Objektbeschreibung
Historisches Zweifamilienhaus mit Seiten- und Hintergebäude auf 225 m² Grundstück nahe der Werra.
Lage
Historische Altstadtlage nahe Markt, Werra und Werra-Brücke; gute örtliche Erreichbarkeit, zugleich festgesetztes Überschwemmungsgebiet.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Nur bei umfassender technischer und rechtlicher Prüfung sowie einem Gebot deutlich unter 80.000 EUR erwägenswert.
Unabhängige Markteinschätzung
Lokale Angebotsdaten zeigen eine breite Spanne. Wegen Zustand, Hochwasserlage und geringer Marktliquidität ist die Marktwertsicherheit niedrig.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Themar | 245 m² | 110.000 € | 449 €/m² | — | Link |
| B | Themar | 129 m² | 148.000 € | 1.147 €/m² | — | Link |
| C | Themar, Tachbacher Straße 1 | 335 m² | 498.000 € | 1.487 €/m² | 1991 | Link |
| B | Themar | 112 m² | 74.900 € | 669 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Themar | 62,9 m² | 420 € | 6,68 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Themar | 99,4 m² | 750 € | 7,54 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlicher Standardsanierungsbedarf etwa 80.000 bis 155.000 EUR; bei verdeckten Schäden deutlich höher.
Gebotsstrategie
Baurisiken
An Neben- und Hofbereichen sind sichtbare Schäden und Instandsetzungsbedarf dokumentiert.
Tragwerks- und Holzschutzgutachten einholen.Besonders im Seitenflügel und Technikbereich bestehen erkennbare Ausführungs- und Altersrisiken.
Technische Bestandsaufnahme durch Fachbetriebe.Die Lage nahe der Werra verursacht ein dauerhaft erhöhtes Hochwasser- und Feuchterisiko.
Hochwasserschutz- und Versicherungsprüfung durchführen.Die energetische Qualität entspricht voraussichtlich nicht vollständig dem heutigen Standard.
Energieausweis und GEG-Pflichten prüfen.Rechtliche Risiken
Das Grundstück liegt im historischen Denkmalensemble; Bau- und Gestaltungsmaßnahmen können abstimmungspflichtig sein.
Denkmalschutzrechtliche Vorabstimmung einholen.Die bauordnungsrechtliche Vollwertigkeit des Dachgeschosses ist nicht gesichert.
Bauakte und Genehmigungslage vor Gebot prüfen.Familiennutzung ohne dokumentierte Mietverträge kann Besitz- und Räumungsfragen auslösen.
Nutzungs- und Räumungssituation anwaltlich klären.Neben dem Bargebot können bestehenbleibende Rechte, Zuschlagskosten, Grunderwerbsteuer und Zinsen anfallen.
Geringstes Gebot und Rechte im Termin verbindlich klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Exakte Wohnfläche und Nutzflächenabgrenzung sind wegen fehlender Innenbesichtigung nicht gesichert.
- Baujahr des Vorderhauses ist nur mit vor 1800 angegeben.
- Genehmigungsstatus des Dachgeschossausbaus und einzelner Umbauten ist zu verifizieren.
- Aktuelle Grundbuchrechte, geringstes Gebot und bestehenbleibende Rechte sind im Termin verbindlich zu klären.
- Keine belastbaren aktuellen Transaktionsdaten für ein Objekt dieser Art in Themar verfügbar.
- Die Marktangebote sind Angebotsdaten und keine beurkundeten Verkaufspreise.