Objektbeschreibung
Leerstehende 72,5-m²-Eigentumswohnung Nr. 5 im 1. Obergeschoss mit Keller und Außenstellplatz-Sondernutzungsrecht.
Lage
Ulla liegt in Grammetal zwischen Weimar und Erfurt. Weimar ist etwa 5 km entfernt, die A4-Anschlussstelle Nohra etwa 4,9 km; eine Bushaltestelle liegt rund 400 m entfernt.
Investmentanalyse
CONSIDER nur bei Kaufpreis deutlich unter dem unabhängigen Marktwert und nach Prüfung der WEG- sowie Stellplatzunterlagen.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Marktschätzung as-is 85.000 bis 108.000 EUR; Basis 95.000 EUR bei mittlerer Sicherheit.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Ulla, Grammetal | 37 m² | 49.500 € | 1.338 €/m² | 1994 | Link |
| B | Grammetal/Weimarer Land | 70 m² | 91.000 € | 1.300 €/m² | 1989 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Ulla, Grammetal | 93 m² | 1.023 € | 11 €/m²/Monat | 2019 | Link |
| C | Ulla, Grammetal | 85 m² | 950 € | 11,18 €/m²/Monat | 2002 | Link |
| B | Troistedt, Grammetal | 100 m² | 1.000 € | 10 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlicher Standardbedarf 30.000 bis 58.000 EUR; verdeckte Feuchte- oder Gemeinschaftsschäden können die Kosten erhöhen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Im Bad und an Fenster-/Fugenbereichen wurden Schimmelspuren festgestellt.
Feuchteursache und verdeckte Durchfeuchtung fachgerecht untersuchen lassen.An Fassade und Balkonplatten sind sichtbare Putz- und Erhaltungsdefizite vorhanden.
WEG-Unterlagen und Kostenplanung prüfen.Die tatsächliche Lage weicht von der Teilungserklärung ab; die Fläche ist stark uneben.
Teilungserklärung und aktuelle WEG-Zuordnung prüfen.Notwendige Arbeiten am Gemeinschaftseigentum sind bekannt, die Kosten sind jedoch nicht belastbar beziffert.
Rücklage, Angebote und Sonderumlagen prüfen.Rechtliche Risiken
Das Sondernutzungsrecht ist vorhanden, die tatsächliche Stellplatzlage weicht aber von der Teilungserklärung ab.
Teilungserklärung und Aufteilungsplan rechtlich prüfen.Mögliche außerhalb des Grundbuchs nicht erkennbare Rechte müssen vor dem Termin geprüft werden.
Grundbuchauszug und geringstes Gebot beim Gericht einsehen.Das Verfahren dient der Aufhebung der Gemeinschaft.
Aktuellen Verfahrensstand beim Amtsgericht bestätigen.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktueller Hausgeldbetrag und individuelle WEG-Kosten nicht dokumentiert.
- Aktuelle Höhe und Verwendung der Instandhaltungsrücklage verifizieren.
- Stellplatzlage und rechtliche Zuordnung mit Teilungserklärung abgleichen.
- Verdeckte Feuchteursachen und mögliche Schäden hinter Oberflächen nicht ausgeschlossen.
- Marktvergleich bleibt wegen geringer Zahl wirklich vergleichbarer aktueller Angebote begrenzt.
- Widersprüchlicher Parser-Verkehrswert von 529376 EUR gegenüber amtlichem Wert von 90000 EUR; amtlicher Wert verwendet.