Objektbeschreibung
Kleines, vollständig überbautes 71-m²-Grundstück mit 88,50 m² Wohnfläche, leerstehend und nicht bezugsfähig.
Lage
Suhl-Heinrichs ist etwa 3 km vom Stadtkern entfernt. Bushaltestelle, Bahnhof und Autobahnanschlüsse sind erreichbar. Die Lage wird als mäßige Wohnlage mit Verkehrsimmissionen und eingeschränkter Besonnung beschrieben.
Investmentanalyse
Nur für erfahrene Sanierer mit rechtlicher und technischer Due Diligence. Ohne gesicherte Grenz- und Nutzungsrechte sowie belastbare Sanierungskosten sollte nicht geboten werden.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Angebotsdaten im Stadtgebiet zeigen für nutzbare Häuser deutlich höhere Preise; wegen des nicht bezugsfähigen Zustands, der Kleinparzelle und der Rechtsrisiken wird der aktuelle Objektwert nur grob bei 25.000–60.000 EUR gesehen.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Heinrichs, Suhl | 90 m² | 69.800 € | 775,56 €/m² | — | Link |
| C | Schmiedefeld am Rennsteig, Suhl | 123 m² | 49.999 € | 406,5 €/m² | 1950 | Link |
| C | Lautenberg, Suhl | 77,5 m² | 59.900 € | 772,9 €/m² | — | Link |
| C | Wichtshausen, Suhl | 120 m² | 50.000 € | 416,67 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Suhl-Aue | 82,54 m² | 479 € | 5,8 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Heinrichs, Suhl | 70 m² | 600 € | 8,57 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinliches Standardszenario: etwa 120.000–190.000 EUR, mit erheblichem Aufschlagrisiko bei verdeckten Fachwerk-, Feuchte- oder Genehmigungsproblemen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Bauzustand und Abdichtung sind nur äußerlich geprüft; verdeckte Schäden können erhebliche Mehrkosten verursachen.
Tragwerks- und Feuchtegutachten mit Bauteilöffnungen einholen.Heizung, Sanitär und Elektro sind nicht betriebsfertig und müssen umfangreich hergestellt oder erneuert werden.
Fachplaner und Installationsbetriebe vor Gebot einschalten.Innenausbau, Dachgeschoss, Böden, Türen und Treppen müssen umfangreich fertiggestellt oder saniert werden.
Verbindliche Sanierungsplanung und Kostenangebote einholen.Im Gebäude und angrenzenden Bereichen befinden sich Ablagerungen, teilweise als Sondermüll bezeichnet.
Mengen, Entsorgungskosten und mögliche Schadstoffe prüfen.Rechtliche Risiken
Mehrere Gebäudeteile und Zugänge befinden sich teilweise außerhalb des versteigerten Flurstücks.
Rechtliche Sicherung, Dienstbarkeiten und Beseitigungsrisiken prüfen.Die Unterlagen widersprechen sich zur Einordnung in ein Denkmalensemble.
Behördliche Bestätigung vor Gebot einholen.Genehmigungen und zulässige Nutzung des Dachgeschosses wurden nicht verifiziert.
Bauakte und Genehmigungslage vor Gebot prüfen.Rückwärtige Nutzung und Zugang über fremde Flächen sind nicht vollständig rechtlich abgesichert dokumentiert.
Pacht- und Gestattungsunterlagen sowie Grundbuchrechte prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Parser official Verkehrswert 529.376 EUR conflicts with all original court documents stating 38.000 EUR; original documents prevail.
- Auction attempt number is not evidenced.
- Denkmalschutz status is contradictory between the valuation report and short exposé.
- Exact legal status of encroachments, access stairs, entrance structure, attic room and rear-area use is unresolved.
- No adequate individual rental comparables for a similarly unfinished detached house were found.
- Current market evidence consists mainly of asking prices, not completed transactions.