Objektbeschreibung
169 m² großes Massa-Ausbauhaus von 2022 auf 497 m² Grundstück mit separater Garage auf 1.512 m² Nebenparzelle; derzeit nicht bewohnbar.
Lage
Nördliche Ortsrandlage von Winterkasten an der Durchgangsstraße, mittlere Wohnlage, ca. 5 km vom Zentrum Lindenfels entfernt. Gemischte Umgebungsbebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern.
Investmentanalyse
Nur für Bieter mit Bau- und Rechtsprüfung, ausreichender Liquiditätsreserve und hohem Risikobudget. Vor Gebot insbesondere Dampfbremse, Entwässerung, Genehmigungen, Baulast und Bachlauf klären.
Unabhängige Markteinschätzung
Der unabhängige aktuelle Marktvergleich ist wegen knapper und heterogener Angebote unsicher. Der as-is-Marktwert wird vorläufig bei rund 305.000 EUR gesehen.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Lindenfels-Winterkasten | 185 m² | 170.000 € | 919 €/m² | — | Link |
| C | Winterkasten/Lindenfels | — | — | 2.010 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Winterkasten, Lindenfels | 117 m² | 1.050 € | 8,97 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Lindenfels-Winterkasten | 165 m² | 1.485 € | 9 €/m²/Monat | 2022 | Link |
Renovierung
Für einen marktgängigen, bewohnbaren Zustand ist überschlägig mit etwa 95.000 bis 180.000 EUR zu rechnen; bei verdeckten Mängeln deutlich mehr.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Das Haus ist innen weitgehend roh und nicht bewohnbar.
Restleistungs- und Kostenaufstellung erstellen lassen.Mangelhafte Trockenbauarbeiten und fehlende Dampfbremse können Folgeschäden verursachen.
Bauteilöffnungen und Feuchteprüfung veranlassen.Leitungen und Hebeanlage sind nicht vollständig fertiggestellt.
Entwässerung fachtechnisch prüfen und abnehmen lassen.Mehrere Außenanlagen fehlen und Bauschutt muss entsorgt werden.
Außenanlagen planen und Entsorgungskosten anbieten lassen.Rechtliche Risiken
Auf dem Garagengrundstück ist eine wertbeeinflussende Baulast eingetragen.
Baulastenauszug und Verpflichtungsumfang prüfen.Die Genehmigungslage der Garage ist nicht abschließend nachgewiesen.
Bauakte und Genehmigungsunterlagen bei der Bauaufsicht einsehen.Der Bachlauf begrenzt die Nutzbarkeit der großen Nebenparzelle.
Zulässige Nutzung und Schutzabstände schriftlich bestätigen lassen.Auf dem Garagengrundstück müssen Erdaufschüttungen entfernt werden.
Verfügungsumfang und Kosten mit der Stadt klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Abweichende Verkehrswerte: 454.000 EUR im Gutachten/ZVG-Text, 529.376 EUR im Parserfeld und 908.682 EUR im kanonischen Gesamtwert.
- Exakter Auktionsterminstatus und Versteigerungsversuch nicht zusätzlich bestätigt.
- Zimmerzahl nicht eindeutig belegt.
- Aktuelle beglaubigte Baulast, Baugenehmigung der Garage und Gewässerrandstreifen schriftlich verifizieren.
- Technische Funktionsfähigkeit von Heizung, Elektro, Wasser und Entwässerung wurde nicht vollständig geprüft.
- Aktuelle Verkaufskomparables sind knapp; Marktwert hat niedrige Sicherheit.