Objektbeschreibung
Leerstehendes Mehrfamilienhaus mit ca. 291 m² Wohnfläche und 8.833 m² Grundstück, davon etwa 7.533 m² Landwirtschaftsfläche. Erheblicher Sanierungsbedarf und Verdacht auf Hausschwamm.
Lage
Uhlsdorf gehört zu Wolkenburg-Kaufungen in Limbach-Oberfrohna. Die Lage ist ländlich; das Stadtzentrum liegt laut Exposé etwa 10 km entfernt.
Investmentanalyse
SKIP. Das Objekt ist nur bei sehr niedrigem Gebot und nach belastbarer Prüfung von Dach, Hausschwamm, Grundbuchrechten, Abwasser und Bebaubarkeit vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Die aktuelle Vergleichsmarktlage in Limbach-Oberfrohna zeigt für sanierte Mehrfamilienhäuser deutlich höhere Angebotspreise. Ein ähnlich großes unsaniertes Objekt wird für 59.000 EUR angeboten. Die eigene Marktwertbandbreite bleibt wegen der Risiken niedrig und unsicher.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Limbach-Oberfrohna | 291 m² | 59.000 € | 203 €/m² | 1860 | Link |
| B | Limbach-Oberfrohna | 250 m² | 169.000 € | 676 €/m² | 1867 | Link |
| C | Limbach-Oberfrohna | 351,7 m² | 415.000 € | 1.180 €/m² | 1910 | Link |
| C | Limbach-Oberfrohna | 170 m² | 130.000 € | 765 €/m² | 1900 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Limbach-Oberfrohna | 60 m² | 350 € | 5,83 €/m²/Monat | 1971 | Link |
| A | Moritzstraße 18, Limbach-Oberfrohna | 91 m² | 455 € | 5 €/m²/Monat | 1910 | Link |
| B | Limbach-Oberfrohna | 105 m² | 620 € | 5,9 €/m²/Monat | 1913 | Link |
| B | Südstraße 8b, Limbach-Oberfrohna | 90,39 m² | 499 € | 5,52 €/m²/Monat | 1920 | Link |
Renovierung
Mindestens 220.000–390.000 EUR für eine minimale Wiederherstellung; bei vollständiger Kernsanierung grob 560.000–920.000 EUR. Die Spanne ist wegen unbekannter Tragwerks- und Schwammschäden sehr unsicher.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Das Dach ist undicht; der Zustand des Dachgeschosses ist zusätzlich unbekannt.
Dach und Dachstuhl fachtechnisch untersuchen lassen.Der Verdacht auf Echten Hausschwamm kann erhebliche Rückbau- und Tragwerkskosten auslösen.
Holzschutzgutachten und Bauteilöffnungen veranlassen.Öltank, alte Heizungs- und Elektrokomponenten sowie dezentrale Abwasserentsorgung sind zu prüfen.
Technische Bestandsaufnahme und Genehmigungsprüfung durchführen.Die Außenanlagen sind verwildert; die rückwärtige Fläche wird offenbar genutzt.
Nutzung, Zugang und Verkehrssicherheit vor Ort prüfen.Rechtliche Risiken
Das Grundstück liegt im Außenbereich; zusätzliche Bebauung oder Nutzungsänderung ist nicht gesichert.
Qualifizierten Vorbescheid einholen.Rechte in Abteilung II können den wirtschaftlichen Erwerb belasten.
Vollständigen Grundbuchauszug und Versteigerungsbedingungen prüfen.Eine tatsächliche Nutzung ist erkennbar, die rechtliche Grundlage bleibt ungeklärt.
Nutzungsverträge und Berechtigungen prüfen.Die Hauseingangstreppe ragt geringfügig über; die Abwasserlösung ist genehmigungs- und technisch zu prüfen.
Grenz- und Entwässerungsprüfung durchführen.Vor dem Gebot verifizieren
- Vollständiger Verkehrswertbericht nicht verfügbar.
- Grundbuchrechte in Abteilung II nicht konkretisiert.
- Bebaubarkeit und Nutzungsänderungen im Außenbereich nicht rechtssicher geklärt.
- Hausschwammverdacht nicht durch Labor- oder Holzschutzgutachten bestätigt.
- Dachgeschoss und Dachstuhl nicht vollständig besichtigt.
- Keine belastbaren Vergleichspreise aus beurkundeten Verkäufen verfügbar.
- Mietvergleichswerte stammen überwiegend aus städtischen Lagen und besseren Zuständen.
- Sanierungskosten können wegen unbekannter Tragwerks- und Feuchteschäden erheblich höher ausfallen.