1 / 7Objektbeschreibung
Teilunterkellertes Zweifamilien-Bauernhaus aus der Zeit um 1900 mit ca. 187,20 m² Wohnfläche auf 1.500 m² Grundstück.
Lage
Dorfhain im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge, ländliche Lage südlich von Dresden mit eingeschränkter lokaler Infrastruktur.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Ein Erwerb ist nur bei niedrigem Gebot, ausreichender Liquiditätsreserve und vorheriger technischer sowie rechtlicher Prüfung vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Vergleichsangebote in Dorfhain und Umgebung zeigen für nutzbare Häuser deutlich höhere Preise, aber auch sehr niedrige Preise für sanierungsbedürftigen Altbestand. Die Marktspanne bleibt wegen fehlender Transaktionsdaten breit.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Dorfhain | 131 m² | 130.000 € | 992 €/m² | 1928 | Link |
| A | Dorfhain | 100,1 m² | 19.900 € | 199 €/m² | — | Link |
| B | Kurort Hartha / Tharandt | 173,5 m² | 199.000 € | 1.147 €/m² | — | Link |
| C | Somsdorf, Freital | 160 m² | 179.000 € | 1.119 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Dorfhain | 129 m² | 838 € | 6,5 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Kurort Hartha / Tharandt | 64,2 m² | 470 € | 7,32 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinliches Szenario ist eine umfassende Sanierung mit Kosten grob im Bereich von 330.000 bis 520.000 EUR; zusätzliche Abriss- und Rechtskosten möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Das Wohnhaus benötigt eine umfassende Sanierung einschließlich Dach, Haustechnik, Fenstern, Feuchte- und Innenausbauarbeiten.
Unabhängiges Bauschadengutachten und verbindliche Kostenangebote einholen.Die Gasheizung funktioniert nicht; die vorhandene Schwerkraftheizung ist technisch veraltet.
Heizungsfachplanung und Energieberatung einschließlich Fördermittelprüfung beauftragen.Im Keller wurde aufsteigende Feuchtigkeit festgestellt; im Erdgeschoss besteht Schimmelbefall.
Feuchtemessung, Ursachenanalyse und Sanierungskonzept erstellen lassen.Das Nebengebäude hat ein undichtes Dach; mehrere Schuppen sollten nach Gutachten abgerissen werden.
Bauliche Prüfung, Genehmigungsprüfung und Abrissangebote einholen.Die Terrasse im Obergeschoss ist ohne ausreichende Absturzsicherung beschrieben.
Geländer planen, montieren und fachgerecht prüfen lassen.Rechtliche Risiken
Eine Scheune ist laut Gutachten ungenehmigt; der rückwärtige Grundstücksteil liegt im Außenbereich.
Schriftliche Auskunft der Bauaufsicht zu Bestandsschutz, Rückbau oder Legalisierung einholen.Der größte Teil der Garagen überbaut das Nachbargrundstück; Rechte und Beseitigung sind ungeklärt.
Vermessung, Grundbuch- und Nachbarrechtsprüfung sowie Kostenvergleich von Rückbau und Ankauf.Genehmigungen und Nutzungsänderungen wurden nicht vollständig verifiziert.
Bauakte, Genehmigungen und zulässige Nutzungen vor Gebotsabgabe prüfen.Das Objekt war eigengenutzt; die Mutter des Eigentümers bewohnte das Obergeschoss.
Besitzverhältnisse, Räumung und Übergabe rechtlich vorab klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktueller Besitz- und Räumungsstatus zum Auktionstermin nicht bestätigt.
- Baugenehmigungen und Bestandsschutz der Nebenanlagen nicht vollständig verifiziert.
- Grenzverlauf und rechtliche Folgen des Garagenüberbaus ungeklärt.
- Keine belastbaren beurkundeten Verkaufspreise für unmittelbar vergleichbare Objekte gefunden.
- Verkehrswertgutachten basiert teilweise auf überschlägigen Flächen und Annahmen.
- Wertgrenzen beziehungsweise deren Wegfall sind nicht ausdrücklich dokumentiert.
- Aktuelle Marktwerte können sich bis zum Auktionstermin am 09.11.2026 verändern.