1 / 1Objektbeschreibung
Versteigert wird der 240,2/1.000-Miteigentumsanteil am Grundstück Untere Bahnhofstraße 3 in Lößnitz, verbunden mit dem Sondereigentum an den Räumen Nr. 1. Die Einheiten GE 101 und GE 102 umfassen zusammen etwa 174 m² und verfügen über mehrere Zimmer, Flure, Toiletten und Nebenräume.
Lage
Lößnitz, Erzgebirgskreis, gemischte innerörtliche Wohn- und Gewerbelage nahe Unterem Bahnhof und B 169.
Investmentanalyse
Nur nach Klärung des Dokumentenkonflikts, aktueller Besichtigung und WEG-Prüfung weiterverfolgen. Preisdisziplin: attraktiv bis etwa 40.000 EUR, vertretbar bis etwa 55.000 EUR, absolute Obergrenze etwa 70.000 EUR.
Unabhängige Markteinschätzung
Die bestehenden Vergleichsangebote für gepflegte Gewerbeeinheiten liegen bei etwa 803–1.012 EUR/m². Wegen Renovierungsbedarf, Feuchtehinweisen, fehlender Stellplätze, unklarem aktuellem Status und WEG-/Dokumentenrisiken wird der Ist-Marktwert deutlich darunter bei etwa 30.000–60.000 EUR eingeschätzt. Ein schneller Verkauf innerhalb von sechs Monaten dürfte etwa 20.000–45.000 EUR erzielen.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| — | 08294 Lößnitz | 34,6 m² | 35.000 € | 1.011,56 €/m² | — | Link |
| — | 08294 Lößnitz | 120 m² | 119.000 € | 991,67 €/m² | — | Link |
| — | 08297 Zwönitz | 111,54 m² | 89.550 € | 802,85 €/m² | — | Link |
Mietorientierung
Renovierung
Die wahrscheinlichste Annahme ist eine Standardrenovierung von etwa 45.000–70.000 EUR. Minimalmaßnahmen liegen bei etwa 22.000–35.000 EUR; eine umfassende Sanierung bei etwa 75.000–115.000 EUR. Bei gemeinschaftlichen Feuchte-, Fassaden-, Dach- oder WEG-Maßnahmen sind etwa 120.000–180.000 EUR möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Feuchte ist ausdrücklich dokumentiert und kann von einer lokalen Oberflächenreparatur bis zu einer gemeinschaftlichen Abdichtungsmaßnahme reichen.
Innenbesichtigung mit Feuchtemessung, Prüfung der Außenabdichtung sowie des Kellers und der Gebäuderückseite; Angebot eines Fachbetriebs einholen.Der Gutachtentext nennt bauliche Mängel an der Rückseite; eine aktuelle Instandsetzungsplanung ist unbekannt.
Aktuelle Außenbesichtigung, Prüfung auf Putzablösungen, Risse und Feuchteeintrag; Protokolle und Kostenvoranschläge der Eigentümergemeinschaft prüfen.Das Dach wurde laut Gutachten vorwiegend um 1993 saniert. Die heutige Restlebensdauer ist nicht verifiziert.
Prüfung durch einen Dachdecker, Prüfung der Bitumenschindeln aus der Sanierungsphase um 1993 und der Zinkentwässerung; WEG-Beschlüsse und Reparaturhistorie einsehen.Das Fehlen einer Rücklage erhöht das Risiko, dass größere gemeinschaftliche Maßnahmen unmittelbar über Sonderumlagen finanziert werden müssen.
Aktuelle WEG-Verwaltung, Jahresabrechnungen, Beschlusssammlung, Rückstände, Sonderumlagen und Kostenverteilung anfordern.Der maßgebliche Termin für die Innenbesichtigung und die Zustandsbeschreibung liegt am 19.03.2019; eine aktuelle Bestätigung des Zustands fehlt.
Aktuelle Besichtigung durchführen, aktuellen Energieausweis einholen sowie Heizung, Elektroinstallation, Fenster, Sanitäranlagen, Dach, Keller und gemeinschaftliche Leitungen prüfen.Die fehlenden Stellplätze können die Vermietbarkeit an Praxen und kundenintensive Nutzer einschränken.
Die aktuelle Parksituation zu Geschäftszeiten prüfen und gegebenenfalls kommunale oder private Stellplatzmöglichkeiten sichern.Rechtliche Risiken
Die amtliche Terminsbestimmung bestätigt das Verfahren 23 K 277/18, SE-Nr. 1 und Grundbuchblatt 1849. Das Exposé nennt dagegen 14 K 277/18, 14 K 280/18 und Räume Nr. 4. Diese Widersprüche müssen vor dem Zuschlag zwingend geklärt werden.
Vor der Gebotsabgabe die aktuelle Gerichtsakte, das Grundbuchblatt 1849, die Teilungserklärung, den Aufteilungsplan und den vollständigen Verkehrswertbericht beim Amtsgericht abgleichen. Schriftlich bestätigen lassen, dass Räume Nr. 1 und nicht Räume Nr. 4 versteigert werden.Im Gutachten sind keine Hausgeldzahlungen und keine Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) angegeben. Der aktuelle rechtliche und wirtschaftliche Gemeinschaftsstatus ist unbekannt.
Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, aktuellen Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Beschlusssammlung, Verwalterbestellung, Hausgeldrückstände und Sonderumlagen prüfen.Der Leerstand ist nur für 2019 dokumentiert. Eine heutige Nutzung oder ein Mietverhältnis kann nicht ausgeschlossen werden.
Eine aktuelle Auskunft der Zwangsverwaltung sowie der Nutzungs- und Mietstatus, die Schlüssel- und Besitzlage und mögliche Nutzungsrechte Dritter sind zu klären.Die frühere Praxisnutzung ist beschrieben, ersetzt aber keine aktuelle Prüfung der genehmigten und beabsichtigten Nutzung.
Baugenehmigung, genehmigte Nutzungsart, Brandschutz, Barrierefreiheit, Stellplatzanforderungen und Anforderungen für den konkreten künftigen Nutzer bei der Stadt Lößnitz prüfen.Die amtliche Bekanntmachung weist auf die Anmeldung und Glaubhaftmachung von Rechten hin, die nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sind.
Vor dem Termin den aktuellen Grundbuchauszug, das geringste Gebot, bestehenbleibende Rechte, die Grundsteuer, Baulasten und gegebenenfalls das Altlastenkataster prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Property condition/interior could not be verified from original photos; inspect before bidding.
- No Gutachten was available; verify structural/legal/property-specific facts from the court file before bidding.