Objektbeschreibung
Ländliche Hofstelle in Kamenz-Zschornau mit ca. 198 m² im Wesentlichen nutzbarer Wohnfläche, umfangreichen Nebenflächen und zusätzlichen Wald-, Grünland- und sonstigen Flächen.
Lage
Zschornau ist ein Ortsteil von Kamenz. Kamenz liegt etwa 4 km entfernt; eine Bushaltestelle ist fußläufig erreichbar. Die Wohnlage wird als durchschnittlich beschrieben.
Investmentanalyse
Nur mit erheblichem Risikoabschlag und belastbarer technischer, rechtlicher und abwassertechnischer Prüfung erwägen. Gebote oberhalb von 175.000 EUR erscheinen angesichts der Sanierungsrisiken nicht vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige regionale Angebotsvergleiche stützen einen groben Ist-Marktwert von 210.000 bis 325.000 EUR; wegen der hohen Instandhaltungs- und Modernisierungsrisiken ist die Sicherheit der Spanne nur mittel.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Elstra, Landkreis Bautzen | 130 m² | 140.000 € | 1.077 €/m² | 1920 | Link |
| A | Hochkirch, Landkreis Bautzen | 300 m² | 200.000 € | 667 €/m² | — | Link |
| B | Hochkirch, Landkreis Bautzen | 389 m² | 365.000 € | 938 €/m² | 1890 | Link |
| B | 01917 Schönteichen/Kamenz | — | — | 1.064 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Körnerstraße 35, Kamenz | 75 m² | 500 € | 6,67 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Hoyerswerdaerstraße 30b, Kamenz | 82 m² | 550 € | 6,71 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Rosa-Luxemburg-Straße 7, Kamenz | 95,4 m² | 430 € | 4,51 €/m²/Monat | 1900 | Link |
| B | Kamenz Zentrum | 150 m² | 600 € | 4 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinliches Standardszenario 125.000 bis 240.000 EUR; Worst-Case-Szenario bis etwa 650.000 EUR bei zusätzlichen Tragwerks-, Feuchte-, Technik- und Genehmigungsproblemen.
Kostenblöcke
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Decke im ehemaligen Wohnbereich muss voraussichtlich vollständig entfernt und neu aufgebaut werden.
Tragwerksgutachten und Bauteilöffnung vor Gebotsabgabe.Eine spätere Einlieger- oder Mehrgenerationennutzung erfordert umfangreiche Ausbauarbeiten.
Kostenangebot je Gewerk und Genehmigungsprüfung einholen.Dampfsperre und Dämmung müssen teilweise erneuert werden; mehrere Fenster sind auszutauschen.
Dachdecker- und Feuchteprüfung durchführen.Im Obergeschoss bestehen Schimmelspuren an Fensterlichten, vermutlich durch mangelhafte Anschlüsse.
Schimmel- und Bauphysikprüfung vor Sanierungsentscheidung.Der Überlauf der Kleinkläranlage ist möglicherweise mangelhaft; Kostenträgerschaft liegt laut Unterlagen beim Eigentümer.
Behördliche und technische Klärung vor Gebotsabgabe.Rechtliche Risiken
Die Fläche ist öffentlich nutzbar und wirtschaftlich nur eingeschränkt verwertbar.
Nutzungsvereinbarung und Grundbuchunterlagen prüfen.Auf Flurstück 1089/5 besteht eine Abstandsflächenbaulast.
Baulastenverzeichnis einsehen.Die Bekanntmachung weist auf mögliche Rechte hin, die vor Gebotsabgabe geprüft werden müssen.
Grundbuch und geringstes Gebot beim Vollstreckungsgericht prüfen.Es ist nicht ausreichend belegt, ob Teile des Objekts selbst genutzt, vermietet oder frei sind.
Belegungs- und Vertragsstatus vor Gebot schriftlich klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktuelle Belegung und Mietverhältnisse unbekannt.
- Genaue rechtliche Wirkung und aktuelle Erforderlichkeit der Kleinkläranlagen-Überlaufsanierung ungeklärt.
- Tragfähigkeit der Erdgeschossdecke muss durch Fachplanung bestätigt werden.
- Vollständige Baulasten-, Grundbuch- und bestehenbleibende-Rechte-Prüfung erforderlich.
- Wohnflächenabweichung zwischen ca. 254 m² Gesamtangabe und ca. 198 m² im Wesentlichen nutzbarem Bereich klären.
- Baugenehmigungsfähigkeit einer Einliegerwohnung, Pferdehaltung und weiterer Nutzungsänderungen prüfen.
- Konkrete Flächen- und Kostenaufteilung der Verkehrswerte ist nicht vollständig offengelegt.
- Nutzungsvereinbarung und Grundbuchunterlagen prüfen.
- Baulastenverzeichnis einsehen.
- Grundbuch und geringstes Gebot beim Vollstreckungsgericht prüfen.
- Belegungs- und Vertragsstatus vor Gebot schriftlich klären.
- Tragwerksgutachten und Bauteilöffnung vor Gebotsabgabe.