dokumentiert. Das Foto belegt jedoch nicht den vollständigen Zustand des Grundstücks; Umfang und Schutzstatus sind unbekannt.
Vor-Ort-Besichtigung durchführen, geschützte Bäume oder Nistbeschränkungen prüfen und vor der Abgabe eines Gebots Entsorgungsangebote einholen.Rechtliche Risiken
Der Hinweistext warnt, dass aus dem Grundbuch nicht ersichtliche Rechte geltend gemacht werden müssen und Rechte trotz Versteigerung bestehen bleiben oder die Verteilung und Bedingungen des Versteigerungserlöses beeinflussen können. Der verfügbare Auszug enthält keine vollständige Übersicht der bestehenbleibenden Rechte.
Aktuelles Grundbuch und Grundbuchauszug, geringstes Gebot und Versteigerungsbedingungen einsehen und alle Rechte feststellen, die nach dem Zuschlag bestehen bleiben.Ein möglicher gesetzlicher Anspruch auf einen Notweg nach § 917 BGB garantiert keinen einfachen, kostenlosen oder sofort nutzbaren Zugang. Nachbarliche Entschädigungsansprüche und ein Prozessrisiko können entstehen.
Trasse, Entschädigung, Unterhaltungspflichten und bestehende Dienstbarkeiten anwaltlich nach deutschem Grundstücksrecht prüfen lassen.Das Grundbuch weist eine landwirtschaftliche Nutzungsart aus, während das Exposé eine Garten- und Hinterlandnutzung im Innenbereich beschreibt. Das rechtliche Verhältnis dieser Angaben ist nicht geklärt.
Planungsrechtliche Einordnung, Grenze des Innenbereichs, zulässige Gartennutzung, mögliches Baufenster und zusätzliche Beschränkungen durch die landwirtschaftliche Grundbuchangabe schriftlich bestätigen lassen.Die Identität des Flurstücks 390/2 ist eindeutig, jedoch sind die genauen physischen Grenzen und der Aufnahmestandort des Fotos durch die Nachweise nicht belegt.
Amtliche Flurkarte einsehen und bei Bedarf vor Arbeiten an Bewuchs oder Zugang eine Grenzvermessung beauftragen.Vor dem Gebot verifizieren
- Property condition/interior could not be verified from original photos; inspect before bidding.
- No Gutachten was available; verify structural/legal/property-specific facts from the court file before bidding.