Objektbeschreibung
Gemischt genutztes, etwa 1900 errichtetes Wohngebäude mit ca. 140 m² Wohnfläche, ca. 145 m² Stall-/Nutzfläche und insgesamt ca. 3.904 m² Grundstück auf zwei Flurstücken.
Lage
Das Objekt liegt in mittlerer Wohnlage im Ortsteil Wollersleben der Stadt Bleicherode. Die Marktliquidität ist im ländlichen Teilmarkt begrenzt.
Investmentanalyse
Wegen hoher Sanierungsunsicherheit, unklarer Belegung und begrenzter Marktliquidität nur bei sehr niedrigem Gebot erwägen. Vorher technische, baurechtliche und besitzrechtliche Prüfung durchführen.
Unabhängige Markteinschätzung
Der unabhängige aktuelle Angebotsvergleich deutet trotz großer Grundstücksfläche auf einen begrenzten Marktwert im niedrigen fünfstelligen bis unteren sechsstelligen Bereich hin. Der schlechte Zustand rechtfertigt einen deutlichen Abschlag.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Bleicherode | 120 m² | 139.000 € | 1.158 €/m² | 1930 | Link |
| A | Bleicherode | 120 m² | 98.000 € | 817 €/m² | 1900 | Link |
| B | Bleicherode | 120 m² | 65.000 € | 542 €/m² | — | Link |
| B | Bleicherode | 130 m² | 129.000 € | 992 €/m² | 1958 | Link |
| C | Bleicherode | 108 m² | 180.000 € | 1.667 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Bleicherode | 123 m² | 890 € | 7,24 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Bleicherode | 84 m² | 630 € | 7,5 €/m²/Monat | 1906 | Link |
| A | Bleicherode | 85 m² | 493 € | 5,8 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Bleicherode | 95 m² | 850 € | 8,95 €/m²/Monat | 1936 | Link |
Renovierung
Das wahrscheinliche Szenario ist eine umfangreiche Standardsanierung. Bei Dach, Feuchte, Heizung, Elektro, Sanitär und Nebenanlagen bestehen erhebliche Kostenunsicherheiten.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Dokumentierte Putz- und Feuchtigkeitsschäden sowie erheblicher Instandsetzungsbedarf.
Bausachverständige Feuchte- und Tragwerksprüfung durchführen.Das Dachgeschoss ist unausgebaut; Zustand und Tragfähigkeit des Dachstuhls sind nicht belegt.
Dachstuhl und Eindeckung durch Fachbetrieb prüfen lassen.Heizungsanlage vorhanden, aber Alter, Zustand und Austauschrisiken sind unbekannt.
Heizung, Elektro und Sanitär technisch überprüfen.Stallteil, Garagen und Schuppen weisen ungeklärten Sanierungs- und Nutzungsbedarf auf.
Baurecht, Tragwerk und Schadstoffrisiken der Nebenanlagen prüfen.Das hohe Gebäudealter kann Schadstoffe in Bauteilen und Installationen bedeuten.
Vor Sanierung Schadstoffgutachten beauftragen.Rechtliche Risiken
Die 5/10- und 7/10-Grenzen sind entfallen; bestehenbleibende Rechte können das wirtschaftliche Ergebnis verändern.
Geringstes Gebot und bestehenbleibende Rechte vor dem Termin prüfen.Wohngebäude und rückwärtige Landwirtschafts-/Freifläche liegen auf getrennten Flurstücken.
Grundbuch, Kataster und Baulastenverzeichnis abgleichen.Die gemischte Nutzung und Nebenanlagen benötigen eine Prüfung des Genehmigungsstands.
Bauakten und genehmigte Nutzung bei der Bauaufsicht einsehen.Es ist nicht bekannt, ob das Objekt bewohnt, vermietet oder frei ist.
Belegung und Besitzrechte vor Gebotsabgabe klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktuelle Belegung, Mietverhältnisse und Besitzrechte sind unbekannt.
- Keine vollständige Bauteil-, Energie- oder Schadstoffdiagnostik verfügbar.
- Genehmigungsstand von Anbau, Stall, Garagen und Schuppen ungeklärt.
- Genaue Höhe des geringsten Gebots und bestehenbleibende Rechte vor dem Termin prüfen.
- Marktvergleich beruht überwiegend auf Angebotspreisen, nicht auf beurkundeten Verkaufspreisen.
- Konkrete Mietangebote für ein unsaniertes Wohnhaus in Wollersleben sind unzureichend; Mietertrag daher nur grob geschätzt.