Objektbeschreibung
Leerstehendes Fachwerk-Ein-/Zweifamilienhaus mit Nebengebäude auf 547 m² Grundstück, ca. 125 m² Wohnfläche und erheblichem Prüf- und Sanierungsbedarf.
Lage
Güntersberge ist ein Ortsteil von Harzgerode im Unterharz. Die lokale Angebots- und Mietbasis ist klein; dadurch ist die Marktliquidität begrenzt.
Investmentanalyse
Nur als hochriskantes Sanierungsprojekt bei sehr niedrigem Zuschlag und nach technischer sowie denkmalrechtlicher Prüfung erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Angebote in Güntersberge liegen grob zwischen etwa 499 und 1.000 EUR/m², sind hinsichtlich Zustand und Grundstück jedoch nur eingeschränkt vergleichbar. Der belastbare As-is-Wert wird vorsichtig mit 30.000 bis 65.000 EUR eingeschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Güntersberge, Harzgerode | 80 m² | 39.900 € | 499 €/m² | — | Link |
| A | Güntersberge | 135 m² | 69.000 € | 511 €/m² | 1920 | Link |
| B | Güntersberge, Harzgerode | 119 m² | 119.000 € | 1.000 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Harzgerode | 160 m² | 990 € | 6,19 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Harzgerode | 60 m² | 380 € | 6,33 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Harzgerode | 74 m² | 435 € | 5,88 €/m²/Monat | 1957 | Link |
Renovierung
Die Renovierungskosten werden je nach verborgenem Zustand grob mit 60.000 bis 390.000 EUR, im Worst Case bis etwa 600.000 EUR, angesetzt.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Überwiegend Fachwerk ohne ausreichende Dämmung und mit Sanierungsstau.
Fachwerksachverständige Untersuchung einschließlich Öffnungen und Feuchtemessung.Stärkere Feuchtigkeitsschäden an beiden Eingangsanbauten; Kellerzustand unbekannt.
Bauwerksdiagnostik, Feuchteprofil und Abdichtungskonzept erstellen.Innenräume und Haustechnik wurden nicht besichtigt; langjähriger Leerstand erhöht das Risiko.
Vor Gebot vollständige Innenbesichtigung und technische Due-Diligence verlangen.Dachdeckung ist erneuert, die Fenster sind jedoch nur teilweise modernisiert.
Dachdetails und Fensterbestand technisch prüfen.Rechtliche Risiken
Das Gebäude steht als Einzeldenkmal unter Denkmalschutz; Umbauten können genehmigungspflichtig sein.
Schutzumfang und Genehmigungspflichten schriftlich mit der Behörde klären.Bestehenbleibende Rechte und deren Rang sind aus den vorliegenden Unterlagen nicht ersichtlich.
Grundbuchauszug und geringstes Gebot beim Gericht vor dem Termin prüfen.Die Lage unmittelbar an der Selke kann Hochwasser-, Feuchte- und Versicherungsrisiken erhöhen.
Hochwassergefahrenkarten, Gewässerauflagen und Versicherbarkeit prüfen.Die gerichtlichen Unterlagen nennen 32.000 EUR; ein Parserfeld nennt abweichend 529.376 EUR.
Aktuellen Gerichtsbestand und Terminstatus unmittelbar beim Amtsgericht bestätigen.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktuelle Wertgrenzenregelung und eventueller früherer Versteigerungsversuch nicht abschließend belegt.
- Innenbesichtigung und vollständiges Gutachten fehlen.
- Heizung, Elektro, Sanitär, Keller, Tragwerk und Schadstofflage unbekannt.
- Grundbuchbestand, bestehenbleibende Rechte, Baulasten und geringstes Gebot nicht geprüft.
- Hochwasser- und Versicherungsrisiken der unmittelbaren Selke-Lage offen.
- Parserwert 529.376 EUR steht im Konflikt mit den gerichtlichen Unterlagen und wurde verworfen.