Objektbeschreibung
Eigengenutztes Einfamilienhaus mit ca. 111 m² Wohnfläche auf ca. 394 m² Grundstück.
Lage
Dörfliche Randlage mit Busanbindung; rückwärtig grenzt ein ganzjährig betriebener Produktionsstandort an.
Investmentanalyse
Nur bei deutlichem Preisabschlag und nach Prüfung der aktuellen Grundbuch-, Bau- und Versorgungslage erwägenswert.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle ländliche Vergleichsangebote liegen grob zwischen 82.000 und 139.000 EUR; wegen der objektspezifischen Belastungen wird ein Marktwert von ca. 105.000 EUR als Basisschätzung angesetzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Helmershausen, Rhönblick, 98617 | 116 m² | 139.000 € | 1.198 €/m² | 1974 | Link |
| A | Nordheim, Grabfeld, 98631 | 100 m² | 85.000 € | 850 €/m² | 1910 | Link |
| B | Queienfeld, Grabfeld, 98631 | 90 m² | 82.000 € | 911 €/m² | 1880 | Link |
| B | Zillbach, Schwallungen, 98590 | 100 m² | 125.000 € | 1.250 €/m² | 1957 | Link |
Mietorientierung
Renovierung
Für einen normalen Erwerber sollten mittelfristig etwa 50.000–105.000 EUR für technische und bauliche Maßnahmen einkalkuliert werden.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Gasheizung stammt aus dem Jahr 1994 und soll laut Gutachten erneuert werden.
Heizungsfachbetrieb mit Zustands- und Kostenprüfung beauftragen.Zum angrenzenden Gebäude fehlt möglicherweise eine erforderliche Brandwand.
Brandschutz und Genehmigungslage durch Bauamt oder Sachverständigen prüfen.Der Ausbau des Spitzbodens ist nicht vollständig genehmigungsseitig dokumentiert.
Baugenehmigung und Rettungswege bei der Bauaufsicht klären.Ein 24-Stunden-Produktionsbetrieb grenzt rückwärtig an das Grundstück.
Lärm- und Geruchssituation zu unterschiedlichen Zeiten vor Ort prüfen.Nicht zugängliche und nicht zerstörend untersuchte Bauteile können unbekannte Schäden aufweisen.
Technische Due-Diligence vor Gebotsabgabe durchführen.Rechtliche Risiken
Das ursprünglich bewertete Flurstück 509/16 wurde durch Flurstück 1287 ersetzt.
Aktuelle Grundbuch- und Flurbereinigungsunterlagen prüfen.Eine Teilfläche muss als Zufahrt und Zugang für das Hinterliegergrundstück freigehalten werden.
Baulastenblatt und Lageplan vor Gebotsabgabe prüfen.Mehrere Medienanschlüsse werden gemeinsam mit dem Nachbargrundstück genutzt.
Nutzungs- und Kostenregelungen sowie Leitungsverläufe prüfen.Die Nutzung und Genehmigung des Spitzbodens sind nicht abschließend geklärt.
Bauakte und Nutzbarkeit bei der Bauaufsicht prüfen.Ein Wohnungsrecht ist eingetragen, laut Gutachten jedoch wegen des Todes der berechtigten Person wertneutral.
Aktuellen Grundbuchstand und Löschung prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktuelle Identität und genaue Fläche des Flurstücks 1287 gegenüber dem historischen Flurstück 509/16 verifizieren.
- Genehmigung und Rettungsweg des Spitzbodens verifizieren.
- Aktuelle Grundbuchlage einschließlich Wohnungsrecht und Baulast verifizieren.
- Gemeinsame Medienanschlüsse, Kostenverteilung und Leitungsverläufe vertraglich klären.
- Heizungs-, Brandschutz-, Feuchte- und Dachzustand durch Fachleute prüfen.
- Aktuelle Mietnachfrage und erzielbare Kaltmiete sind mangels belastbarer Einzelangebote nicht ausreichend abgesichert.
- Parserwert 529.376 EUR ist als Konfliktwert zu behandeln und nicht zu verwenden.