Objektbeschreibung
Älteres, teilunterkellertes Wohnhaus mit ca. 124,6 m² Wohnfläche auf ca. 196 m² Grundstück.
Lage
Hattersheim am Main im Main-Taunus-Kreis mit guter Rhein-Main-Anbindung. Die konkrete Lärm- und Verkehrssituation an der Mainzer Landstraße ist vor Ort zu bewerten.
Investmentanalyse
Nur mit Sicherheitsabschlag und belastbarer Kostenprüfung erwägenswert. Der Kiosk und das kleine Grundstück erhöhen die Unsicherheit.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Vergleichsangebote in Hattersheim liegen überwiegend deutlich über 3.000 EUR/m², beziehen sich aber meist auf besseren Zustand oder größere Grundstücke. Der geschätzte Ist-Marktwert liegt bei etwa 390.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Hattersheim am Main | 126,5 m² | 397.000 € | 3.138 €/m² | 1988 | Link |
| A | Hattersheim am Main | 120 m² | 455.000 € | 3.792 €/m² | 1908 | Link |
| A | Hattersheim am Main | 153,7 m² | 405.000 € | 2.635 €/m² | 1907 | Link |
| B | Hattersheim am Main | 174,6 m² | 685.000 € | 3.924 €/m² | — | Link |
| C | Hattersheim am Main | 124,4 m² | 630.000 € | 5.064 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Hattersheim/Okriftel | 105 m² | 1.200 € | 11,43 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Hattersheim-Eddersheim | 98 m² | 975 € | 9,95 €/m²/Monat | 1780 | Link |
| C | Hattersheim am Main | 100 m² | 1.350 € | 13,5 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für eine Standardinstandsetzung sind grob 100.000 bis 200.000 EUR anzusetzen; bei Dach-, Technik- und Schadstoffausweitung ist eine deutliche Überschreitung möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Das Dach stellt den größten konkret benannten Instandsetzungsbedarf dar.
Dach und Asbestentsorgung fachtechnisch prüfen.Im Keller wurde leichte Feuchtigkeit festgestellt.
Ursache und Abdichtung prüfen lassen.Gefangene Räume reduzieren Wohnqualität und Drittverwendungsfähigkeit.
Grundriss vor Ort prüfen und Umbaukosten kalkulieren.Die Heizungsanlage stammt ungefähr aus 1994; weitere technische Anlagen sind nicht vollständig belegt.
Heizung, Elektro und Leitungen prüfen.Rechtliche Risiken
Die rechtliche Zulässigkeit und Nutzung des Kiosks muss geklärt werden.
Bauakte und Nutzungsänderungen bei der Stadt einsehen.Die tatsächliche Besitzlage und eine mögliche Räumung sind zu verifizieren.
Besitzverhältnisse und Räumungsrisiko mit dem Gericht klären.Weitere grundbuchliche oder öffentlich-rechtliche Belastungen sind nicht abschließend dokumentiert.
Grundbuch und Baulastenverzeichnis prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Parser official Verkehrswert 529.376 EUR conflicts with the ZVG-Portal value of 300.000 EUR; 300.000 EUR retained as the primary-source fact.
- Exact legal status, permits and possible contamination of the kiosk are unresolved.
- Complete interior condition, electrical installation, plumbing, roof structure and vacant-delivery status require verification.
- Rental evidence contains limited direct house listings; rental estimate has low confidence.