Objektbeschreibung
Innerstädtische wirtschaftliche Einheit aus zwei Wohn- und Geschäftshäusern mit rund 1800 m² Wohnfläche, 446 m² Nutzfläche, gemeinsamer Tiefgarage und Halle.
Lage
Zentrale Düsseldorfer Innenstadtlage in Friedrichstadt mit hoher Wohn- und Gewerbenachfrage; zugleich dicht bebaute innerstädtische Umgebung.
Investmentanalyse
CONSIDER: nur nach Prüfung von Mieterliste, Grundbüchern, Baulasten, technischen Unterlagen und aktuellen Versteigerungsbedingungen.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikativer unabhängiger Marktwert 6,8 bis 9,0 Mio. EUR; konkrete Vergleichsdaten sind wegen der Größe und Mischnutzung begrenzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Düsseldorf-Friedrichstadt / Flingern | 1.836 m² | 6.280.000 € | 3.420 €/m² | 1961 | Link |
| C | Düsseldorf-Friedrichstadt | 890 m² | 2.850.000 € | 3.202 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Mintropstraße 6, Düsseldorf-Friedrichstadt | 80 m² | 1.220 € | 15,25 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Talstraße 109, Düsseldorf-Friedrichstadt | 80 m² | 960 € | 12 €/m²/Monat | 1893 | Link |
| C | Friedrichstadt, Düsseldorf | 80 m² | 1.590 € | 19,88 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für die wahrscheinlich erforderliche Standardinstandhaltung wird grob 0,9 bis 2,1 Mio. EUR angesetzt; technische Prüfung erforderlich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die gemeinsame Unterbauung kann hohe Instandhaltungs- und Abgrenzungsrisiken verursachen.
Bauzustand, Kostenverteilung und bestehende Mängel fachtechnisch prüfen.Die Dachaufbauten können erhöhte Risiken für Abdichtung, Entwässerung und Genehmigungen bergen.
Dach und Genehmigungsunterlagen durch Sachverständige prüfen.Die zentrale Versorgung schafft technische Abhängigkeit zwischen den Häusern.
Verträge, Wartung, Verbrauch und Erneuerungsbedarf prüfen.Rechtliche Risiken
Die wirtschaftliche Einheit kann rechtlich aus mehreren Grundstücks- und Nutzungsbeziehungen bestehen.
Grundbücher, Baulasten und Dienstbarkeiten vollständig prüfen.Mieterstruktur, Mietrückstände und Gewerbeverträge sind nicht ausreichend dokumentiert.
Mieterliste und vollständige Vertragsunterlagen vor Gebot einsehen.Der Status der 5/10- und 7/10-Grenzen ist nicht eindeutig belegt.
Status unmittelbar vor dem Termin beim Amtsgericht bestätigen.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktuelle Mieterliste, Leerstände und Jahresnettokaltmiete fehlen.
- Grundstücksflächen, Flurstücke und genaue grundbuchliche Rechte sind nicht vollständig extrahiert.
- Aktueller technischer Zustand von Dach, Fassade, Leitungen, Brandschutz und Tiefgarage ist nicht ausreichend belegt.
- Status der Wertgrenzen ist widersprüchlich und muss beim Amtsgericht bestätigt werden.
- Parser-Verkehrswert von 529376 EUR widerspricht den zusammengeführten Primärquellen mit 10200000 EUR.
- Mehrere echte Gewerbemiet- und Verkaufskomparative fehlen; Marktanalyse sollte vor Gebotsabgabe verfeinert werden.