1 / 6Objektbeschreibung
Die Einheit umfasst zwei Zimmer, Küche, Bad, Flur, Balkon und einen Kellerraum. Die Modernisierung des Gebäudes und der Wohnung stammt im Wesentlichen aus 1998/2000. Das Bad wurde laut Exposé nach einem Wasserschaden im Jahr 2024 instandgesetzt.
Lage
Hilbersdorf ist ein überwiegend wohngeprägter Stadtteil im Nordosten von Chemnitz mit Altbauten, Grünflächen, Nahversorgung und guter Anbindung an das Stadtzentrum.
Investmentanalyse
Bedingt kaufbar mit harter Preisobergrenze. Attraktiv unter etwa 48.000 EUR, noch vertretbar bis etwa 54.000 EUR, oberhalb von 56.000 EUR nicht empfohlen.
Unabhängige Markteinschätzung
Die lokalen Angebotsvergleiche liegen überwiegend bei etwa 831–938 EUR/m². Für die ca. 65 m² große Erdgeschosswohnung mit Balkon und Stellplatz ergibt sich unter Berücksichtigung von Erdgeschosslage, Modernisierungsunsicherheit, hohem Hausgeld und unvollständiger Dokumentation ein Ist-Marktwert von etwa 49.000–65.000 EUR, mit einem Basisszenario von 56.000 EUR. Ein Verkauf innerhalb von sechs Monaten dürfte etwa 43.000–54.000 EUR erzielen.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Frankenberger Straße 49, Chemnitz-Hilbersdorf, 09131 | 59 m² | 49.000 € | 831 €/m² | — | Link |
| A | Helmholtzstraße 37, Chemnitz-Hilbersdorf, 09131 | 62,22 m² | 55.000 € | 884 €/m² | — | Link |
| A | Hilbersdorf, 09131 Chemnitz | 57,04 m² | 53.500 € | 938 €/m² | — | Link |
| B | Hilbersdorf, 09131 Chemnitz | 50 m² | 43.000 € | 860 €/m² | — | Link |
| B | Sonnenberg, 09130 Chemnitz | 55,73 m² | 42.500 € | 763 €/m² | — | Link |
| B | Sonnenberg, 09130 Chemnitz | 55,5 m² | 55.500 € | 1.000 €/m² | — | Link |
| C | Arthur-Bretschneider-Straße, Chemnitz-Schloßchemnitz, 09113 | 55,82 m² | 65.000 € | 1.164 €/m² | — | Link |
| C | Borna-Heinersdorf, 09114 Chemnitz | 60 m² | 83.000 € | 1.383 €/m² | — | Link |
Mietorientierung
Qualifizierter Mietspiegel Chemnitz 2025 · 01.07.2025–30.06.2027
Der Mietspiegel ist ein offizieller Orientierungsrahmen für die ortsübliche Vergleichsmiete und kein einzelnes Angebotsobjekt.Renovierung
Minimal 4.500–9.000 EUR: kosmetische Auffrischung und Wiedervermietung. Standard 13.000–24.000 EUR: übliche Modernisierung einschließlich Küche, Böden, Oberflächen und technischer Nachprüfung. Vollständig 28.000–48.000 EUR: umfassende Innenmodernisierung. Worst Case 45.000–90.000 EUR bei verdeckter Feuchte, Folgeschäden oder Sonderumlage.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Das Nachweispaket enthält ein offizielles Exposé zum Gutachten, jedoch nicht das vollständige Verkehrswertgutachten. Die fehlende detaillierte Bewertungsmethodik, Prüfung des Grundrisses, Analyse der Eigentumsverhältnisse und vollständige Zustandsdokumentation erhöhen die Unsicherheit.
Das vollständige Verkehrswertgutachten vor der Gebotsabgabe über das Akteneinsichtsportal des Gerichts anfordern und prüfen; aktuelle WEG-Unterlagen anfordern und die Einheit besichtigen.Das Exposé gibt an, dass ein Wasserschaden im Bad 2024 beseitigt wurde; technische Nachweise zur Ursache, zum Umfang und zur erfolgreichen Trocknung fehlen.
Rechnungen, Versicherungsunterlagen und aktuelle Feuchtemessungen anfordern sowie bestätigen lassen, dass angrenzende Wände, der Bodenaufbau und darunterliegende Räume trocken sind.Die Einheit liegt im Erdgeschoss eines Gebäudes aus etwa 1904. Bei der Besichtigung wurden keine offensichtlichen wertrelevanten Mängel festgestellt; ein Feuchterisiko im Erdgeschoss kann jedoch ohne aktuelle Prüfung nicht ausgeschlossen werden.
Kellerbereich, Außenwände, Bodenränder, Balkonanschluss und an das Bad angrenzende Bereiche auf Feuchte, Schimmel und Wärmebrücken prüfen.Das Exposé gibt an, dass eine Rücklage besteht und bis zum 21. November 2025 keine Sonderumlage beschlossen oder geplant war. Die aktuelle Rücklagenhöhe und Entwicklungen nach November 2025 sind jedoch unbekannt.
WEG-Protokolle der mindestens letzten drei Jahre, aktuellen Wirtschaftsplan, Rücklagenstand, Liste der Rückstände, Versicherungsfälle und geplante Instandhaltungsmaßnahmen anfordern.Die Gaszentralheizung stammt aus etwa 2000, und der Ausstattungsstandard der Wohnung beruht überwiegend auf der Modernisierung von 1998. Ein unmittelbarer Mangel wurde nicht berichtet, künftige Ausgaben am Gemeinschaftseigentum sind jedoch möglich.
Wartungsnachweise, Alter des Heizkessels, Austauschplanung, Energieausweis sowie Zustand und Wartungshistorie von Fenstern und Dach prüfen.Das Exposé nennt eine tatsächliche Wohnfläche von etwa 65 m² gegenüber etwa 68,68 m² im Aufteilungsplan. Das ursprüngliche Drei-Zimmer-Konzept wurde geändert; die Küche wurde durch eine Wandöffnung vergrößert.
Die aktuelle bauliche Situation, Wohnfläche und Zuordnung anhand von Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Grundbuchunterlagen prüfen lassen.Rechtliche Risiken
Das amtliche Exposé weist die Einheit bei der Besichtigung als leerstehend aus. Ein Drittanbieter enthält widersprüchliche Angaben „vermietet“ und „frei“. Der aktuelle Besitz- und Mietstatus ist daher unbekannt.
Beim Gericht, Verwalter und anhand der Besichtigungsunterlagen klären, ob die Einheit leer steht, bewohnt oder vermietet ist, einer informellen Nutzungsvereinbarung unterliegt oder nicht zugänglich ist.Das amtliche Exposé erklärt, dass das bewertete Gebäude nicht unter Denkmalschutz steht; Quellen Dritter führen Florastraße 12a dagegen als Kulturdenkmal. Dies darf nicht durch Annahmen geklärt werden.
Eine schriftliche Auskunft der unteren Denkmalschutzbehörde einholen und prüfen, ob das konkrete Gebäude geschützt ist, ob nur ein Nachbargebäude gelistet ist und ob steuerliche oder bauliche Folgen bestehen.Die Bekanntmachung des Versteigerungstermins weist ausdrücklich darauf hin, dass bei der Eintragung nicht ersichtliche Rechte vor der Gebotsabgabe geltend gemacht werden müssen. Fortbestehende Rechte und das genaue geringste Gebot sind im Nachweispaket nicht enthalten.
Unmittelbar vor dem Versteigerungstermin das aktuelle Grundbuch, Rangunterlagen, Gläubigeranmeldungen und die gerichtliche Berechnung des geringsten Gebots prüfen.Dass keine Sonderumlage beschlossen oder geplant war, wurde nur zum Bewertungsstichtag im Jahr 2025 berichtet; die Information ist für den Versteigerungstermin nicht aktuell, und die Rücklagenhöhe war unbekannt.
Aktuelle WEG-Protokolle, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Hausgeldabrechnung, Rücklagenstand, Angaben zu Rückständen und Nachweise über keine neue Sonderumlage nach dem 21. November 2025 anfordern.Die Wohnung war ursprünglich als Drei-Zimmer-Wohnung geplant, ist derzeit jedoch mit zwei Räumen und einer Wandöffnung zur Küche ausgeführt. Der rechtliche und genehmigungsrechtliche Status der Änderung ist nicht dokumentiert.
Bestätigen, dass die Wandöffnung, die vergrößerte Küche und der Wegfall des Kinderzimmers mit der Teilungserklärung, den Baugenehmigungen und den WEG-Beschlüssen übereinstimmen.Vor dem Gebot verifizieren
- No Gutachten was available; verify structural/legal/property-specific facts from the court file before bidding.