Objektbeschreibung
Ca. 75 m² große Erdgeschosswohnung in einem Dreifamilienhaus von etwa 1923, mit Garage, zwei Kellerräumen und Garten-Sondernutzungsrecht.
Lage
Bochum-Hordel ist ein überwiegend ruhiger, grün geprägter Stadtteil mit guter Anbindung an lokale Infrastruktur und den westlichen Bochumer Raum.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Ein Erwerb ist nur mit deutlichem Sicherheitsabschlag und nach Klärung der wesentlichen technischen und rechtlichen Unsicherheiten vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Hordeler Verkaufsangebote liegen grob bei etwa 2.400 bis 2.600 EUR/m², beziehen sich jedoch auf besser dokumentierte beziehungsweise modernisierte Wohnungen. Der unabhängige As-is-Korridor wird deshalb niedriger angesetzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Bochum-Hordel | 79,14 m² | 205.000 € | 2.590 €/m² | — | Link |
| A | Bochum-Hordel | 93,5 m² | 224.000 € | 2.396 €/m² | 1962 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Hordeler Heide 172, Bochum-Hordel | 81,37 m² | 438 € | 5,38 €/m²/Monat | 1980 | Link |
| B | Bochum-Hordel | 80 m² | 630 € | 7,88 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Bochum-Hordel | 79 m² | 850 € | 10,76 €/m²/Monat | 1910 | Link |
Renovierung
Breite Renovierungsspanne wegen fehlender Innenbesichtigung. Ein Standardfall von etwa 40.000 bis 85.000 EUR ist möglich, aber nicht verlässlich bestätigt.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Gutachter konnte den Innenbereich offenbar nicht besichtigen. Verdeckte Schäden und erheblicher Renovierungsbedarf sind möglich.
Vor Gebot Innenbesichtigung und technische Prüfung organisieren.Das Bad liegt nicht im Hauptbaukörper. Zugang, Leitungen, Abdichtung und baulicher Zustand des Anbaus sind besonders zu prüfen.
Hofanbau und Leitungsanschlüsse besichtigen und rechtlich-technisch prüfen.Das Gebäude stammt aus etwa 1923. Altersbedingte Schäden und veraltete Bauteile können erhebliche Kosten verursachen.
Technische Prüfung und Einsicht in WEG-Unterlagen veranlassen.Rechtliche Risiken
Die Quellen nennen sowohl Eigennutzung als auch Vermietung. Daraus können Besitz-, Räumungs- und Ertragsrisiken entstehen.
Mietvertrag und tatsächliche Nutzung vor Gebot verifizieren.Die Nutzung von Garten und Garage muss anhand von Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Grundbuch bestätigt werden.
Vollständige WEG- und Grundbuchunterlagen prüfen.Hausgeld, Rücklagen und mögliche Sonderumlagen sind unbekannt und können die Gesamtkosten deutlich erhöhen.
WEG-Unterlagen und Beschlusssammlung vor Gebot anfordern.Vor dem Gebot verifizieren
- Innenbesichtigung und tatsächlicher Bauzustand fehlen.
- Miet- beziehungsweise Eigennutzungsstatus widersprüchlich.
- WEG-Hausgeld, Rücklage, Sonderumlagen und Beschlusssammlung fehlen.
- Rechtlicher Umfang von Garage und Garten-Sondernutzungsrecht ist zu verifizieren.
- Konkrete Flurstücks- und Miteigentumsanteilsdaten sind nicht vollständig belegt.
- AuctionAttempt und Wegfall der Wertgrenzen sind nicht eindeutig dokumentiert.
- Weitere aktuelle, nicht syndizierte Marktangebote wären für eine höhere Marktsicherheit wünschenswert.