1 / 7Objektbeschreibung
Das Grundstück umfasst 1.398 m². Der Rohbau wurde überwiegend im Erdgeschoss, im ersten Obergeschoss und teilweise im zweiten Obergeschoss errichtet. Die fünf Einheiten sind nach WEG aufgeteilt und besitzen separate Grundbuchblätter. Die amtlichen Verkehrswerte der Wohnungen summieren sich auf 390.000 EUR; zusätzlich wurden 18.000 EUR für mithaftendes Zubehör angesetzt.
Lage
Chemnitz 09113, wahrscheinlich Schloßchemnitz beziehungsweise angrenzendes innerstädtisches Umfeld; exakte Mikrolage, Hausnummer und Lärmsituation sind zu verifizieren.
Investmentanalyse
Nur für einen erfahrenen Projektentwickler mit eigener technischer und rechtlicher Due Diligence interessant. Ein Gebot bis etwa 140.000 EUR erscheint unter den getroffenen Annahmen vertretbar; oberhalb von 220.000 EUR sollte ohne neue belastbare Nachweise nicht geboten werden.
Unabhängige Markteinschätzung
Der aktuelle Marktwert wird aus dem Residualwert eines risikobehafteten Entwicklungsprojekts abgeleitet. Für das fertiggestellte Projekt sprechen die vorhandenen Angebote grob für etwa 1,25–1,75 Mio. EUR; davon sind erhebliche Fertigstellungs-, Genehmigungs-, Feuchte- und Vermarktungsrisiken abzuziehen. Daraus ergibt sich ein vorsichtiger Ist-Marktwert von etwa 40.000–220.000 EUR, Basis 140.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| — | Schloßchemnitz, 09113 Chemnitz | 41,2 m² | 48.800 € | 1.184 €/m² | 1995 | ImmoScout24 |
| — | Paul-Jäkel-Straße 18, Schloßchemnitz, 09113 Chemnitz | 50 m² | 48.500 € | 970 €/m² | — | Immowelt |
| — | Ludwigstraße 45, Schloßchemnitz, 09113 Chemnitz | 74 m² | 105.000 € | 1.419 €/m² | — | Immowelt |
| — | Altendorfer Straße 13, Schloßchemnitz, 09113 Chemnitz | 100,5 m² | 139.999 € | 1.393 €/m² | — | Immowelt |
| — | Schloßchemnitz, 09113 Chemnitz | 39,57 m² | 42.000 € | 1.061 €/m² | 1912 | ImmoScout24 |
| — | Schloßchemnitz, 09113 Chemnitz | 39,3 m² | 39.000 € | 992 €/m² | — | Immowelt |
| — | Salzstraße 36, Schloßchemnitz, 09113 Chemnitz | 172 m² | 550.000 € | 3.198 €/m² | 2018 | ImmoScout24 |
| — | Limbacher Straße 351, 09117 Chemnitz | 96 m² | 345.000 € | 3.594 €/m² | 2025 | Immowelt |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Arthur-Bretschneider-Straße 13, Schloßchemnitz, 09113 Chemnitz | 84 m² | 615 € | 7,32 €/m²/Monat | — | Immowelt |
| B | Paul-Jäkel-Straße 9, Schloßchemnitz, 09113 Chemnitz | 91,2 m² | 700 € | 7,68 €/m²/Monat | — | Immowelt |
| B | Eckstraße 3, Schloßchemnitz, 09113 Chemnitz | 66 m² | 350 € | 5,3 €/m²/Monat | — | Immowelt |
| B | Bergstraße 50, Schloßchemnitz, 09113 Chemnitz | 60,6 m² | 400 € | 6,6 €/m²/Monat | — | Immowelt |
| B | Gottfr.-Keller-Straße 54, Schloßchemnitz, 09113 Chemnitz | 49,8 m² | 430 € | 8,64 €/m²/Monat | — | Immowelt |
| B | Schloßchemnitz, 09113 Chemnitz | 81,5 m² | 690 € | 8,47 €/m²/Monat | — | Immowelt |
| B | Konradstraße 7, Schloßchemnitz, 09113 Chemnitz | 51,38 m² | 310 € | 6,03 €/m²/Monat | — | Immowelt |
| B | Fritz-Matschke-Straße 4, Schloßchemnitz, 09113 Chemnitz | 110 m² | 600 € | 5,45 €/m²/Monat | — | Immowelt |
Renovierung
Die Fertigstellung ist kein kosmetischer Renovierungsfall. Für den wahrscheinlichen Standardszenario werden 1,20–1,70 Mio. EUR, basierend 1,42 Mio. EUR, angesetzt. Bei nur minimaler technischer Wiederverwendbarkeit sind etwa 0,90–1,35 Mio. EUR möglich; bei umfassender Neuplanung oder Teilabriss bis etwa 2,80 Mio. EUR. Die Bandbreiten sind indikativ und kein Unternehmerangebot.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Freiliegende Bewehrung, Deckenränder und Wandkränze waren länger als zwei Jahre der Witterung ausgesetzt. Das äußere Erscheinungsbild allein belegt keine statische Nutzbarkeit.
Vor dem Gebot einen unabhängigen Tragwerksplaner mit der Prüfung von Bewehrungskorrosion, Karbonatisierung/Chloridschäden, Betondeckung, Rissen, Lastabtragung sowie erforderlichen Öffnungen und Rückbauarbeiten beauftragen.Im gartenseitigen Baukörper wurde stehendes Wasser dokumentiert. Ursache und Dauer des Wassereintritts sind unbekannt.
Entwässerung, Fundamentwände, Abdichtungsschichten, Grundwasserstand, Durchdringungen der Bodenplatte sowie Schimmel und Verunreinigungen untersuchen lassen; ein Sanierungskonzept und einen Festpreisvoranschlag einholen.Die Arbeiten wurden etwa Mitte 2022 eingestellt; das Gebäude ist weiterhin wesentlich unvollständig.
Auf Grundlage einer Ortsbesichtigung ein aktuelles Aufmaß, eine Mengenermittlung und einen Bauablaufplan erstellen lassen; prüfen, welche Arbeiten abgenommen, dokumentiert und wiederverwendbar sind.Auf dem Grundstück befinden sich Baustoffe, Bewehrung, Bauschutt und ein Container. Eigentum, Zustand und Nutzbarkeit sind nicht vollständig geklärt.
Eigentum, Mengen, Zustand, Nutzbarkeit, Lagerbedingungen, Entsorgungspflichten und den tatsächlichen Wert prüfen; insbesondere klären, ob der Zubehörwert von 18.000 EUR realistisch ist.Rechtliche Risiken
Die amtliche Bekanntmachung weist ausdrücklich darauf hin, dass die Baugenehmigung wegen der längeren Bauunterbrechung erloschen sein könnte.
Von der Bauaufsicht Chemnitz schriftlich bestätigen lassen, ob die Genehmigung wirksam ist, welche Folgen die Unterbrechung hat und ob Verlängerung, Neugenehmigung, Umplanung oder aktuelle bauordnungsrechtliche Anforderungen gelten.Nach den Unterlagen werden die zehn rückwärtigen Stellplätze aufgrund einer eingetragenen Dienstbarkeit vom Nachbargrundstück genutzt.
Grundbuch Abteilung II, Dienstbarkeitsurkunde, Lageplan und Nutzungsregeln prüfen; klären, ob die zehn Stellplätze vom Käufer, Nachbarn oder beiden genutzt werden dürfen und wer die Unterhaltungskosten trägt.Eine vollständige, prüfbare Berechnung des geringsten Gebots und eine vollständige Analyse der fortbestehenden Rechte sind in den Unterlagen nicht enthalten.
Die vollständige Versteigerungsakte, aktuelle Grundbuchauszüge, Forderungsanmeldungen, die Berechnung des geringsten Gebots und die im Verfahren fortbestehenden Rechte prüfen.Das Grundstück ist in fünf WEG-Einheiten mit eigenen Grundbuchblättern aufgeteilt, während das Entwicklungskonzept als ein Bauprojekt funktioniert.
Beim Gericht klären, ob die fünf Einheiten getrennt oder gemeinsam aufgerufen und zugeschlagen werden; Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Sondernutzungsrechte prüfen.Der Käufer muss sich auf die Prüfung vor dem Versteigerungstermin verlassen; das Grundstück wird in dem dokumentierten und erkennbaren Zustand erworben. Eine gewöhnliche Verkäuferhaftung für unbekannte Mängel darf nicht vorausgesetzt werden.
Alle technischen, rechtlichen und planungsrechtlichen Annahmen als Käuferrisiko behandeln und vor dem Gebot eine vollständige eigene Due-Diligence-Prüfung durchführen.Vor dem Gebot verifizieren
- No Gutachten was available; verify structural/legal/property-specific facts from the court file before bidding.
- Von der Bauaufsicht Chemnitz schriftlich bestätigen lassen, ob die Genehmigung wirksam ist, welche Folgen die Unterbrechung hat und ob Verlängerung, Neugenehmigung, Umplanung oder aktuelle bauordnungsrechtliche Anforderungen gelten.
- Grundbuch Abteilung II, Dienstbarkeitsurkunde, Lageplan und Nutzungsregeln prüfen; klären, ob die zehn Stellplätze vom Käufer, Nachbarn oder beiden genutzt werden dürfen und wer die Unterhaltungskosten trägt.
- Die vollständige Versteigerungsakte, aktuelle Grundbuchauszüge, Forderungsanmeldungen, die Berechnung des geringsten Gebots und die im Verfahren fortbestehenden Rechte prüfen.
- Beim Gericht klären, ob die fünf Einheiten getrennt oder gemeinsam aufgerufen und zugeschlagen werden; Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und Sondernutzungsrechte prüfen.
- Alle technischen, rechtlichen und planungsrechtlichen Annahmen als Käuferrisiko behandeln und vor dem Gebot eine vollständige eigene Due-Diligence-Prüfung durchführen.
- Vor dem Gebot einen unabhängigen Tragwerksplaner mit der Prüfung von Bewehrungskorrosion, Karbonatisierung/Chloridschäden, Betondeckung, Rissen, Lastabtragung sowie erforderlichen Öffnungen und Rückbauarbeiten beauftragen.
- Entwässerung, Fundamentwände, Abdichtungsschichten, Grundwasserstand, Durchdringungen der Bodenplatte sowie Schimmel und Verunreinigungen untersuchen lassen; ein Sanierungskonzept und einen Festpreisvoranschlag einholen.
- Auf Grundlage einer Ortsbesichtigung ein aktuelles Aufmaß, eine Mengenermittlung und einen Bauablaufplan erstellen lassen; prüfen, welche Arbeiten abgenommen, dokumentiert und wiederverwendbar sind.
- Eigentum, Mengen, Zustand, Nutzbarkeit, Lagerbedingungen, Entsorgungspflichten und den tatsächlichen Wert prüfen; insbesondere klären, ob der Zubehörwert von 18.000 EUR realistisch ist.