Objektbeschreibung
4-Zimmer-Dachgeschosswohnung mit ca. 79 m², zusätzlicher teilausgebauter Einheit von ca. 54 m², Außenstellplatz und Gartensondernutzungsrecht.
Lage
Sehr gute und gesuchte Wohnlage in Düsseldorf-Benrath, unmittelbar am Benrather Schloßpark. Kfz-, Nahverkehrs- und Einkaufsanbindung werden als insgesamt befriedigend beschrieben.
Investmentanalyse
Nur bei deutlichem Risikoabschlag und nach Prüfung der Zusatzfläche, Baugenehmigung und WEG-Unterlagen erwägenswert.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Vergleichsangebote in Benrath zeigen eine breite Spanne. Wegen der teilausgebauten Zusatzfläche bleibt die Marktwertschätzung unsicher.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Düsseldorf-Benrath | 80 m² | 259.000 € | 3.238 €/m² | 1907 | Link |
| B | Düsseldorf-Benrath | 102 m² | 347.000 € | 3.402 €/m² | — | Link |
| B | Düsseldorf-Benrath | 106 m² | 388.000 € | 3.660 €/m² | 1962 | Link |
| A | Düsseldorf-Benrath | 76 m² | 369.000 € | 4.855 €/m² | 1955 | Link |
| A | Düsseldorf-Benrath | 91 m² | 449.000 € | 4.934 €/m² | — | Link |
Mietorientierung
Renovierung
Wahrscheinlich mindestens mittlerer Renovierungsbedarf; bei vollständiger Nutzbarmachung der Zusatzfläche ist ein hoher Kostenfall möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die zusätzliche Dachgeschoss-/Spitzbodenfläche ist nur teilweise ausgebaut und kann erheblichen Nachholbedarf haben.
Baugenehmigung, Wohnflächenberechnung und Brandschutzunterlagen prüfen.Die Dachgeschosslage birgt mögliche Risiken an Dach, Dämmung und Feuchteschutz.
Dach und Ausbau fachtechnisch untersuchen lassen.Für gemeinschaftliche Bauteile liegen keine ausreichenden Zustands- und Rücklageninformationen vor.
WEG-Unterlagen und Instandhaltungsplanung prüfen.Rechtliche Risiken
Ob die 54-m²-Einheit rechtssicher als Wohnraum genutzt werden darf, ist offen.
Bauakte und Teilungserklärung vor dem Gebot prüfen.Stellplatz und Garten sind Sondernutzungsrechte, keine separat ausgewiesenen Grundstücksflächen.
Teilungserklärung und Grundbuchauszug prüfen.Ob die Wohnung frei, vermietet oder eigengenutzt ist, ist nicht belegt.
Besitz- und Mietstatus vor Gebot klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Parserangabe zum offiziellen Verkehrswert von 529.376 EUR widerspricht den beiden Primär-/Sekundärquellen mit 620.000 EUR; 620.000 EUR wurde als maßgeblicher Auktionswert verwendet.
- Aktenzeichen- und Gerichtsdarstellung im Parser ist teilweise uneinheitlich; Termin, Adresse und Wert stimmen zwischen den verfügbaren Quellen überein.
- Keine belastbaren Angaben zu Eigentümer-/Mietnutzung, Hausgeld, Rücklagen, Energie, Heizung und Innenzustand.
- Rechtlicher Status und Genehmigungsfähigkeit der 54-m²-Zusatzeinheit ungeklärt.
- Keine verlässlichen Originalfotos für die Medienauswahl verfügbar.
- Wertgrenzenstatus widersprüchlich; Entfernung der 5/10- und 7/10-Grenzen ist nicht belegt.
- Nur ein verwertbares konkretes Mietangebot mit fehlender Kaltmiete; weitere Mietmarktprüfung erforderlich.