Objektbeschreibung
Freistehendes, unterkellertes Einfamilienhaus aus 2004 auf 541 m² Grundstück mit Doppelcarport und kleinem Schuppen. Verkehrswert: 365.000 EUR.
Lage
Dörfliches Wohnumfeld in Kesselsdorf mit guter Straßenanbindung über B 173 und A 17. Dresden ist etwa 21 km entfernt; eine Buslinie verläuft laut Gutachten vor dem Haus.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Wegen fehlender Innenbesichtigung und möglicher verdeckter Wasserschäden nur mit erheblichem Sicherheitsabschlag interessant.
Unabhängige Markteinschätzung
Die unabhängige Angebotsanalyse ergibt einen groben As-is-Marktwert von 300.000 bis 400.000 EUR, mit einer Basisannahme von 350.000 EUR. Die Spanne ist wegen unterschiedlicher Zustands- und Neubauangebote breit.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Wilsdruff | 124,85 m² | 489.500 € | 3.921 €/m² | 1998 | Link |
| B | Wilsdruff | 133 m² | 408.000 € | 3.068 €/m² | — | Link |
| B | Wilsdruff | 136,07 m² | 299.199 € | 2.199 €/m² | — | Link |
| C | Wilsdruff OT Herzogswalde | 160 m² | 119.000 € | 744 €/m² | 1888 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Wilsdruff | 113 m² | 1.500 € | 13,27 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Wilsdruff | 100 m² | 1.600 € | 16 €/m²/Monat | 2026 | Link |
| B | Wilsdruff-Region | 130 m² | 1.650 € | 12,69 €/m²/Monat | 1809 | Link |
Renovierung
Mindestens 25.000 bis 50.000 EUR erscheinen für bekannte und unmittelbar erkennbare Arbeiten plausibel. Bei verdeckten Schäden sind 100.000 EUR oder mehr möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Keine Innenbesichtigung; frühere Wasserschäden und offene Trockenbauflächen erhöhen das Risiko verdeckter Schäden erheblich.
Vor Gebot Innenbesichtigung sowie Feuchte-, Leitungs- und Bauteilprüfung veranlassen.Heizung und technische Anlagen wurden nicht funktionsgeprüft; Ausfall oder Erneuerungsbedarf ist möglich.
Technische Prüfung und Kostenvoranschläge vor Gebot einholen.Garten, Gehölze und Außenanlagen benötigen Pflege und teilweise Instandsetzung.
Außenanlagen und Entwässerung detailliert aufnehmen und Angebote einholen.Rechtliche Risiken
Abteilung-II-Rechte können je nach Rang bestehen bleiben und zusätzlich zum Bargebot wirtschaftlich relevant werden.
Aktuelles Grundbuch, geringstes Gebot und bestehenbleibende Rechte beim Gericht prüfen.Der Erwerber trägt das Risiko unbekannter Mängel und des nicht vollständig geprüften Zustands.
Auktionsbedingungen und Besichtigungsrechte vor Gebot rechtlich prüfen.Es kann eine Sicherheitsleistung von 36.500 EUR verlangt werden.
Überweisung mindestens zehn Werktage vorher veranlassen oder zulässige Alternative organisieren.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktuelle Innenbesichtigung nicht dokumentiert.
- Tatsächlicher Zustand von Heizung, Elektro, Sanitär, Dach, Keller und Leitungen ungeklärt.
- Umfang und Ursache der früheren Wasserschäden ungeklärt.
- Aktuelle Grundbuchrangfolge, geringstes Gebot und bestehenbleibende Rechte nicht vorliegend.
- Keine belastbaren aktuellen Verkaufspreise aus abgeschlossenen Transaktionen; Analyse basiert überwiegend auf Angebotsdaten.
- Konkrete Hausmietangebote in Kesselsdorf sind knapp; Mietwert mit niedriger Sicherheit.