1 / 7Objektbeschreibung
Denkmalgeprägtes Büro- und Gewerbeobjekt auf 1.210 m² Grundstück mit ca. 1.473 m² Nutzfläche, teilweise vermietet und überwiegend leerstehend.
Lage
Das Objekt liegt im südwestlichen Bereich der Werdauer Kernstadt in einem gemischt genutzten Umfeld mit Wohnbebauung, Gewerbe und Gemeinbedarfseinrichtungen.
Investmentanalyse
Nur für erfahrene Gewerbeimmobilieninvestoren mit technischer, denkmalrechtlicher und mietrechtlicher Due Diligence. Gebote sollten deutlich unter 300.000 EUR bleiben, solange Tragwerk, Mietverhältnisse und Lagerschuppenstatus ungeklärt sind.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Werdauer Büroangebote liegen bei kleinen, gepflegten Einheiten grob um 5 EUR/m² bis 6 EUR/m² monatlich; einfache Lager-/Büroflächen deutlich darunter. Wegen Größe, Leerstand und Zustand ist die Übertragbarkeit eingeschränkt.
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Kleine Brüderstraße 12, 08412 Werdau | 134,4 m² | 670 € | 4,99 €/m²/Monat | 1910 | Link |
| A | August-Bebel-Straße, 08412 Werdau | 137 m² | 820 € | 5,99 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Leipziger Straße 31, 08412 Werdau | 165 m² | 160 € | 0,97 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Ein realistisches Standardszenario liegt indikativ bei etwa 220.000 bis 450.000 EUR; bei Tragwerks-, Denkmal- oder Feuchteschäden sind deutlich höhere Kosten möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Kellerdecke ist wegen Blattrost an Trägern provisorisch abgestützt; ein erhebliches Tragwerks- und Kostenrisiko besteht.
Tragwerksgutachten und Sanierungskonzept vor Gebot einholen.Das Hinterhaus weist erheblichen Instandsetzungsbedarf und einen sichtbaren Setzungsriss auf.
Gründung, Tragwerk, Dach und Feuchte fachtechnisch untersuchen lassen.Denkmalrechtliche Vorgaben können Planung, Ausführung und Kosten der Sanierung erheblich beeinflussen.
Vor Gebot schriftliche Vorabstimmung mit der Denkmalschutzbehörde durchführen.Die große Nutzfläche ist nicht vollständig marktfähig; Repositionierung und Vermietung können lange dauern.
Vermietbarkeit je Teilfläche sowie notwendige Ausbau- und Brandschutzmaßnahmen prüfen.Rechtliche Risiken
Der Lagerschuppen könnte Mietereigentum bzw. Scheinbestandteil sein und damit nicht vollständig mitübergehen.
Grundbuch, Mietvertrag und Eigentumsnachweise prüfen.Teilvermietung und mögliche Nutzerrechte können Ertrag, Besitzübergang und Räumung beeinflussen.
Mietverträge und Nutzerstatus vollständig prüfen.Die Wertgrenzen sind entfallen; die im geringsten Gebot bestehenbleibenden Rechte müssen beim Gericht geprüft werden.
Vor dem Termin Grundbuch, geringstes Gebot und bestehenbleibende Rechte einsehen.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktuelle Ist-Mieten und vollständige Mietverträge fehlen.
- Geringstes Gebot und bestehenbleibende Rechte wurden nicht aus den Unterlagen ermittelt.
- Eigentumsstatus und rechtliche Einordnung des Lagerschuppens müssen geklärt werden.
- Tragwerksumfang der Kellerdeckenschäden und des Setzungsrisses ist ungeklärt.
- Keine belastbaren aktuellen Verkaufskomparablen für vergleichbare große Gewerbeobjekte in Werdau gefunden.
- Wohnflächen, getrennte Teilflächen und genaue Flächenaufteilung sind nicht ausgewiesen.