Objektbeschreibung
Ca. 94 m² große Erdgeschosswohnung aus dem Baujahr 1995 mit vier Zimmern, Kellerraum, Wintergarten und zwei Tiefgaragenstellplätzen.
Lage
Kaiserswerth zählt zu den gefragten nördlichen Wohnlagen Düsseldorfs mit guter ÖPNV-Anbindung, Rhein- und Naherholungsnähe sowie gewachsener Infrastruktur.
Investmentanalyse
Bedingt interessant bei deutlichem Abschlag und nach Prüfung der WEG-, Grundbuch-, Stellplatz- und Zustandsrisiken.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängiger Marktwert indikativ ca. 440.000 bis 535.000 EUR, Basisschätzung 485.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Düsseldorf-Kaiserswerth | 133,5 m² | 795.000 € | 5.955,06 €/m² | — | Link |
| B | Düsseldorf-Kaiserswerth | 120 m² | 525.000 € | 4.375 €/m² | — | Link |
| A | Düsseldorf-Kaiserswerth | 106,61 m² | 495.000 € | 4.644,22 €/m² | — | Link |
| B | Düsseldorf-Kaiserswerth | 133 m² | 665.000 € | 5.000 €/m² | 1980 | Link |
| C | Düsseldorf-Kaiserswerth | — | — | 4.831 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Düsseldorf-Kaiserswerth | 96 m² | 1.400 € | 14,58 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Düsseldorf-Kaiserswerth | 96 m² | 2.200 € | 22,92 €/m²/Monat | 2017 | Link |
| B | Düsseldorf-Kaiserswerth | 145,58 m² | 2.840 € | 19,51 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Düsseldorf-Kaiserswerth | 85,85 m² | 1.100 € | 12,81 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Stockum/Kaiserswerth/Wittlaer/Kalkum | — | — | 14,64 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlicher mittlerer Renovierungsbedarf; wegen fehlender Innenbesichtigung breite Kostenspanne.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Umfang der späteren Teilmodernisierungen ist nicht ausreichend belegt.
Gutachten und Innenbesichtigung prüfen.Rücklagen, Hausgeld und geplante Gemeinschaftsmaßnahmen sind nicht verifiziert.
WEG-Unterlagen und Beschlusssammlung prüfen.Zuordnung und Zustand der zwei Stellplätze müssen geprüft werden.
Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Besichtigung prüfen.Rechtliche Risiken
Die Wohnung war zum Bewertungszeitpunkt eigengenutzt, der aktuelle Status ist offen.
Aktuellen Besitz- und Nutzungsstatus klären.Belastungen und Stellplatzrechte sind nicht vollständig bekannt.
Grundbuch und Teilungserklärung vor Gebot prüfen.Sicherheitsleistung und bestehenbleibende Rechte müssen vor dem Termin geprüft werden.
Versteigerungsbedingungen beim Gericht prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Parser official Verkehrswert 529.376 EUR conflicts with the matched court/source value of 465.000 EUR.
- Auction attempt number is not evidenced.
- Current occupancy, tenancy and possession status are not verified for the auction date.
- Housegeld, maintenance reserve, non-recoverable costs and WEG resolutions are unavailable.
- Exact legal allocation and condition of both underground parking spaces require verification.
- No verified original property photographs are available.
- Interior condition and exact renovation scope require inspection.