1 / 7Objektbeschreibung
Teilsanierter Altbau mit ca. 871,85 m² geplanter Wohnfläche auf 6.411 m² Grundstück; leer stehend und mit erheblichem Fertigstellungsbedarf.
Lage
Herzogswalde ist ein dörflicher Ortsteil von Wilsdruff westlich von Dresden. Das Grundstück liegt unmittelbar an der B 173 und nahe einer Bushaltestelle. Die Verkehrsanbindung ist gut, die Verkehrslärmbelastung jedoch nachteilig.
Investmentanalyse
Nur für erfahrene Projektentwickler mit ausreichender Liquiditätsreserve. Wegen hoher Sanierungs-, Genehmigungs-, Vermietungs- und Kostenrisiken ist ein Gebot oberhalb von etwa 425.000 EUR nicht empfehlenswert.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Angebotsvergleiche in Wilsdruff zeigen für nutzbare Bestands-Mehrfamilienhäuser grob etwa 685 bis 1.317 EUR/m², während unfertige oder stark umnutzungsbedürftige Objekte niedriger liegen können. Die Vergleichbarkeit ist begrenzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Mohorn, Wilsdruff | 344 m² | 265.000 € | 770 €/m² | 1928 | Link |
| A | Kaufbach, Wilsdruff | 438 m² | 299.900 € | 685 €/m² | — | Link |
| B | Wilsdruff | 463,32 m² | 610.000 € | 1.317 €/m² | — | Link |
| B | Mohorn, Wilsdruff | 444 m² | 495.000 € | 1.115 €/m² | — | Link |
| C | Herzogswalde, Wilsdruff | 141,4 m² | 263.429 € | 1.863 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Parkstraße, Wilsdruff | 80 m² | 550 € | 6,88 €/m²/Monat | 1907 | Link |
| B | Sachsdorfer Weg, Wilsdruff | 82 m² | 665 € | 8,11 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Am Bahndamm, Wilsdruff | 78 m² | 620 € | 7,95 €/m²/Monat | 1997 | Link |
| C | Talblick, Wilsdruff | 55,22 m² | 511 € | 9,25 €/m²/Monat | 1993 | Link |
| C | Kesselsdorf, Wilsdruff | 76,9 m² | 690 € | 8,97 €/m²/Monat | 1994 | Link |
| C | Gezinge, Wilsdruff | 100 m² | 1.600 € | 16 €/m²/Monat | 2026 | Link |
Renovierung
Für einen vollständigen, vermietbaren Ausbau ist grob mit 850.000 bis 1.650.000 EUR zu rechnen; verdeckte Schäden können darüber hinausgehen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Ausbau ist in wesentlichen Teilen unfertig; die Kosten können den Gutachtenansatz überschreiten.
Bausubstanz und Fertigstellungsumfang fachplanerisch prüfen.Heizung und energetisches Gesamtkonzept fehlen.
Heizungsplanung, Energieausweis und GEG-Prüfung einholen.Feuchteerscheinungen und nicht fertiggestellte Regenentwässerung bergen Folge- und Substanzrisiken.
Feuchte- und Entwässerungsgutachten beauftragen.Für die sogenannte Villa ist ein eigenes Nutzungskonzept erforderlich.
Architekten- und Brandschutzplanung vor Kauf erstellen lassen.Die direkte Lage an der Hauptstraße reduziert die Wohn- und Vermietungsqualität.
Lärmschutz und Mietabschlag wohnungsweise prüfen.Rechtliche Risiken
Ein Recht zugunsten der Stadt kann je nach Rang bestehen bleiben.
Grundbuchrang und bestehenbleibende Belastungen vor dem Termin klären.Die genehmigte Planung muss mit dem tatsächlichen Bestand abgeglichen werden.
Bauakte und Abweichungen vollständig prüfen.Erdarbeiten können zusätzliche Abstimmungen oder Auflagen auslösen.
Behördliche Auflagen vor Baufortsetzung schriftlich klären.Die Grundstücksgröße darf nicht mit vollständig entwickelbarer Baulandfläche gleichgesetzt werden.
Bebaubare Fläche und Gehölzschutz verbindlich bestätigen lassen.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktuelle Verkehrswertentwicklung bis zum Auktionstermin ist unsicher.
- Kein vollständiger Bauzustands- oder Schadensbericht; verdeckte Schäden möglich.
- Genehmigungsstand und technische Abnahme der begonnenen Umbauten müssen geprüft werden.
- Rang und Bestehenbleiben des Verkehrsflächennutzungsrechts sind nicht abschließend geklärt.
- Keine belastbaren Ist-Mieten, da das Objekt leer steht.
- Konkrete Verkaufsangebote für vergleichbar große unfertige Mehrfamilienhäuser sind selten.