1 / 7Objektbeschreibung
Leerstehendes Bürogebäude von 1988 mit 2.025 m² Nutzfläche auf 826 m² Grundstück; seit 1994 ungenutzt und erheblich sanierungsbedürftig.
Lage
Nordöstliches Stadtzentrum, gute Geschäftslage, aber starke Verkehrsbeeinträchtigung durch die B175. Das Umfeld ist innerstädtisch gemischt genutzt.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Ein Erwerb ist nur bei professioneller technischer Due Diligence, gesicherter Finanzierung und belastbarem Sanierungs- oder Rückbaukonzept vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Büroangebote in Werdau und Zwickau zeigen für nutzbare Vergleichsobjekte deutlich höhere Preise und Mieten; wegen des dokumentierten Zustands ist das Objekt selbst jedoch nur mit starkem Abschlag beziehungsweise als Entwicklungs-/Rückbauprojekt marktgängig.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Werdau | 500 m² | 140.000 € | 280 €/m² | 1996 | Link |
| B | Werdau | 1.473 m² | 460.000 € | 312,29 €/m² | — | Link |
| B | Zwickau | 714 m² | 350.000 € | 490,2 €/m² | — | Link |
| A | Zwickau | 1.568 m² | 999.000 € | 636,61 €/m² | 1902 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | August-Bebel-Straße, Werdau | 137 m² | 820 € | 5,99 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Kleine Brüderstraße 12, Werdau | 134,4 m² | 670 € | 4,99 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Am Eichberg 1, Werdau | 124 m² | 690 € | 5,56 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Humboldtstraße 18, Zwickau | 367 m² | 2.386 € | 6,5 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich vollständige Sanierung oder Rückbau. Die Kostenunsicherheit ist wegen fehlender Innenraumfotos, möglichem Hausschwamm und unklarer Tragwerksfolgen sehr hoch.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Das Dach ist schadhaft und die Innenentwässerung teilweise nicht funktionsfähig; daraus resultieren langjährige Feuchteschäden.
Dach, Entwässerung und Tragwerk fachgerecht öffnen und untersuchen lassen.Mauerwerk und Betonplatten weisen Durchfeuchtung, Abplatzungen, offene Fugen, freiliegende Bewehrung und Risse auf.
Feuchte-, Schadstoff- und Tragwerksgutachten erstellen lassen.Elektro-, Wasser-, Abwasser-, Heizungs- und Sanitäranlagen sind veraltet und teilweise beschädigt.
Technische Bestandsaufnahme und vollständige Erneuerungsplanung durchführen.Es fehlen Brandschutztüren; außerdem bestehen provisorische Absturzsicherungen und Stolper-/Treppenrisiken.
Brandschutz- und Verkehrssicherheitsprüfung vor jeder Nutzung veranlassen.Ein Hausschwammbefall ist nicht sicher ausgeschlossen und kann erhebliche Zusatzkosten verursachen.
Sonderuntersuchung durch zertifizierten Sachverständigen durchführen.Rechtliche Risiken
Die Bekanntmachung nennt eine Wiederversteigerung; bestehenbleibende Rechte und das geringste Gebot sind nicht vollständig aus den Unterlagen ersichtlich.
Grundbuch, geringstes Gebot und bestehenbleibende Rechte vor dem Termin prüfen.Für Sanierung, Umnutzung oder neue gewerbliche Konzepte ist die aktuelle Genehmigungslage zu verifizieren.
Bauakte und genehmigte Nutzung bei der Stadt Werdau prüfen.Es sind keine Stellplätze vorhanden; die Lage an der B175 ist stark verkehrsbelastet.
Stellplatznachweis, Zufahrt und mögliche Auflagen der Verkehrsbehörde prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktuelle Innenraum- und Tragwerkszustände sind nicht belegt.
- Aktuelle Grundbuchbelastungen, bestehenbleibende Rechte und das geringste Gebot müssen beim Amtsgericht geprüft werden.
- Wertgrenzenstatus ist in der vorgelegten Bekanntmachung nicht ausdrücklich dokumentiert.
- Keine belastbaren aktuellen Büro-Mietangebote vergleichbarer Größe und Schadensklasse gefunden; Marktverfeinerung erforderlich.
- Möglicher Hausschwamm sowie Schadstoff- und Entsorgungskosten sind ungeklärt.
- Nutzungsänderung, Stellplatznachweis und brandschutzrechtliche Genehmigungsfähigkeit sind ungeklärt.