Objektbeschreibung
Unterkellertes Zweifamilienhaus auf kleinem Hinterliegergrundstück mit erheblichem Sanierungs- und Rechtsprüfungsbedarf.
Lage
Dörflicher Ortsteil Oberellen, etwa 10 km östlich von Gerstungen, mit Busanbindung und begrenzter Nahversorgung.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Nur bei konservativer Gebotsgrenze und vorheriger Prüfung der Bau- und Erschließungsrechte erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Einzelangebote in Gerstungen und Umgebung zeigen eine breite Angebotsspanne; wegen Objektbesonderheiten ist die Marktbewertung unsicher.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Gerstungen/Marksuhl, 99834 | 170 m² | 148.000 € | 871 €/m² | 1938 | Link |
| B | Gerstungen, 99834 | 129 m² | 115.000 € | 891 €/m² | — | Link |
| B | Sallmannshausen bei Gerstungen, 99834 | 160 m² | 75.000 € | 469 €/m² | 1988 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Gerstungen, 99834, Andersen-Wohnpark | 76,5 m² | 535 € | 6,99 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Gerstungen, 99834, Stöltenstraße 4 | 85,8 m² | 618 € | 7,2 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Gerstungen, 99834 | 70 m² | 375 € | 5,36 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Mindestens mittlere Instandsetzung wahrscheinlich; bei verdeckten Schäden können die Kosten deutlich steigen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Dachdeckung und Dämmstandard sind überaltert.
Dachdeckerprüfung und Kostenvoranschlag einholen.Teile der Elektroinstallation sind technisch überholt.
Elektroprüfung und Sanierungskonzept beauftragen.Die Ölheizung ist technisch und wirtschaftlich überaltert.
Heizungsprüfung und Austauschplanung durchführen.Terrasse und rückwärtige Befestigungen weisen Schäden auf.
Bauzustandsprüfung und Sanierungskosten ermitteln.Verdeckte Feuchte-, Tragwerks- und Holzschäden können nicht ausgeschlossen werden.
Bautechnische Due-Diligence vor Gebotsabgabe durchführen.Rechtliche Risiken
Der spätere Ausbau des rechten Gebäudeteils ist nicht vollständig genehmigungsseitig belegt.
Bauakte und Genehmigungslage vor Gebot klären.Versorgung und Abwasser hängen teilweise vom Nachbargrundstück ab.
Leitungsrechte und Kostenvereinbarungen prüfen und sichern.Das Geh- und Fahrrecht ist vorhanden, sein genauer Verlauf und Unterhalt sind ungeklärt.
Dienstbarkeitsurkunde und Lageplan einsehen.Bauliche Änderungen können denkmalrechtlich genehmigungspflichtig sein.
Denkmalrechtliche Auflagen vor Kauf prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktueller Eigentümer- und Belegungsstatus nach dem Bewertungsstichtag nicht verifiziert.
- Keine belastbaren Ist-Mieten oder Mietverträge bekannt.
- Baugenehmigung für den Ausbau des rechten Gebäudeteils fehlt laut Gutachten.
- Medien- und Abwasserrechte über Flurstück 162/7 sind nicht vollständig dinglich gesichert.
- Aktueller Stand des vorgesehenen öffentlichen Kanalanschlusses muss geprüft werden.
- Verdeckte Schäden an Dach, Keller, Tragwerk, Leitungen und Holzbauteilen wurden nicht zerstörend untersucht.
- Aktuelle Verkehrswerte aus Einzelangeboten bleiben wegen geringer Vergleichbarkeit unsicher.