1 / 7Objektbeschreibung
Denkmalgeschütztes ehemaliges Eisenbahnerwohnhaus auf 515 m² Grundstück mit ca. 440 m² geschätzter Mietfläche, stark sanierungsbedürftig und bahnrechtlich eingeschränkt.
Lage
Innerstädtische Lage in Leipzig-Leutzsch mit ÖPNV- und Bahnhofsnähe, zugleich starke Straßen- und Bahnimmissionen sowie aufgelockerte, teilweise brachliegende Umgebung.
Investmentanalyse
Für normale Anleger nicht empfehlenswert. Nur bei sehr niedriger Gebotshöhe und nach positiver Vorprüfung durch Bauamt, Denkmalschutz, Eisenbahn-Bundesamt und Fachplaner erwägenswert.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Vergleichsangebote in Leutzsch betreffen überwiegend modernisierte oder anders genutzte Objekte. Der marktindizierte Wert des Bewertungsobjekts bleibt wegen der Risiken niedrig und unsicher.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Leipzig-Leutzsch | 367 m² | 930.000 € | 2.534 €/m² | 1930 | Link |
| C | Leipzig-Leutzsch | 367 m² | 930.000 € | 2.534 €/m² | 1930 | Link |
| B | Leipzig-Leutzsch | — | 785.000 € | 245,31 €/m² | — | Link |
| C | Leipzig-Leutzsch | 44 m² | 81.000 € | 1.840,91 €/m² | 1998 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Am Tanzplan 3, Leipzig-Leutzsch | 98 m² | 550 € | 5,61 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Georg-Schwarz-Straße 127, Leipzig-Leutzsch | 97,02 m² | 680 € | 7,01 €/m²/Monat | 1899 | Link |
| C | Franz-Flemming-Straße 4, Leipzig-Leutzsch | 1.350 m² | 6.750 € | 5 €/m²/Monat | 2019 | Link |
| B | Wittestraße 3-5, Leipzig-Leutzsch | 365 m² | 2.606 € | 7,14 €/m²/Monat | 1990 | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich vollständige Kernsanierung mit Kosten im hohen sechs- bis niedrigen siebenstelligen Bereich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Ausbau ist vermutlich weitgehend verbraucht und schadhaft.
Innenbesichtigung und technische Bestandsaufnahme veranlassen.Schäden an Dach und Holzkonstruktionen sind nicht ausgeschlossen.
Dach und Holzbauteile öffnen und untersuchen lassen.Bahnnutzung und Katastereintrag begründen ein erhöhtes Schadstoffrisiko.
Altlasten- und Gebäudesubstanzgutachten beauftragen.Wasser- und Abwasseranschlüsse fehlen teilweise.
Anschlussfähigkeit und Kosten verbindlich klären.Sanierung und Umbau sind genehmigungs- und abstimmungspflichtig.
Vor Erwerb Denkmalbehörde und Architekt einbinden.Rechtliche Risiken
Nutzung und Umbau unterliegen dem eisenbahnrechtlichen Fachplanungsvorbehalt.
Schriftliche Vorabklärung mit Eisenbahn-Bundesamt und Bauamt.Mehrere Leitungsrechte und eine Gasleitung beeinflussen die Nutzbarkeit.
Grundbuch und Leitungspläne aktuell prüfen.Die geplante Nachnutzung ist rechtlich nicht gesichert.
Bauvorbescheid und Vorabstimmungen einholen.Hohe Verkehrsgeräusche und geplante Straßenmaßnahmen beeinträchtigen die Nutzung.
Aktuelle Lärm- und Planungsunterlagen prüfen.Der Zahlbetrag kann neben dem Bargebot übernommene Rechte enthalten.
Im Termin geringstes Gebot und bestehenbleibende Rechte protokollieren.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktueller vollständiger Grundbuchstand und bestehenbleibende Rechte im Termin prüfen.
- Innenzustand, Haustechnik, Dach, Keller, Brandschutz und mögliche Brandschäden unbekannt.
- Konkrete Nutzungsgenehmigung unter Bahnanlagenwidmung und Denkmalschutz nicht nachgewiesen.
- Altlasten- und Gebäudeschadstoffumfang nicht untersucht.
- Aktuelle Anschluss- und Erschließungskosten unbekannt.
- Aktuelle Marktangebote sind nur eingeschränkt vergleichbar; weitere konkrete Sanierungsobjekt-Angebote wären für eine belastbarere Bewertung erforderlich.