1 / 10Objektbeschreibung
Großes ländliches Grundstück mit bestehendem Zweifamilienhaus, unfertigem Einfamilienhaus, Garagen und Werkstatt. Hoher Sanierungs- und Rechtsprüfungsbedarf.
Lage
Ländliche Außenbereichslage rund 9 km nordöstlich von Grimma, mit geringer Verkehrsbelastung und begrenzter Infrastruktur im unmittelbaren Umfeld.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Nur bei erheblichem Preisabschlag, technischer Due Diligence und gesicherter Finanzierung der Fertigstellung erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Der lokale Angebotsmarkt zeigt für kleinere Häuser in Nerchau und Umgebung grob etwa 1.000-2.000 EUR/m²; die Vergleichbarkeit mit diesem außergewöhnlichen Ensemble ist gering.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Nerchau, Grimma | 102 m² | 105.000 € | 1.029 €/m² | 1900 | Link |
| B | Nerchau, Grimma | 120 m² | 210.000 € | 1.750 €/m² | 1925 | Link |
| B | Nerchau, Grimma | 130 m² | 265.000 € | 2.038 €/m² | — | Link |
| B | Gornewitz, Grimma | 114 m² | 220.000 € | 1.930 €/m² | — | Link |
| A | Nerchau, Grimma | 120 m² | 140.000 € | 1.167 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Grimma | 87 m² | 661 € | 7,6 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Grimma | 49 m² | 440 € | 8,98 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Grimma | 64 m² | 550 € | 8,59 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Nerchau/Cannewitz, Grimma | — | 325 € | — | — | Link |
Renovierung
Für Fertigstellung und marktgerechte Instandsetzung ist grob mit 180.000-290.000 EUR zu rechnen; bei zusätzlichen verdeckten Schäden deutlich mehr.
Kostenblöcke
Gebotsstrategie
Baurisiken
Das zusätzliche Einfamilienhaus ist derzeit nicht nutzbar und benötigt umfangreiche Fertigstellungsarbeiten.
Bau- und Genehmigungsunterlagen sowie ein detailliertes Ausbaukostenangebot einholen.Die Brunnenwasserversorgung ist wegen hoher Nitratbelastung nicht als Trinkwasser geeignet.
Wassertechnik und dauerhafte Trinkwasserlösung vor Gebot klären.Im Zweifamilienhaus sind die Gasthermen überaltert; im Einfamilienhaus fehlt die technische Gebäudeausrüstung.
Fachbetriebe mit Zustandsprüfung und Ersatzkostenschätzung beauftragen.Mehrere Bauteile stammen aus dem Altbestand; verdeckte Schäden und Schadstoffe wurden nicht vollständig untersucht.
Technische Due-Diligence einschließlich Feuchte-, Holz- und Schadstoffprüfung durchführen.Rechtliche Risiken
Die rechtliche Nutzbarkeit ist auf den Außenbereich und den vorhandenen Bestand begrenzt.
Bestandsschutz und jede gewünschte Änderung vor Gebot mit der Bauaufsicht klären.Wohnungsrechte sind noch eingetragen, sollen aber nach Todesnachweis gelöscht werden.
Löschungsnachweise und Rangwirkung im Versteigerungstermin prüfen.Bei dieser Versteigerungsart besteht kein gesetzliches Sonderkündigungsrecht des Erstehers.
Nutzungs- und Besitzsituation vor Gebot rechtlich prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Das aktuelle geringste Gebot und die bestehenbleibenden Rechte werden erst im Versteigerungstermin festgestellt.
- Der aktuelle tatsächliche Mietzins ist nicht dokumentiert.
- Vollständige Bau- und Genehmigungsakten wurden nicht vorgelegt.
- Ausreichende echte Vergleichsobjekte für Mietshäuser in Nerchau sind weiterhin nicht vorhanden.
- Der aktuelle Zustand der technischen Anlagen wurde nicht auf Funktion geprüft.
- Bestandsschutz und jede gewünschte Änderung vor Gebot mit der Bauaufsicht klären.
- Löschungsnachweise und Rangwirkung im Versteigerungstermin prüfen.
- Nutzungs- und Besitzsituation vor Gebot rechtlich prüfen.
- Bau- und Genehmigungsunterlagen sowie ein detailliertes Ausbaukostenangebot einholen.
- Wassertechnik und dauerhafte Trinkwasserlösung vor Gebot klären.
- Fachbetriebe mit Zustandsprüfung und Ersatzkostenschätzung beauftragen.
- Technische Due-Diligence einschließlich Feuchte-, Holz- und Schadstoffprüfung durchführen.