Objektbeschreibung
Historisches, denkmalgeschütztes Einfamilienhaus mit ca. 215,03 m² Wohnfläche auf 1.450 m² Grundstück; hohe technische und rechtliche Prüfbedarfe.
Lage
Lage an der Hauptstraße/Bundesstraße B 96 im Ortsteil Eibau. Verkehrslage und mögliche Lärmbelastung sind wertmindernde Faktoren.
Investmentanalyse
Nur bei umfassender technischer und rechtlicher Prüfung und deutlichem Sicherheitsabschlag erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikative Marktspanne 80.000 bis 145.000 EUR; geringe Marktsicherheit wegen weniger wirklich vergleichbarer Objekte und fehlender Innenbesichtigung.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Hauptstraße 137, Eibau | 145 m² | 85.000 € | 586 €/m² | — | Link |
| A | Eibau, Kottmar | 130 m² | 119.000 € | 915 €/m² | — | Link |
| A | Eibau, Kottmar | 167 m² | 109.999 € | 659 €/m² | 1850 | Link |
| B | Eibau-Neueibau, Kottmar | 200 m² | 215.000 € | 1.075 €/m² | — | Link |
| B | Eibau-Neueibau, Kottmar | 180 m² | 25.000 € | 139 €/m² | — | Link |
| B | Eibau, Kottmar | 136 m² | 129.000 € | 949 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Hauptstraße 43b, Eibau | 72,43 m² | 349 € | 4,82 €/m²/Monat | 1915 | Link |
| A | Eibau, Kottmar | 50,5 m² | 257 € | 5,09 €/m²/Monat | 1970 | Link |
| B | Eibau/Neugersdorf, 02739 | 120 m² | 610 € | 5,08 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Hauptstraße 45, Eibau | 121 m² | 700 € | 5,79 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlicher Standard-Sanierungsbedarf; grobe Kostenspanne 140.000 bis 320.000 EUR, mit erheblicher Unsicherheit.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Das Gutachten basiert überwiegend auf äußerlich erkennbaren Merkmalen; wesentliche Innenrisiken bleiben offen.
Innenbesichtigung und technische Prüfung veranlassen.Das Wohnhaus steht unter Denkmalschutz und kann dadurch höhere Planungs-, Genehmigungs- und Sanierungskosten verursachen.
Schutzumfang und Genehmigungspflichten bei der Denkmalschutzbehörde prüfen.Das Nachbarhaus Hauptstraße 90 wurde teilweise auf das Bewertungsgrundstück überbaut.
Grenzverlauf, Baulasten und rechtliche Duldung prüfen.Die Zufahrt wird vom Nachbargrundstück genutzt, ohne dass hierfür eine rechtliche Sicherung festgestellt wurde.
Wegerecht, Baulast und Nutzungsumfang rechtlich prüfen.Im Obergeschoss ist laut Schnittzeichnung nur eine Raumhöhe von etwa 2,01 m vorhanden.
Anrechenbarkeit als Wohnfläche und bauordnungsrechtliche Zulässigkeit prüfen.Rechtliche Risiken
Der Denkmalschutz kann Instandhaltung, Umbauten und energetische Sanierungen erheblich beeinflussen.
Denkmalliste und behördliche Auflagen einholen.Eine Vereinigungsbaulast sowie eine bauliche Übergreifung auf das Grundstück sind dokumentiert.
Baulastenverzeichnis, Grundbuch und Kataster vollständig prüfen.Das Objekt wurde augenscheinlich eigengenutzt; Übergabe- und Räumungsfragen sind offen.
Aktuellen Besitzstatus und Räumungsrisiken prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Innenbesichtigung und vollständige technische Prüfung fehlen.
- Exakter Wohnflächenumfang ist wegen der Formulierung Wohn- und Nutzfläche rund 215 m² nicht vollständig geklärt.
- Abweichung zwischen Verkehrswert 121.000 EUR im Exposee und 126.000 EUR in der Terminsbestimmung.
- Aktueller Besitz- und Räumungsstatus ist nicht verifiziert.
- Baulasten, Überbauung, Zufahrtsrechte und mögliche privatrechtliche Vereinbarungen müssen anhand der Originalregister geprüft werden.
- Heizung, Energieverbrauch, Leitungen, Dach, Feuchte, Elektrik und Schadstoffstatus sind unbekannt.