Objektbeschreibung
Denkmalgeschütztes Reihenendhaus mit hofseitigem Anbau auf 150 m² Grundstück, ca. 100 m² Wohnfläche und erheblichem Modernisierungsbedarf.
Lage
Erweiterter Stadtkern von Radeberg mit fußläufiger Nähe zu Verwaltung, Versorgung, Schulen, Ärzten und Bushaltestelle. Die Lage wird als durchschnittliche Wohnlage beschrieben.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Ein Kauf ist nur mit erheblicher Sanierungsreserve, technischer Prüfung und strikter Gebotsbegrenzung vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikative as-is-Spanne 105.000 bis 185.000 EUR, mit geringer Sicherheit. Vergleichsangebote in Radeberg sind überwiegend größer, besser ausgestattet oder besitzen größere Grundstücke.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Radeberg, 01454 | 105 m² | 275.000 € | 2.619,05 €/m² | 1918 | Link |
| B | Radeberg | 90 m² | 229.000 € | 2.544,44 €/m² | — | Link |
| C | Radeberg | 122 m² | 494.900 € | 4.056,56 €/m² | — | Link |
| C | Radeberg | 100 m² | 228.200 € | 2.282 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Oberkircher Ring 29, 01454 Radeberg | 100 m² | 890 € | 8,9 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Pestalozzistraße 4, Radeberg | 117 m² | 980 € | 8,38 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Richard-Wagner-Straße 13, Radeberg | 124 m² | 1.180 € | 9,52 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich standardmäßige Modernisierung mit grob 130.000 bis 220.000 EUR; bei verdeckten Schäden und Denkmalschutzauflagen deutlich höher möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Bäder und Innenausbau entsprechen voraussichtlich nicht mehr zeitgemäßem Standard.
Innenbesichtigung und Bauteilprüfung vor Gebotsabgabe.Die Elektroinstallation soll erneuert werden; Umfang ist unbekannt.
Elektrofachbetrieb beauftragen.Die zentrale Gasheizung stammt voraussichtlich aus etwa 1995 und soll erneuert werden.
Heizungsprüfung und rechtliche Austauschprüfung durchführen.Dachdeckung und Wärmeschutz sind wesentliche Kosten- und Feuchterisiken.
Dachdecker- und Feuchteprüfung veranlassen.Modernisierung und Fassadenarbeiten können höhere Kosten und Genehmigungen erfordern.
Denkmalschutzrechtliche Vorabstimmung einholen.Anbau, Nebengelass und Terrasse benötigen eine technische und genehmigungsrechtliche Prüfung.
Bauakte und Tragwerk prüfen.Rechtliche Risiken
Das Objekt unterliegt dem Denkmalschutz mit möglichen Genehmigungsvorbehalten.
Schutzumfang und Auflagen schriftlich klären.Umbau und Modernisierung können zusätzlichen Abstimmungen unterliegen.
Satzung und Genehmigungslage prüfen.Eigennutzung ist dokumentiert, die Situation zum Zuschlag jedoch nicht.
Besitz- und Räumungslage beim Gericht klären.Bestehenbleibende Rechte und geringstes Gebot sind vor dem Termin zu klären.
Grundbuchauszug und Versteigerungsbedingungen einsehen.Der Innenzustand wurde nur teilweise besichtigt; verborgene Mängel sind möglich.
Gutachten und Akte vollständig prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Vollständiger Innenzustand nicht besichtigt.
- Keine belastbare Aussage zu Wohnungsgrundriss, Zimmeranzahl und Nutzflächen außerhalb der angegebenen Wohnfläche.
- Aktuelle Besitz-, Räumungs- und Schlüsselübergabesituation ungeklärt.
- Bestehenbleibende Grundbuchrechte und konkretes geringstes Gebot nicht vollständig ausgewiesen.
- Genehmigungsstatus und Tragfähigkeit des DDR-Anbaus sowie der aufgelagerten Terrasse ungeklärt.
- Aktuelle Hausmietangebote in Radeberg sind nur in begrenzter Zahl und teilweise archiviert verfügbar.
- Keine belastbaren regionalen Transaktionspreise; Marktanalyse basiert überwiegend auf Angebotspreisen.