1 / 4Objektbeschreibung
Teilungsversteigerung eines historischen Gebäudeensembles auf 910 m² Grundstück. Ein Wohnhaus ist nicht bewohnbar und muss umfassend fertiggestellt werden; eine weitere Wohnung ist eigengenutzt und überwiegend saniert.
Lage
Dörflich-kleinstädtische Wohnlage im Pirnaer Ortsteil Neundorf mit Wald- und Ackerflächen im Umfeld. Pirna ist etwa 8 km, Dresden etwa 32 km entfernt. Eine Bushaltestelle befindet sich laut Gutachten direkt am Grundstück.
Investmentanalyse
Nur für Käufer mit Sanierungserfahrung, ausreichendem Eigenkapital und belastbarer Baukostenprüfung. Ein Gebot oberhalb von 250.000 EUR erscheint angesichts der Unsicherheiten nicht vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Pirnaer Angebote zeigen erhebliche Preisunterschiede nach Lage, Zustand und Fertigstellungsgrad. Für dieses heterogene Ensemble wird ein unabhängiger As-is-Marktwert von etwa 230.000 bis 330.000 EUR mit mittlerem Basiswert von 275.000 EUR abgeleitet.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Pirna, 01796 | 150 m² | 465.000 € | 3.100 €/m² | 1983 | Link |
| B | Pirna, 01796 | 120 m² | 270.000 € | 2.250 €/m² | — | Link |
| B | Pirna, OT Pratzschwitz, 01796 | 120 m² | 279.000 € | 2.325 €/m² | — | Link |
| C | Pirna, OT Graupa, 01796 | 151,2 m² | 298.259 € | 1.972 €/m² | 2026 | Link |
| C | Pirna, 01796 | 260 m² | 490.000 € | 1.885 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Pirna, 01796 | 120,1 m² | 1.201 € | 10 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Pirna, 01796 | 184,5 m² | 1.384 € | 7,5 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Pirna, 01796 | 94,5 m² | 945 € | 10 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Pirna, 01796 | 79 m² | 750 € | 9,49 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für eine standardmäßige Wiederherstellung und Fertigstellung wird grob mit 170.000 bis 310.000 EUR gerechnet. Bei verdeckten Schäden oder Genehmigungsproblemen kann der Aufwand deutlich höher liegen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Das Vorderhaus befindet sich im Rohbau- bzw. unvollständigen Ausbauzustand und benötigt umfangreiche Fertigstellungsarbeiten.
Bauakte, Planung und Gewerkeangebote prüfen.Abdichtung, Fassaden, Dämmung und Dachentwässerung weisen erheblichen Fertigstellungs- oder Erneuerungsbedarf auf.
Unabhängige Feuchte- und Gebäudehüllenprüfung beauftragen.Eine zusätzliche Wohnnutzung im Dachgeschoss ist nicht gesichert; einzelne Deckenelemente weisen Rostbefall auf.
Tragwerksplaner und Bauaufsicht einschalten.Technische Anlagen wurden nicht funktionsgeprüft; in Gebäude 1 fehlen wesentliche Anlagen.
Fachtechnische Funktions- und Sicherheitsprüfung durchführen.Rechtliche Risiken
Baugenehmigungen und Übereinstimmung des Bestands mit der genehmigten Planung wurden nicht geprüft.
Bauakte und genehmigte Nutzung vor Gebotsabgabe prüfen.Der Gutachtenwert ist lastenfrei und berücksichtigt Abteilung-II-Rechte nicht.
Aktuelle Grundakte und Dienstbarkeiten prüfen.Eine Eigentümerin nutzt eine Wohneinheit selbst; Besitzübergang und Auszug sind nicht dokumentiert.
Besitz- und Übergabesituation mit Gericht und Beteiligten klären.Es fehlt ein Energieausweis und es bestehen erhebliche energetische Fertigstellungsbedarfe.
Energie- und GEG-Pflichten vor Nutzung oder Vermietung prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktueller Grundbuchstand und mögliche vorrangige Rechte nicht abschließend geprüft.
- Wertgrenzenstatus im ZVG-Termin nicht ausdrücklich dokumentiert.
- Baugenehmigungen und Nutzungsänderungen nicht geprüft.
- Keine belastbare Kostenschätzung durch Fachplaner.
- Keine aktuellen Mietverträge oder Nettokaltmieten vorgelegt.
- Funktionsfähigkeit sämtlicher technischer Anlagen nicht bestätigt.
- Keine Schadstoff-, Baugrund- oder Schädlingsuntersuchung.